Novapierre 1 ajuste ses prévisions 2013

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La politique dynamique d’acquisition de la SCPI associée à une maitrise de sa collecte a permis à Novapierre 1 de redresser la barre. En dépit d’une baisse de son taux d’occupation, la distribution s’est redressée. 2014 devrait apporter la confirmation de la pertinence de sa stratégie.

Retour en arrière. En 2011, Novapierre 1 (Paref Gestion) a doublé de taille en raison de sa très forte collecte (53 M€). Faute de ne pas avoir suffisamment investi (31 M€), la SCPI a ainsi terminé son exercice avec une trésorerie élevée (34 M€). Sa faible rémunération explique la « la baisse temporaire du rendement de Novapierre 1 en 2012 à 4,2% ».

Pour éviter un nouveau recul, la SCPI a donc décidé entre octobre 2011 et juin 2012 de limiter les souscriptions afin de maintenir son niveau d’exigence à l’investissement et préserver la qualité du patrimoine. Sa collecte fin 2012 a atteint sur cette période 14 M€ tandis que les investissements ont représenté 32 M€ ramenant la trésorerie à la fin d’année à 13 M€, dont 7,7 M€ engagés sur 16 commerces pieds d’immeubles. Ces opérations s’ajoutent à de nombreuses autres. Au total depuis 3 ans, Novapierre 1 a acquis 55 commerces en 2011 pour 31,1 M€ à un rendement de 7,2%, puis 24 commerces en 2012 (31,7 M€) à un rendement de 6,9%. Enfin à mi octobre 2013, ce sont 26 commerces à Paris et Ile de France (12,4 M€) à un taux de 5,5% qui sont venus compléter un portefeuille de plus de 50 000 m² représentant plus de 200 lots.

Malgré sa sélectivité, la SCPI a connu aussi des soucis du côté de certains locataires. La mise en liquidation judiciaire d’enseignes telles que Surcouf à Mérignac (33) ou Virgin à Avignon ont contribué à grignoter son taux d’occupation financier qui passe de 96,2% fin 2013 à 90,4% au 30 juin. Pour autant, Paref Gestion est confiante. La signature d’un bail ferme sur Mérignac « dans de meilleures conditions » promet des retombées financières dès janvier 2014. De son côté le magasin d’Avignon fait l’objet de « pourparlers avancés ».

En terme de revenu, le coupon distribué au 3ème trimestre s’est élevé à 4,05€ justifiant une révision de ses prévisions 2013. Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) devrait atteindre 4,4% (4,2% en 2012) au lieu des 4,7% annoncés. Malgré cette déception, l’amélioration locative et la rationalisation du patrimoine par des arbitrages sur des actifs à maturité devrait « précipiter » le rétablissement de Novapierre 1. Autre élément de satisfaction, d’après les premiers résultats des expertises immobilières annuelles, le patrimoine de Novapierre 1 se serait apprécié à périmètre égal entre 2,5% et 3% en l’espace d’un an.

Après ses déboires passés, la SCPI a retenu la leçon. Elle sera désormais vigilante à équilibrer collecte et investissements. Et elle restera fidèle à une politique d’investissement ciblée sur des actifs exclusivement commerciaux, de qualité en pieds d’immeubles parisiens et de centre-ville de métropoles régionales


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