Obtenir un prêt à 60 ans

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(lerevenu.com) - Les seniors s'endettent de plus en plus. Nos conseils pour obtenir le taux le plus bas et l'assurance emprunteur la moins chère.?

Non seulement les seniors s'affirment de plus en plus en tant que consommateurs, mais ils s'imposent aussi comme emprunteurs pour acheter un logement, une résidence secondaire, pour aider leurs enfants, ou financer leurs loisirs.

L'accès des seniors à l'assurance emprunteur, le principal frein, a été levé. En permettant à un emprunteur de choisir une assurance en dehors de sa banque ??ce qu'on appelle la délégation d'assurance?? le législateur a encouragé le développement d'une offre abondante à destination des seniors et des personnes en risques aggravés de santé.

Car l'assurance décès-invalidité reste, en pratique, un passage obligé, même si des garanties, cautions ou hypothèques sont aussi demandées. Les garanties ont pour objectif de couvrir le risque d'impayé quand l'assurance, elle, évite une saisie en cas de décès ou d'invalidité et protège vos proches, argumentent les banquiers. Nulle loi pourtant ne les y oblige. Vous pouvez vous exonérer d'assurance, notamment en cas de risques de santé aggravés, comme le prévoit la convention Aeras. À condition d'offrir de solides garanties par ailleurs. Contrats d'assurance vie, portefeuilles boursiers, cautions de proches.?

Ces solutions peuvent représenter des économies, mais elles ont aussi des conséquences successorales?: la dette non assurée est transmise aux héritiers.


Assuré jusqu'à 90 ans

La bataille sur le très rentable marché de l'assurance emprunteur, estimé à 6 milliards d'euros, a permis de prendre en compte l'allongement de la durée de vie. Les banques ont reculé l'âge limite de souscription de leurs contrats groupe, qu'ils soient gérés par des établissements extérieurs (CNP) ou affiliés (Prédica, Cardif?) jusqu'à 60 ou 65 ans et même 69 ans chez BNP Paribas. Leurs contrats couvrent le risque de décès jusqu'à 70 ou 75 ans. 

Si vous dépassez ces seuils, les banques vous proposeront un contrat senior ou des options en sus, comme l'option de prolongation de BNP Paribas qui porte la garantie décès jusqu'à 85 ans et la garantie interruption temporaire de travail (ITT) jusqu'à 70 ans. La Société Générale propose aux plus de 65 ans ou à ceux dont l'échéance du prêt dépasse leurs 75 ans un contrat senior qui représente 3?% de sa production de crédit immobilier. Hors réseaux bancaires, vous trouvez des contrats alternatifs autorisant une adhésion jusqu'à 85 ans et une fin de prestation d'assurance décès jusqu'à 90 ans (Metlife, Axa, Cardif). 

Résultat, entre 2009 et 2011, la part des emprunteurs immobiliers de plus de 60 ans  est passée de 8 à 16% quand celle des moins de 30 ans est tombée de 17 à 11%. Ceux de plus de 60 ans passés par le courtier Meil­leurtaux ont obtenu près de 125.000 euros en moyenne sur une durée de 11,3 ans ; 55% des prêts concernaient la résidence principale et 31% un investissement locatif pour un revenu moyen du foyer de 6?161 euros. 

Bien sûr, les contrats «grou­pes» des banques restent la solution la plus simple et la moins onéreuse pour les jeunes seniors jusqu'à 60 ou 65 ans. En effet, «?ce sont les moins de 30 ans les plus pénalisés par la mutualisation des risques?», explique Pierre Balsollier, président du directoire de Securimut, société qui gère l'assurance emprunteur de la Macif et la Maif.
Dès qu'on sort des contrats «?groupes?», les tarifs augmentent vite. Entre 61 et 68 ans, le tarif standard «?protection décès?» pour seniors en bonne santé passe de 0,47 à 1,65?% chez HSBC pour 100?000 euros empruntés au taux de 2,6?%. À La Banque Postale, le taux moyen passe de 0,63 à 1,08?% pour un prêt à 2,85?%. 


Un bon crédit, c'est une bonne assurance

Sachez en outre que les taux d'assurance indiqués sous-estiment le vrai coût. Ils sont en général affichés en mode linéaire, ce qui veut dire qu'une même mensualité est appliquée tout au long du prêt, alors que le crédit à rembourser, lui, diminue. Une assurance au taux de 0,6%, tarif moyen à 62 ans, coûte 50 euros par mois. Mais si vous calculiez le pourcentage de vos mensualités sur le capital restant dû la dernière année, ce taux ressortirait à 4,06?%?

Le nouveau projet de loi prévoit que l'on indique le taux annuel équivalent assurance (TAEA) qui est le taux moyen actualisé sur la durée du prêt. «?Le TAEA traduira le coût de l'assurance en taux comparable au taux nominal du crédit et il permettra de voir que l'assurance est de loin le facteur clef d'optimisation du prêt?», affirme Pierre Balsollier de la Macif et la Maif. Il sera plus fiable que le taux effectif global (TEG) qui inclut, en principe, tous les frais obligatoires tels que les frais des sûretés, les frais de dossiers, mais pas toujours la totalité des frais d'assurance quand ils sont facultatifs ou portent sur deux têtes.

