Loyers : les inconnues de la nouvelle garantie

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Le gouvernement veut rendre obligatoire pour les propriétaires et les locataires la souscription d'une garantie prenant en charge les loyers impayés. La durée d'indemnisation, le coût et le mode de gestion restent flous.

C'est l'une des mesures phares de la nouvelle loi Duflot. La garantie universelle des loyers (GUL), qui doit indemniser les propriétaires dont le locataire ne paierait plus son loyer, a été adoptée ce mois-ci en première lecture à l'Assemblée nationale. Elle sera discutée au Sénat à partir de la mi-octobre. La mesure devrait s'appliquer au plus tôt aux baux signés à compter du 1er janvier 2016.

? Qui va payer?

La ministre du Logement a voulu une garantie universelle et obligatoire. Cette «assurance» sera donc payée par tous les bailleurs et les loca­taires. Les associations de consommateurs dénoncent un système déséquilibré qui ne profite finalement qu'aux propriétaires. Les bailleurs, Unpi en tête, souhaitaient quant à eux un système proche de l'assurance automobile, où «celui qui cause le dommage doit payer», donc le locataire. Sans contester l'aspect obligatoire, Bernard Cadeau, président du réseau d'agences immobilières Orpi, défend de son côté la liberté de choisir son assureur.

Le rapporteur de la loi, le ­député PS Daniel Goldberg, estime que la cotisation pourrait atteindre de 1 à 1,5 % du montant du loyer réparti à parts égales entre le bailleur et le locataire (par exemple, pour un loyer de 600 ¤ par mois, cela reviendrait à 4 ¤ par personne). Mais cela ne suffirait sans doute pas à financer le système.

? La caution va-elle disparaître?

Oui, la GUL doit remplacer le dépôt de garantie. Ce système était jugé inégalitaire, les cautions exigées dépassant le montant d'un mois de loyer. La GUL sera une garantie publique, une sorte de Sécurité sociale du logement.

? Quel organisme gérera cette garantie?

Le fonds qui servira à couvrir les loyers impayés sera géré par un établissement public. La création de cet organisme suscite de vives oppositions. «On ne fait que créer un énième corpus étatique avec des fonctionnaires financés par les impôts, donc par l'ensemble des Français, alors que tous les Français ne sont pas locataires ni propriétaires bailleurs», dénonce notamment Bernard Cadeau.

? Les mauvais payeurs seront-ils poursuivis?

Des organismes privés agréés seraient les interlocuteurs directs des bailleurs. Ils seraient chargés de déclencher le paiement des loyers par le fonds et de déterminer si les locataires sont de bonne ou de mauvaise foi. Dans le premier cas, ils alerteraient les organismes sociaux, et dans le second, déclencheraient les poursuites.

? Combien coûtera la GUL?

La ministre du Logement a estimé son coût entre 400 et 700 millions d'euros, mais certains redoutent une facture deux fois plus lourde. L'assureur Galian évalue, lui, le besoin de financement entre 1,5 et 2 milliards d'euros, ce qui obligerait à augmenter la cotisation proposée de 1,5 % des loyers maximum, à 3,2 %. L'Unpi prévoit un véritable «gouffre financier». Jean Perrin, son président, estime qu'au lieu de garantir les impayés, le nouveau texte va les multiplier car il prévoit d'élever le taux d'effort, c'est-à-dire la part des ­revenus consacrée au loyer. Aujourd'hui, les locataires ne peuvent louer un appartement dont le loyer dépasse 33 % de leur budget. Avec la GUL, ce taux passerait à 50 %, ce qui rendra les ménages plus fragiles financièrement.

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