Pas de cadeaux pour la résidence secondaire

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Comme beaucoup de Français, vous aimeriez posséder une maison de vacances où vous retrouver en famille ou entre amis. Plus qu'un placement, c'est un plaisir voire un luxe dont il faut anticiper le coût. En effet, vous allez devoir l'entretenir et supporter de nombreuses charges telles que le téléphone, l'électricité, parfois le fuel et, toujours, les impôts. Il existe néanmoins des solutions pour alléger le coût de votre investissement.


Aucun avantage fiscal ou presque

Avant de vous porter acquéreur, vous devez évaluer avec précision le poste « impôts », car il va peser lourd dans votre budget. La résidence secondaire est en effet nettement moins bien lotie que l'habitation principale, les cadeaux fiscaux étant réduits pour elle à la portion congrue.

À l'achat
Dès la signature de l'acte de vente, vous devez acquitter des droits de mutation pour environ 5 % du prix, rares étant les départements accordant un rabais. Si vous empruntez pour financer votre coup de coeur ou engagez des dépenses destinées à économiser l'énergie (chaudière, isolation...), n'espérez pas de coup de pouce fiscal : les réductions d'impôt octroyées à ce titre sont strictement réservées à la résidence principale.


Impôts locaux

Ils ont vite tendance à flamber. Renseignez-vous si possible auprès de votre acquéreur ou du service des impôts pour savoir à quoi vous attendre.

- Taxe d'habitation
Même si vous n'occupez votre maison qu'à titre occasionnel, vous êtes redevable de la taxe d'habitation pour l'année entière, dès lors que vous en avez la libre disposition au 1er janvier de l'année d'imposition. Il en est de même si vous donnez votre maison en location pour de courtes périodes. En pratique, vous ne pouvez y échapper que si vous avez donné mandat à une agence immobilière au 1er janvier de remettre votre bien en location dès l'achèvement d'un bail en cours. Par ailleurs, vous ne bénéficiez d'aucune exonération, ni d'aucun abattement ou allègement pour charges de famille, ceux-ci étant cantonnés à la résidence principale.

- Taxe foncière
Vous êtes assujetti à la taxe foncière dès lors que vous êtes propriétaire de votre logement au 1er janvier de l'année d'imposition. L'année d'acquisition, il est de coutume de s'entendre avec l'acquéreur sur la répartition de cette taxe prorata temporis, mais un tel accord n'est pas opposable au fisc. S'agissant des exonérations, peu sont consenties à la résidence secondaire (voir encadré). Si vous êtes exonéré de taxe foncière, sachez que vous n'êtes pas dispensé de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères recouvrée simultanément. Ceci même si vous n'occupez votre maison que quelques semaines par an ou si votre habitation se situe en dehors de la zone de collecte.


ISF

Si vous êtes passible de l'ISF, vous devez inclure dans votre patrimoine imposable la valeur vénale de votre bien au 1er janvier de l'année d'imposition. Aucune décote ne peut être pratiquée, l'abattement de 30 % étant uniquement réservé à la résidence principale. En revanche, si vous avez contracté un prêt immobilier, le montant du capital restant dû au 1er janvier et des intérêts courus à cette date peuvent figurer au passif déductible. Il en est de même des factures d'entrepreneurs non réglées au 1er janvier.


À la revente

En cas de vente, votre plus-value éventuelle n'est totalement exonérée que si vous conservez votre bien pendant au moins 15 ans (abattement de 10 % par an au-delà de la 5e année de détention). Sinon, vous subissez une taxation forfaitaire de 16 % majorée de 12,1 % de prélèvements sociaux. Pour le calcul de la plus-value imposable, vous pouvez néanmoins, comme pour la résidence principale, majorer votre prix d'acquisition d'un forfait de 15 % au titre de travaux si vous possédez votre bien depuis plus de 5 ans, ceci sans avoir à produire de justificatifs.


Rendre l'investissement moins coûteux

Si vous refusez que votre budget soit trop sérieusement amputé par la fiscalité, il existe des solutions pour alléger le coût de votre investissement, sans être obligé de renoncer à votre rêve.

Location saisonnière
Louer votre maison quelques semaines par an est un bon moyen de générer des revenus destinés à faire face aux dépenses. Si les loyers ne dépassent pas 23 000 ? par an, vous êtes considéré comme loueur en meublé non professionnel. Vos recettes sont taxées en tant que BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et vous pouvez bénéficier d'un régime déclaratif allégé dit « micro-BIC » si elles sont inférieures à 32 100 ? par an. Vous êtes alors imposé sur 50 % de vos recettes. Si vos dépenses sont importantes (prêt ou travaux), vous avez peut-être intérêt à opter pour le régime réel pour dégager un déficit. Vos charges déductibles sont alors ramenées au prorata du temps effectif de location. Vous êtes redevable de la taxe d'habitation et de la taxe foncière, mais échappez en principe à la nouvelle CET (ex-taxe professionnelle) dès lors que la location de votre résidence secondaire n'est qu'occasionnelle.

Résidence de tourisme
Vous pouvez aussi opter pour un achat en résidence de tourisme. Vous y perdez certes en liberté puisque vous ne pouvez profiter de votre bien que 8 semaines par an au maximum et devez le louer à un exploitant pendant 9 ans, mais vous bénéficiez en contrepartie de loyers et d'une compensation fiscale si vous achetez dans le neuf. En tant que loueur en meublé non professionnel, vous êtes éligible à la nouvelle réduction d'impôt Bouvard et pouvez ainsi alléger votre facture fiscale de 8 333 ? au maximum par an (voir IP 675 avril 2010). Des exonérations de taxe d'habitation et de taxe foncière peuvent être accordées par les collectivités locales à des résidences de tourisme situées en ZRR et vous êtes en principe exonéré de CET.

SCI
Se regrouper avec des membres de sa famille ou des amis pour acheter une résidence secondaire permet d'augmenter les capacités d'investissement de chacun tout en réduisant la part des charges (entretien, réparations, impôts...) supportée individuellement. La SCI est le véhicule idéal pour réaliser un tel projet. Certes, vous devez vous plier à sa rigueur juridique (statuts, règlement intérieur, assemblée...), mais vous pouvez du même coup préparer en douceur la transmission de votre patrimoine. La transmission de parts de la SCI bénéficie de droits de donation allégés, ceux-ci étant calculés sur la valeur nette des parts. La constitution d'une SCI n'est cependant pas un moyen d'échapper à l'impôt, celle-ci étant dotée de la transparence fiscale : chacun des associés est donc imposé sur sa quote-part de revenus et de plus-values. Pour l'ISF, les parts de la SCI constituent bien sûr un actif imposable, mais il est possible en fonction des statuts de pratiquer une décote d'environ 10 % pour compenser le manque de liquidité du bien.
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