Modification prévue de la taxe d'habitation et de la taxe foncière

information fournie par Boursorama •27/01/2015 à 14:30

Les montants de la taxe d'habitation et de la taxe foncière vont être progressivement recalculés pour chaque foyer.

Nouveau projet du ministère des Finances : réévaluer la taxe d’habitation et la taxe foncière de nombreux foyers en France. Le but de la nouvelle taxation est d’être plus en phase avec la valeur réelle des biens immobiliers.

L’équation est désormais complexe pour le gouvernement lorsqu’il s’agit d’effectuer des modifications fiscales. D’une part, la promesse d’une absence de hausse d’impôts doit être tenue. D’autre part, le projet a été lancé de réévaluer les montants de la taxe d’habitation et de la taxe foncière pour mieux correspondre à la valeur de marché des biens immobiliers. Comment résoudre ce casse-tête ?

Formules de calculs

Depuis plusieurs décennies, le niveau de la taxe d’habitation et de la taxe foncière est globalement établi selon les formules suivantes, sans compter les éventuelles exonérations, dégrèvements ou majorations :

- Taxe d’habitation = Taux décidé par les collectivités territoriales x valeur locative du logement

- Taxe foncière = Taux voté par les collectivités territoriales x valeur locative du logement – 20% (permettant de compenser les frais et/ou charges du propriétaire).

Chaque année, le taux décidé par les collectivités territoriales peut être réajusté. Quant à la valeur locative du logement, celle-ci tient compte, entre autres, de la surface du logement, de ses caractéristiques de confort et du quartier dans lequel il se situe.

Calcul problématique

Le problème qui se pose est que la valeur locative des logements qui entre en compte dans le calcul des taxes est théorique et n’est pas régulièrement et correctement réévaluée.

Le Monde expliquait ainsi que ces taxes « sont calculées [chaque année] d'après la valeur locative du logement au 1er janvier. Cette valeur est censée représenter le loyer théorique du logement s'il était loué aux conditions normales du marché. Or, les valeurs actuellement utilisées ont été déterminées selon une méthode d'évaluation complexe qui faisait référence au marché locatif de 1970. Elles ont ensuite été actualisées en 1980, et depuis cette date, elles sont revalorisées chaque année par application d'un coefficient unique (1,009 pour 2015) qui ne tient pas compte des disparités locales. Au fil du temps, ces valeurs se sont donc peu à peu éloignées de la réalité du marché locatif ».

Pierre-Olivier Ofer, directeur du cabinet Exfilo, ajoutait quant à lui sur explorimmo.com : « Dans les années 70, la valeur locative se calculait selon le nombre de chauffages à l’intérieur du logement, s’il avait une baignoire ou non, des toilettes sur le pallier, le nombre de fenêtres… ». « À l’époque, les HLM représentaient le nec plus ultra en matière de logement. Mais depuis, ce sont des immeubles vétustes et dépassés. Pourtant, leur valeur locative [théorique et calculée pour fixer le montant des taxes] est encore très importante. Beaucoup plus que certains bâtiments anciens, rénovés depuis ».

D’où le besoin de réévaluer la valeur des biens immobiliers aux prix actuels du marché pour éviter d’éventuelles « injustices ». Pour rappel, ces deux taxes avaient été conçues à l’origine pour équivaloir au montant d’environ un mois de loyer au prix du marché.

Pas d’augmentation globale

Que l’on se rassure : les augmentations devraient rester très limitées. On aurait en effet pu imaginer une explosion du niveau des taxes, en partant de l’idée que les prix réels de l’immobilier ont considérablement augmenté depuis les calculs théoriques vieux de plusieurs décennies. Mais cela ne sera pas le cas.

Malgré la réévaluation de la valeur des biens immobiliers, la loi prévoit que les collectivités territoriales devront prélever au total les mêmes montants qu’avant l’application de la réforme. En somme, les augmentations et les diminutions des taxes payées par chacun se compenseront à l’échelle globale. Pour cela, les collectivités devraient probablement abaisser le taux qu’elles fixent chaque année pour compenser l’augmentation de la valeur locative des biens. Le Monde parle ainsi d’un « transfert de charges fiscales entre contribuables » plutôt que de hausse d’impôts.

Test en cours dans cinq départements

Cette année, le nouveau mode de calcul va être testé –mais pas encore appliqué– dans cinq départements français : la Charente-Maritime, le Nord, l'Orne, Paris et le Val-de-Marne. Pour cela, les propriétaires concernés se verront demander de remplir un formulaire dans lequel seront mentionnées les caractéristiques de leurs biens, ou tout simplement le loyer pratiqué si le bien est loué.

Cette expérimentation devrait uniquement permettre, pour le moment, d’estimer ce que chaque foyer devra payer par la suite. La mise en application du nouveau barème devrait attendre l’année 2018, même si le gouvernement aurait pu appliquer cette modification plus tôt alors que l’absence d’augmentation des impôts promise à l’échelle globale devrait être respectée.

X.Bargue