Lyon, Paris, Toulouse, Bordeaux... : évaluez la santé du marché immobilier

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Le réseau MeilleursAgents dresse un bilan de santé de l'immobilier dans les grandes villes selon la fluidité du marché, les délais de vente et la solvabilité des acheteurs. Nantes et Strasbourg tirent le mieux leur épingle du jeu.

Comment savoir si un marché immobilier est sain? Si on peut investir ou pas? Il n'y a pas que les prix qui comptent. Le réseau MeilleursAgents a tenté de définir ce qu'était un marché en bonne santé en s'appuyant sur trois grands indicateurs: des délais raisonnables pour vendre, l'équilibre entre le nombre des acheteurs et des vendeurs et la solvabilité des acheteurs vivant sur place.

A ce jeu-là, les 10 grandes villes françaises auscultées tirent assez mal leur épingle du jeu. Partout, les vendeurs sont plus nombreux que les acheteurs, mais l'écart est plus ou moins grand selon les endroits. MeilleursAgents considère que le marché est fluide non pas lorsqu'il y a un acheteur pour un vendeur, mais plutôt entre 2 et 3. En effet, ces derniers visitent plusieurs biens avant de conclure.

Les délais de vente dépassent 120 jours à Nice et Marseille

Pour l'instant, Lyon et Toulouse qui sont les villes les plus «équilibrées», ne comptent que 1,1 acheteur actif pour un vendeur, devant Nantes, Bordeaux, Paris et Strasbourg qui n'en comptent qu'un. Et au bord de la Méditerranée, c'est pire notamment à Marseille où il n'y a que 0,6 acheteur par vendeur. Quant aux marché ruraux, c'est le désert avec parfois moins de 0,3 acheteur. Pour rappel, la capitale comptait 6 acheteurs pour un vendeur dans la faste année 2010.

Du côté des délais de vente, ce n'est guère plus réjouissant. Dans un marché fluide, une «bonne» durée correspond à 60 jours pour conclure la transaction. Aujourd'hui, seule Paris passe sous cette barre (58 jours actuellement). Ailleurs, on dépasse généralement les 80 jours pour atteindre jusqu'à 120 jours à Nice et 129 jours du côté de la Canebière!

Un clignotant est pourtant plus vert: la solvabilité. Le réseau a calculé la proportion des habitants d'une ville qui peut acheter un logement de 60 m2. Un calcul fait sur la base d'un ménage moyen de 2,2 personnes et selon les ressources moyennes établies par l'INSEE dans ces villes. Résultat, Paris est à la traîne avec seulement 20 % des ménages qui peuvent espérer devenir propriétaires, Marseille, Strasbourg et Nantes rendent ce rêve accessible à une majorité de leurs habitants. Au final, en mixant tous ces critères, seules ces deux dernières villes présentent un bilan clinique favorable selon le docteur MeilleursAgents.

Croissance démographique

Et pour l'avenir, il n'est guère plus enthousiaste. «Pour 2015, il n'y a toujours pas assez d'acheteurs en vue. Dans la totalité des villes, le scénario devrait être baissier mais sans chute brutale», souligne Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents. Selon lui, les 705.000 transactions enregistrées en 2014, soit 12 % de moins que le point haut du début des années 2000 sont un très mauvais résultat. Avec l'accroissement démographique actuel, il en faudrait 900.000 pour répondre à la hausse de la demande.

Le seul facteur qui pourrait encore contrarier ou atténuer la baisse des prix ce sont des taux d'intérêts encore plus bas. L'an dernier, les baisses de prix pronostiquées par MeilleursAgents (jusqu'à -7 % à Marseille) avaient été plus faibles qu'escomptées du fait d'une «chute non prévue des taux». Pour 2015, le réseau entrevoit un repli de 0 à 3 % dans les villes qui résistent le mieux et entre -3 et -5 % ailleurs (Lille, Marseille, Nice, Montpellier).

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