Nouvelles pistes pour investir dans les bureaux

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Les investisseurs retrouvent de l'intérêt pour les opérations en Vefa et les entreprises s'interrogent sur un retour à l'achat de leurs bureaux.

Quasi inexistantes en 2009, les ventes en l'état futur d'achèvement (Vefa) commencent à retrouver les faveurs des investisseurs. L'année dernière, elles ont représenté 12 % des engagements bureaux en Ile-de-France, rappelle une étude de Jones Lang LaSalle (1), pour un total de 792 millions d'euros. Sur les 11 recensées, 7 sont des Vefa en gris donc prélouées, 4 sont en blanc (autrement dit, sans locataire). Les investisseurs hésitent encore à se lancer dans des constructions sans utilisateurs préalables. Mais signe d'un desserrement du marché, «en 2010, deux constructions en blanc l'ont été avec un financement bancaire, alors qu'en 2009, elles étaient autofinancées», précise Marie Gilmas, responsable des projets en développement chez Jones Lang LaSalle. La forte pression sur les prix pour des produits très sécurisés, le petit nombre de lancements de chantiers du fait de la crise et les stocks qui se remplissent vont conduire à une raréfaction des produits proposés à partir de 2012 jusqu'en 2013-2014, affirment les spécialistes. «Des investisseurs vont donc se positionner maintenant, avec une vraie carte à jouer sur les Vefa en blanc dans leur stratégie d'acquisitions» , ajoute-t-elle.

Le poids des normes comptables

En Ile-de-France, les Vefa se situent en périphérie ou en première couronne parisienne, pour une bonne desserte en transports. «Idéalement, il s'agit du premier croissant Ouest, mais on les trouve surtout aux portes parisiennes, Montrouge, Boulogne-Billancourt...», souligne Nicolas Verdillon, directeur de CB Richard Ellis Capital Markets. Qualités techniques, souplesse d'utilisation et forte connotation environnementale (normes HQE, si possible BBC encore rarissime) (2) sont prises en compte.

C'est bien connu, les grands groupes préfèrent être locataires de leurs bureaux. L'achat pourrait-il de nouveau les intéresser ? «Un dirigeant peut, pour des raisons patrimoniales, préférer acheter, indique Nicolas Verdillon. Mais sur des opérations de plusieurs milliers de mètres carrés, sauf exception, les sociétés louent. Elles privilégient leur métier et ne veulent pas mobiliser de la ressource financière dans un domaine qui n'est pas le leur.» La messe est dite ? Peut-être pas.

À défaut de basculement spectaculaire, l'arrivée des normes IFRS pourrait rebattre les cartes et susciter des interrogations chez les directeurs financiers des sociétés cotées. Avec la probable entrée en vigueur des nouvelles normes comptables en 2013, les baux commerciaux figureront en tant que dette dans le bilan. «Les normes IFRS risquent donc de relancer auprès des entreprises la question de l'acquisition ou non de leur immobilier d'exploitation, pointe Guillaume Savard, directeur chez Jones Lang LaSalle. Ce qui pourrait activer le marché du clés en main. La réflexion concernerait des sites relativement pérennes, sièges ou sites opérationnels importants.»

La raréfaction d'offres neuves sur des surfaces de plus de 15 000 m² renforcera le questionnement, sans obérer les contraintes liées à l'achat : entretien du patrimoine, risque de perte de valeur lors de la revente, etc. «Si le choix de l'acquisition est effectué, il est important de facturer aux occupants un loyer interne, précise Guillaume Savard. Toutes les entités sont ainsi sur un pied d'égalité et les performances de chacune normalisées pour ce qui concerne les coûts immobiliers. En cas de déménagement, la société pourra aussi comparer son coût d'occupation actuel à celui du bien envisagé.»

(1) «Le Marché des Vefa en Ile-de-France», janvier 2011. (2) HQE : Haute qualité environnementale ; BBC : Bâtiment basse consommation

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