Pour un taux d'assurance affiché de 0,6%, le TAEA ressortira à 1,068%. Si la prime est doublée à 2?%, le coût de l'assurance sera presque auss élevé que la charge d'intérêt?! D'où l'importance de faire jouer la concurrence. Pour cela, adressez-vous aux assureurs spécialisés comme April, Generali ou Metlife, les moins chers de notre banc d'essai page suivante. Vous pouvez aussi consulter les comparateurs d'assurances en ligne, les courtiers d'assurance et les courtiers en prêts (Cafpi, Meil­leurtaux, Empruntis, Immo­prêt, Credixia?).

«Face à un courtier, veillez à ce qu'il consulte plusieurs assureurs et qu'il vous communique les différents devis», conseille Ulrich Maurel, fondateur d'Immo­prêt.


Des formalités médicales allégées

Ne craignez plus les formalités médicales?! Les déclarations de santé et les questionnaires ont été simplifiés. Les questions ne portent plus que sur les dix dernières années. Un client en bonne santé peut obtenir un accord immédiat jusqu'à 250.000 euros, précise la Société Générale. «?Une simple déclaration d'état de santé peut suffire jusqu'à 300.000 euros?», affirme, de son côté, Laurence Hon­tarrede, directrice de la stratégie clients et des offres chez BNP Paribas Cardif. Encore faut-il répondre sans mentir à tous les critères médicaux. Sinon, vous devrez remplir un questionnaire plus approfondi ou passer des examens. 

Les prix restent très variables d'un établissement à l'autre pour les mêmes garanties. «?Chaque assureur établit son tarif selon votre âge, le montant emprunté, le taux du prêt, votre profession, les moyens dont vous avez disposé pour vous soigner, votre bulletin de santé, les statistiques auxquelles il a accès et les cotations que lui donnent ses réassureurs?», explique Christophe Boiché, directeur du pôle assurance chez Meilleurtaux. 

En cas de délégation d'assurance, l'offre retenue doit vous protéger au moins aussi bien que le contrat de votre ban­que, sans quoi vous risquez un refus de cette dernière. Car la loi Lagarde prévoit l'obligation d'accepter une délégation pour des garanties équivalentes, pas si elles sont inférieures. Rassurez-vous les assureurs alternatifs ont prévu des options pour s'ajuster à tous les contrats bancaires. 
Beaucoup d'ailleurs préfèrent proposer des surprimes qu'exclure les risques?! Comme  l'explique Bruno Hardy, directeur technique de Metlife en France?: «Les complications d'une intervention chirurgicale peuvent être exclues pendant un ou deux ans. Mais tous les risques ne peuvent être exclus, tels ceux liés aux complications d'un diabète ou d'un excès de cholestérol, qui feront l'objet de surprime. Nous nous adressons aux réassureurs qui connaissent le mieux les pathologies en question et qui sont les plus à même de nous donner le meilleur prix.» 

Il a ainsi pu assurer partiellement une femme retraitée de 68 ans qui empruntait 153.355 euros sur dix ans en présentant à la fois des problèmes hépatiques, cardiologiques et un état dépressif en couvrant un prêt relais de 128.000 euros pendant deux ans avec une surprime de 200% sur la garantie décès.


La convention Aeras

En cas de refus, pensez à la convention Aeras. Elle intervient en troisième niveau, lorsque votre banque ou votre assureur vous a refusé et que lui-même a effectué un recours auprès des réassureurs. Elle permet, sous conditions d'âge et de revenu, d'écrêter le tarif d'assurance à 1,4?%. Reste à fixer quel est le tarif acceptable. «?Votre emprunt doit être remboursé?», rappelle Christine Valence-Sourdille, ingénieur patrimonial chez BNP Paribas Banque Privée, qui peut néanmoins conseiller aux seniors d'emprunter pour un investissement locatif en amortissant le prix de l'assurance par le jeu des déductions fiscales. Limite d'ordre légal?: le coût du crédit, frais et assurance compris, ne doit pas dépasser le taux de l'usure?: 5,72?% pour un prêt immobilier au 1er janvier 2013 et 11,24?% pour un prêt personnel de plus de 6.000 euros. 

Même si certaines associations s'interrogent devant le désespoir de personnes qui ne pourraient emprunter autrement, gardez-vous de faire de fausses déclarations?: vous risqueriez d'être privé de votre assurance, même si la maladie ou le décès n'a rien à voir avec la pathologie omise (art. L. 113-8 du Code des assurances). 

«Le législateur et la jurisprudence décident qu'il importe peu que le risque omis ou dénaturé par l'assuré soit sans influence sur le sinistre», lirez-vous dans le rapport 2011 du médiateur du Gema. Ce qui importe, c'est que l'assureur ait pu appréhender le profil du risque. Mais l'assureur doit démontrer que l'inexactitude est intentionnelle. Si votre banque s'aperçoit de l'invalidité de votre assurance, elle peut vous imposer d'en souscrire une autre ou de rembourser le prêt.

Mais il est difficile d'en changer à son initiative en cours d'emprunt. Même si le Code des assurances vous y autorise, certaines banques ne vous facilitent pas les choses. D'où l'importance de bien choisir son assurance au départ.

Aline Fauvarque

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