Paris: l'immeuble des Trois Quartiers passe sous pavillon norvégien

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Norges, le fonds souverain de Norvège, est en négociations exclusives avec l'Américain BlackRock, en vue de racheter ce bâtiment situé dans le Ier arrondissement de Paris. Prix: 425 millions d'euros.

Jusqu'ici, le fonds souverain de Norvège, Norges, faisait ses emplettes dans l'immobilier en partenariat avec Axa. Ensemble, ils sont notamment propriétaires de sept immeubles de bureaux (au rond-point des Champs-Élysées, avenue Montaigne, à la Défense...) qui valent 1,4 milliard d'euros.

Cette fois-ci, le bras armé de la Norvège, qui gère la rente pétrolière du pays, passe à l'attaque seul. Selon nos informations, Norges est en négociations exclusives pour acheter le bâtiment des Trois Quartiers situé dans le secteur de la Madeleine à Paris. Une opération à 425 millions d'euros qu'encaissera le propriétaire, l'Américain Black­Rock. Une goutte d'eau pour le fonds norvégien qui gère 840 milliards de dollars. Si Norges est prêt à investir une telle somme pour un immeuble, c'est que ce grand bâtiment rebaptisé «le Madeleine» présente beaucoup d'atouts pour un fonds souverain.

C & A et Chanel

Grâce à la rénovation menée récemment par BlackRock, l'immeuble de 30.000 m2 qui accueillait un grand magasin dans les années 1930 va générer pendant longtemps des revenus réguliers. Tout cela sans grand risque. En refaisant la façade à grand renfort de marbre de Carrare, en supprimant des poteaux sur les plateaux pour améliorer la luminosité, le propriétaire a réussi à signer des baux longs avec des enseignes qui y sont installées.

Ainsi, C & A a ouvert un magasin de 5 400 m2 à la place du Madelios qui ne faisait pas recette. Au sous-sol, le Decathlon est toujours présent. La parfumerie Marionnaud est encore là, même si elle a été déplacée un peu plus loin. Le propriétaire peut aussi compter sur les loyers versés par les entreprises qui ont installé leurs bureaux au-dessus de ces commerces. Notamment Chanel et Visa. Tous ces locataires ont visiblement été sensibles à cette rénovation signée par les architectes Laurent Goudchaux et Sébastien Segers. Avec une intervention du designer à la mode Ora-Ito qui a redessiné le hall d'accès aux bureaux.

«Ce bâtiment assure une rentabilité d'à peu près 4,65 %, explique un expert. Ce n'est pas un rendement extraordinaire mais c'est largement supérieur à l'OAT (obligations assimilables du Trésor) à dix ans qui permet d'avoir un rendement sans risque.»

Diversifier le risque

Norges s'est aussi positionné sur cet immeuble en particulier, et sur l'immobilier en général, pour diversifier son risque. Même s'il est très présent dans le capital de groupes du CAC 40 (Danone, Carrefour, Société générale...), il ne souhaite pas tout investir en actions ou en obligations.

Dans cette opération, le vendeur, BlackRock, réalisera aussi une excellente affaire. Quand il a acquis cet immeuble en 2009, MGPA, racheté depuis par Black­Rock, n'avait déboursé que 210 millions d'euros. En pleine crise financière, la foncière anglaise Hammerson, qui était pressée de vendre, avait accepté de céder cet actif à un prix assez bas. D'autant plus qu'il y avait très peu d'acquéreurs potentiels.

Black­Rock a aussi dû financer en plus la rénovation du bâtiment. «Pour une restructuration de ce type, il a certainement déboursé plus de 100 millions», estime un spécialiste. N'empêche, en achetant en bas de cycle et en revendant au plus haut cinq ans plus tard, Black­Rock dégagera une plus-value comprise entre 50 et 100 millions d'euros.

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