Neuf : les acheteurs sont chouchoutés

le
0
Les particuliers ont un large choix et les promoteurs leur offrent souvent les frais de notaire. Avec des prix stabilisés ou en légère baisse.

Les acquéreurs ne se bousculent pas dans les bureaux de vente. L'attentisme perdure dans un climat économique morose. Mais il n'y a pas d'effondrement des ventes comme l'explique Christian de Gournay, président du directoire de Cogedim: «Il n'y a pas de plongée des ventes et pas d'encalminage mais une activité réduite traduisant le manque d'appétence pour la pierre.» «L'activité est en pointillé, relevant d'une croissance molle», constate aussi Jean-Philippe Bourgade, président de Bouwfonds Marignan. Néanmoins, dans cet environnement délicat, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) note ces six derniers mois un «petit rebond de l'activité avec 1 200 ventes de plus qu'au premier semestre 2012». Un léger mieux à relativiser puisque l'année 2012, particulièrement le premier semestre avec l'élection présidentielle, n'avait pas été un grand cru: 82 000 logements seulement avaient été vendus contre 103 000 en 2011.

Ce rebond ne suffira pas à absorber l'offre qui augmente, même si les promoteurs réduisent la voilure: l'offre est de 84 400 logements dont 40 500 en cours de construction et 6 700 achevés. Ce qui commence à peser d'autant que les délais d'écoulement s'allongent. «Il faut désormais en moyenne quatorze mois pour vendre un programme, ce qui correspond à peu près à la durée d'un chantier», souligne François Payelle, président de la FPI. La situation commence à devenir tendue pour la profession mais offre des opportunités aux acquéreurs.

L'offre s'élargit, le choix s'étoffe et permet la comparaison entre plusieurs programmes au sein d'une même ville, d'un nouveau quartier, d'un même immeuble. L'acquéreur ne s'en laisse d'ailleurs pas conter. «Dans le très haut de gamme, il faut que l'emplacement soit irréprochable et qu'il y ait adéquation entre le site et le prix», observe Mireille Vernerey, directrice régionale d'Ogic. A Aix-en-Provence, par exemple, les programmes à plus de 5 500 ¤/m² dans un quartier excentré peinent à se vendre alors qu'une opération face au Grand Théâtre à plus de 7 000 ¤/m² s'écoule facilement. A Lyon, l'opération «Debrousse» se vend lentement au prix moyen de 6 500 ¤/m², cher pour Lyon dans le Ve arrondissement assez mal desservi par les transports en commun. «Il faut être au bon prix au bon endroit, être sur l'agglomération, là où il y a les emplois et les transports et non à 30 km du centre-ville», rappelle Christian de Gournay.

Paris n'échappe pas à ce rapport qualité-prix. «Même si le marché parisien reste un marché de niche où il est difficile d'acheter du neuf à moins de 10 000 ¤/m², il faut être très vigilant sur le rapport emplacement-prix. Ainsi, notre opération "Home" sur Seine rive gauche et ses 188 logements au prix moyen de 10 000 ¤/m² connaît un franc succès puisque moins d'un an après son lancement, il ne reste plus que14 logements à la vente», explique Franck Hélary, directeur général Bouygues Immobilier Ile-de-France. Sur le site des ­Batignolles (XVIIe) où l'offre est plus abondante, les prix ont été réajustés à la baisse de 5 % pour osciller entre 10 500 et 12 500 ¤/m² parking compris. Dans le XIVe, à l'emplacement de l'hôpital Broussais, les logements, au prix moyen de 10 300 euros/m², partent lentement, trop excentrés et proches des boulevards extérieurs. Dans le XVe, sur le site de l'hôpital Boucicaut, l'«Esprit 15» au prix moyen de 13 300 ¤/m² trouve plus facilement preneur, pourvu d'un meilleur emplacement.

En entrée de gamme ou dans les zones Anru avec TVA à 7%, ou dans les communes à prix maîtrisé, le marché s'anime, mais là encore sous réserve d'être au bon prix. Sur Marseille, Lyon, Toulouse, Bordeaux, Nantes... il est possible de décrocher un appartement entre 3 300 et 3 500 ­¤/m². En région parisienne, à ­Bagneux ou Nanterre (92), les prix démarrent à 4 500 ¤/m² et moins encore à Saint-Ouen (93), à seulement 4 000 ¤/m².

