Parts de SCPI et ISF : bonne ou mauvaise nouvelle ?

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De nombreuses SCPI ont connu et connaissent encore une revalorisation du prix de leurs parts. Une hausse qui n’est pas sans conséquence sur l’imposition à l’ISF des associés concernés.

Certains associés se sont sans doute réjouis de voir une hausse du prix de la part de leurs SCPI. Ce mouvement qui traduit la hausse de la valeur d’expertise du patrimoine immobilier de la SCPI et la bonne tenue du marché immobilier est particulièrement intense depuis un an.

Pèle mêle on retiendra en 2015 chez Amundi Immobilier, Edissimmo (+4,45% 235€) et Rivoli Avenir Patrimoine (+6 ,92% - 278€).

Puis notamment cette année, Accimmo Pierre (BNP Paribas Reim) dont la part a progressé de 2,14% depuis le 1er avril (191€ vs 187€). Il s’agit aussi d’Epargne Foncière (+1,95%, 785€) et Mutimmobilier 2 (2,2%, 768€) de la Française REM, Pierre Plus (+3%, 1098€) et Actipierre Europe (+1 ,94%, 210€), le binôme de Ciloger.

La toute jeune Vendôme Régions (Vendôme Capital Partners, +3,2%, 640€) n’a pas échappé au « virus » comme la verte PF02 (Périal, +1,57%, 194€) sans oublier le navire amiral d’HSBC Reim, Elysées Pierre (800€) dont le prix progresse régulièrement.

D’emblée, c’est une bonne nouvelle «pour les associés qui voient leur capital s’apprécier» souligne Référence Habitat…. sauf qu’elle a « un effet pervers en ayant pour conséquence de majorer le patrimoine taxable des épargnants soumis à l’ISF». Et pour ceux qui jusqu’à présent se situaient juste en dessous (1,3m€), la vigilance s’impose. La revalorisation de leurs parts pourrait les faire entrer l’année prochaine dans le champ de l’ISF.

Pour cause, le montant de l’ISF est basé sur la valeur des actifs détenus au 1er janvier de chaque année. La hausse en particulier du prix de la part d’une SCPI d’une année sur l’autre augmente donc, mécaniquement la base d’imposition à l’ISF.

Attention, selon la forme juridique de la SCPI, le calcul de l’ISF est différent. Dans le cas d’une SCPI à capital variable, l’associé doit retenir la valeur de retrait. Dans une SCPI à capital fixe, « c’est le prix d’exécution qui fait foi ». Car cette valeur est représentative du prix d’équilibre trouvé entre acheteurs et vendeurs sur le marché secondaire. Il «peut être assez sensiblement éloigné de valeur réelle du patrimoine de la SCPI ».

Dans les deux cas, le prix à reporter dans la déclaration d’ISF est celui au 1er janvier de l’année de la déclaration ou au 31 décembre de l’année précédente. Il est généralement communiqué par la société de gestion dans les bulletins trimestriels d’information (BTI), voire dans un avis spécifique pour aider les porteurs de parts à remplir leurs déclarations fiscales.

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