Miser sur l'immobilier dans son contrat d'assurance-vie

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L'assurance-vie s'ouvre à de nouveaux supports qui permettent de profiter de la rentabilité locative de la pierre.

Les Français boudent l'assurance-vie mais portent l'immobilier aux nues. Un nombre croissant d'assureurs en ont tiré la leçon: ils offrent désormais dans leurs contrats d'assurance-vie, à côté du fonds en euros et des sicav, de nouveaux supports d'investissement dédiés à la pierre. Il s'agit selon les cas de SCPI, d'une SCI ou d'un OPCI (lire ci-dessous ). Le point commun de ces structures est de gérer des bureaux (pour l'essentiel) et de faire profiter les épargnants d'une rentabilité locative supérieure à celle des logements. Avec peut-être, de surcroît, à long terme, des plus-values. La rentabilité des SCPI, par exemple, même si elle a diminué ces dernières années, avoisine encore 5 % par an.

Souscrits hors de l'assurance-vie, ces placements n'ont pas une fiscalité attrayante. Les revenus locatifs distribués par les SCPI, par exemple, sont soumis aux prélèvements sociaux (15,5 % à compter du 1er juillet) et à l'impôt sur le revenu. C'est pourquoi il est si intéressant de pouvoir les acheter dans un contrat d'assurance-vie. Rendement et plus-value profitent alors de la fiscalité de celui-ci, légère après huit ans. Le revers de la médaille? Le souscripteur supporte dans ce cas - en plus des frais de gestion de la SCI, SCPI ou de l'OPCI - ceux du contrat lui-même. La rentabilité nette du placement immobilier s'en trouve réduite d'autant.

Plusieurs supports possibles

«Dans nos contrats, la valeur de la part de l'OPCI a fortement augmenté en 2011 (+9,3 %) du fait de la revalorisation des immeubles. Les dividendes, liés à la distribution des revenus locatifs et d'une partie des plus-values immobilières réalisées, sont versés sur le fonds en euros du contrat. Le souscripteur est alors libre de les réinvestir autrement s'il le souhaite ou de les retirer», précise Natacha Moinard, responsable marketing épargne et retraite chez Swiss Life. Cet assureur propose un OPCI dans tous ses contrats, y compris dans ceux dédiés à la retraite, pourtant assortis de versements mensuels automatiques, forcément plus modestes que des versements libres. «Le support immobilier est accessible à partir de seulement 75 euros par mois», rappelle Natacha Moinard.

D'autres exigent des montants minimums plus élevés au départ (au moins quelques milliers d'euros)... et plafonnent aussi la collecte totale. Chaque année, une «enveloppe» maximale est affectée au support immobilier. Lorsque le quota est rempli, souscrire n'est plus possible. Le contrat Afer a par exemple intégré en début d'année une SCI, dont la collecte est limitée à 100 millions d'euros cette année.

Les assureurs souhaitent éviter un trop grand afflux de capitaux qu'il leur serait difficile d'investir avec la rigueur voulue sur un marché immobilier trop étroit. Mais c'est aussi une façon de réduire le risque de liquidité. Car si les souscripteurs étaient nombreux à vouloir en même temps vendre leurs parts de SCPI, SCI ou OPCI, la compagnie d'assurances devrait le leur permettre... même s'il lui fallait en contrepartie davantage de temps pour vendre les immeubles correspondants. Les assureurs veillent donc à ne pas s'engager à accorder cette liquidité sur des sommes trop importantes.

Le plus difficile, pour l'épargnant, est de savoir comment est investi l'argent qu'il place dans l'OPCI, la SCPI ou la SCI. Ainsi, à l'Afer, c'est Aviva Investors Real Estate France SA qui s'occupe de la SCI Afer Immo. Les premiers immeubles qu'elle a acquis l'ont été auprès de... l'assureur Aviva lui-même, qui les détenait et souhaitait s'en défaire.

Pour conjuguer immobilier et assurance-vie, certains assureurs ont imaginé une autre solution: un fonds en euros qui peut détenir jusqu'à 95 % d'immobilier (souvent via des SCPI). Une formule expérimentée par ACMN Vie et Generali Patrimoine, et développée aujourd'hui par Primonial, avec l'assureur Suravenir (Crédit mutuel Arkea), pour le contrat Sérénipierre.