Selon la Fédération des promoteurs, les prix ont reculé de 3,6 % sur un an à semestre comparable et de 2,3 % par rapport au trimestre précédent. Par rapport à la province qui affiche des prix stables, l'Ile-de-France accuse un repli de 3,6 % par rapport au trimestre précédent. «Il suffit qu'aucune grosse opération ne soit lancée dans une des communes cotées des Hauts-de-Seine où le foncier est élevé pour que la moyenne des prix baisse», commente Guy Portman, vice-président de la FPI. Et les promoteurs sont vigilants. «Le foncier est toujours tendu à Paris et dans les grandes métropoles. Peu de terrains constructibles, un PLU restrictif à terme, pas assez d'offres à prix maîtrisés», déplore Guy Nafilyan, président de Kaufman & Broad.

«La pénurie de terrains est entretenue par des PLU malthusiens en droits à construire, imposant de réaliser trop de parkings, sachant que deux niveaux de parkings souterrains majorent de 25 % le prix de vente du logement, ne densifiant pas suffisamment les opérations», tempête Christian Rolloy, président du groupe Promogim. Sans compter, ajoute-t-il, que «la demande porte surtout sur les petites surfaces pour des questions de budget et de décohabitation alors que les municipalités rejettent ces surfaces au profit de grands appartements familiaux». L'approche des élections municipales ne va pas arranger la donne. «Pour que les prix baissent vraiment, il faut produire davantage, créer un vrai choc foncier, libérer des terrains, accélérer l'annulation des recours intempestifs contre les permis de construire, alléger la réglementation», martèle Olivier de la Roussière, président de Vinci Immobilier. Des demandes prises en compte dans le projet de loi Alur dont les effets ne se feront pas sentir avant fin 2014.

En attendant, les professionnels s'organisent et font des gestes commerciaux pour écouler le stock achevé, leur véritable bête noire qui coûte cher à porter. Les frais de notaire offerts sont devenus pratiquement la règle, ce qui représente en moyenne 2,5 % du prix de vente. Ainsi, sur un achat de 300 000 euros, le rabais équivaut à 7 500 euros et sur 650 000 euros, il représente 16 250 euros.

Mais certains promoteurs vont plus loin sur une partie de leurs programmes en donnant un coup de pouce sur les crédits ou en proposant une garantie revente... Des actions menées de plus en plus au cas par cas. «Pour les primo-accédants, nos efforts porteront sur l'aide au financement. Pour un bien haut de gamme, le geste porte davantage sur les prestations avec une meilleure qualité de carrelage ou de parquet», précise Mireille Vernerey. «Il faut en profiter avant que la rareté de l'offre et donc la bagarre sur le terrain pèse à nouveau sur les prix», conclut Gilles Hautrive, directeur général délégué chez BNP Paribas Résidentiel neuf.

Investissement: bonnes affaires ou pas?

L'investisseur cherche souvent un rendement pour compléter sa retraite ou rembourser son crédit. Et plus tôt il perçoit des loyers, mieux il se porte. Dans la conjoncture actuelle où des logements sont achevés, des opportunités se dessinent pour profiter de suite du dispositif Duflot qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 18 % sur neuf ans pour une ou deux acquisitions plafonnées globalement à 300 000 ¤ et sous réserve de respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires. L'investisseur peut bénéficier alors de prix «allégés» pour écouler le stock.

Prudence néanmoins car un appartement en rez-de-chaussée situé au nord peut avoir du mal à trouver locataire et va se louer à un prix inférieur à celui du second étage sud. Certes, le prix d'achat est aussi moins élevé à la base. Attention, les locataires sont de plus en plus exigeants sur la surface, la luminosité, les charges. Mais, comme le rappelle Gilles Hautrive, «le stock n'est pas forcément synonyme de rebut. Il peut y avoir des surfaces non vendues car elles ne correspondaient pas à la typologie des acquéreurs». Reste à savoir si elle correspondra davantage à celle du locataire et aux plafonds de loyers annoncés. Afin de connaître la demande locative du secteur, contacter le service location des agences immobilières locales. Car sans locataire pendant un an, l'avantage fiscal est requalifié.

Vous devez être membre pour ajouter des commentaires.
Devenez membre, ou connectez-vous.
Aucun commentaire n'est disponible pour l'instant