Montagne : la grande opération séduction

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Les stations de ski françaises aident les propriétaires à rénover leurs appartements. Elles leur fournissent des idées, des plans, les mettent en contact avec des entreprises locales et peuvent suivre les travaux. Objectif: améliorer la qualité des biens à louer.

Les neiges tombées plus tôt que d’habitude ont déjà permis d’ouvrir plusieurs domaines skiables dans les Alpes. Mais tous ceux qui séjournent en stations ne sont forcément des adeptes du ski alpin. La façon de séjourner à la montagne a changé, et les stations développent des offres alternatives pour les non-skieurs (spa, autres activités sportives…). La demande immobilière a aussi évolué. Dans les années 1970, époque des journées de ski non-stop, on s’entassait sans état d’âme dans des appartements étroits où l’on ne restait que pour dormir. Aujourd’hui les touristes veulent des surfaces plus grandes et des logements où il fasse bon vivre. Beaucoup d’appartements achetés dans les années 1960 ou 1970 ont vieilli et ne sont plus loués. Un manque à gagner pour les collectivités locales, puisque ces lits «froids» (vides) contrairement aux lits «chauds» (utilisés), comme les appellent les professionnels du tourisme, ne contribuent pas à l’activité des remontées mécaniques, des commerçants et des écoles de ski. Rénover les immeubles, habiller de bois les façades, transformer des appartements vieillots en appartements design est un challenge (comptez entre 500 et 1 500 euros par mètre carré).

Plusieurs initiatives ont été prises pour aider les particuliers à passer à l’acte. Dans le passé, des aides financières ont été accordées par certaines collectivités locales aux propriétaires qui rénovaient leurs résidences secondaires et s’engageaient à les louer. Ce n’est plus le cas.

Des idées de décoration au suivi des chantiers

Les propriétaires auront du mal à dénicher aujourd’hui des avantages sonnants et trébuchants, mais ils peuvent se trouver des aides utiles pour monter leur projet. Une trentaine de stations de Savoie, de Haute-Savoie, d’Isère et des Pyrénées proposent le service Affiniski. Né dans les Trois Vallées, ce guichet unique épaule les particuliers qui rénovent leurs appartements. Ils peuvent trouver sur place des conseils fiscaux, être mis en relation avec des entreprises pour réaliser les travaux et le suivi des travaux. Conscients qu’il n’est pas facile de suivre un chantier lorsqu’on habite à plusieurs centaines de kilomètres de celui-ci, les professionnels ont cherché à faciliter la vie des propriétaires. Jusqu’ici, ce guichet a contribué à rénover 76 logements, et les promoteurs d’Affiniski espèrent une montée en puissance. Une ligne de meubles a même été conçue pour ces logements de montagne.

La Compagnie des Alpes, numéro un mondial de la gestion des domaines skiables (Val d’Isère, Tignes, Les Arcs, Peisey-Vallandry, La Plagne, Samoëns, Flaine, Les 2 Alpes et Serre Chevalier) est aussi largement engagée dans le chantier de rénovation des stations de montagne. Elle a d’ailleurs bâti avec la CDC, son actionnaire, une foncière dotée d’un budget de 70 millions d’euros dans ce but en 2013. «En trois ans, nous avons rénové 400 appartements grâce à la foncière rénovation, ce qui représente une utilisation de 80 % de notre budget», explique Laurent Chelle, le directeur du développement de la montagne à la Compagnie des Alpes.

La foncière achète des logements isolés ou des immeubles en bloc (qui appartenaient à une compagnie d’assurances, une caisse de retraite…) et sont mis en vente pour les remettre sur le marché locatif. «Nous achetons les appartements entre 2 000 et 3 500 € le mètre carré et nous investissons 1 000 euros en rénovation et 700 à 800 euros en mobilier», précise Laurent Chelle.

Une fois la rénovation terminée, la foncière les loue ou les revend à des propriétaires qui prendront un engagement de location. Quand elle le peut, elle réunit deux petites surfaces de 25 m2 pour donner naissance à un appartement plus spacieux. Mais pas toujours. «Il existe une clientèle pour les 25 m2 et avec les aménagements actuels on peut très bien passer une semaine agréable à quatre dans une de ces petites surfaces bien aménagées», explique Laurent Chelle. Pour retrouver des fonds et pourvoir acheter de nouveaux appartements, la foncière commence à revendre une partie de ceux qu’elle a remis au goût du jour. Comment les trouver? Pas si facile, il faut prospecter localement auprès des agences immobilières avec lesquelles travaille la Compagnie des Alpes (Val Agence à Val d’Isère, OIP à La Plagne, Alpeva aux Arcs, l’agence de Belleville aux Ménuires…). Les particuliers se voient alors proposer une rentabilité de 4,5 % nette, mais ils doivent alors s’engager à louer leur bien pendant 11 ans tout en conservant certaines semaines d’occupation (attention à bien comprendre ce à quoi on s’engage et, notamment si on est dans le cadre du statut de résidence de tourisme, à prendre en compte la présence d’une indemnité d’éviction qui oblige le propriétaire à l’issue du bail à payer une indemnité à l’exploitant pour reprendre sa liberté).

» Flaine, la station née d’une utopie dans les Alpes

Certains investisseurs ne veulent pas d’un dispositif qu’ils jugent trop contraignant, mais sont preneurs d’idées pour avoir un appartement design et bien conçu. Les acquéreurs de biens en mauvais état à petit budget aussi. Plusieurs stations, dont Les Arcs et Méribel par exemple, l’ont compris et les accompagnent dans le même esprit qu’Affiniski. Un accompagnement «doux», destiné là encore à faciliter la vie des particuliers pour qu’ils aillent au bout de leur projet immobilier.

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