Les SCPI: 95 % d'immobilier pur

Les sociétés civiles de placement immobilier achètent des biens immobiliers (bureaux, centres commerciaux...) pour les louer. Elles gèrent ce patrimoine pour le compte des épargnants qui ont souscrit leurs parts, auxquels elles reversent leur quote-part des revenus locatifs. Ces loyers sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers. Les plus-values réalisées lors de la revente de ces parts sont des plus-values immobilières.

Les SCPI détiennent structurellement peu de liquidités (moins de 5 % en général). Leur patrimoine est expertisé une fois par an par un professionnel indépendant, ce qui permet de définir le «juste prix» de la valeur de la part. Certaines SCPI sont à capital variable: il est alors en général possible d'acheter et de revendre les parts à un prix défini (non loin de la valeur d'expertise) par la société de gestion, du moins tant que les vendeurs ne sont pas trop nombreux. Mais beaucoup de SCPI sont à capital fixe. Dans ce cas, il est possible de souscrire de nouvelles parts à l'occasion d'une augmentation de capital, destinée à permettre à la SCPI d'acheter de nouveaux immeubles. Il est aussi possible d'acquérir des parts existantes auprès d'anciens souscripteurs qui souhaitent céder les leurs. Les sociétés de gestion organisent ces transactions, qui ont lieu en général une fois par mois. Le prix de vente ou d'achat varie dans ce cas en fonction de l'offre et de la demande.

OPCI: un portefeuille diversifié


Crédits photo : Sébastien SORIANO/Le Figaro

Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) se veulent de véritables fonds dédiés à la pierre. Ils détiennent bien sûr des immeubles, en général de bureaux, dont ils engrangent les loyers. Mais, pour offrir plus de liquidité aux souscripteurs, ils sont autorisés à investir aussi une grande partie de leur portefeuille en actions, obligations ou en placements monétaires. Ainsi, quand les épargnants souhaitent revendre leurs parts, le fonds peut les racheter quitte à puiser dans sa trésorerie ou à céder si besoin des actions en Bourse. La grande majorité des OPCI sont aujourd'hui destinés aux investisseurs institutionnels. Il en existe moins d'une dizaine pour les particuliers. L'immobilier physique doit représenter au minimum 51 % de leur patrimoine. Beaucoup consacrent donc une partie importante (par exemple 40 %) aux placements de trésorerie ou financiers. La rentabilité de ces OPCI (en grande partie reversée sous forme de revenus aux souscripteurs) ne dépend donc plus seulement des loyers encaissés, ou de l'évolution du marché immobilier, mais aussi de la rémunération des autres actifs en portefeuille.

Les OPCI grand public offrent en général la fiscalité des valeurs mobilières (alors que les SCPI, presque totalement investies en immeubles, sont soumises à la fiscalité des revenus fonciers). Autre différence: sur ces OPCI, une valeur liquidative est régulièrement calculée, chaque mois par exemple.

La SCI ou l'art du cocktail

La société civile immobilière (SCI) est une enveloppe juridique pratique pour gérer un patrimoine immobilier diversifié. Elle accueille en effet indifféremment des immeubles, des parts de SCPI ou d'OPCI et des placements financiers. Dans l'assurance-vie, la SCI est ainsi souvent utilisée par les assureurs à la manière d'un fonds de fonds. Elle investit par exemple sur plusieurs SCPI différentes, afin de diversifier les risques (les patrimoines diffèrent d'une SCPI à l'autre) et de limiter l'impact des retraits éventuels (si la SCI doit récupérer rapidement des capitaux, ses demandes de retraits seront plus facilement absorbées si elles sont réparties sur plusieurs SCPI). La liquidité étant très importante dans l'assurance-vie, les SCI commercialisées dans les contrats détiennent aussi des placements monétaires ou de trésorerie, afin de rembourser rapidement les souscripteurs désireux de sortir du placement, sans être contraints de désinvestir sur les actifs de long terme. Conséquence de ce patrimoine diversifié, la valeur de la part
de la SCI est régulièrement réactualisée, en fonction de la valeur des actifs en portefeuille, comme les autres unités de compte du contrat. Par exemple, la SCI du contrat Afer, Afer Immo, se fixe pour objectif à terme de détenir 70 % d'investissements directs dans l'immobilier physique, 20 % d'investissement indirect (OPCVM, SCPI, OPCI, foncières cotées) et 10 % de liquidités.

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    • Cofloma le mardi 26 juin 2012 à 17:04

      En complément de cet article, un lien pour consulter les caractéristiques des contrats d'assurance vie proposant des SCPI:http://www.cofloma.fr/supports/scpi.php