Loyers impayés : que dit la loi?

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L'expulsion d'un locataire mauvais payeur n'intervient qu'au terme d'une procédure qui vise en premier lieu à régler la situation à l'amiable, avant d'entamer une phase contentieuse.

S'ils effraient les propriétaires bailleurs, les loyers impayés restent néanmoins assez rares. Ils ne représentent que 2 % environ de la totalité des loyers perçus. Dans la plupart des cas, les loyers non réglés sont liés à un accident de la vie (chômage, problème de santé, divorce...). Voici les grandes étapes qui en découlent.

o Envisager une solution à l'amiable

Dès les premiers signes de difficulté, le propriétaire doit prendre contact avec son locataire pour éviter que la situation ne s'aggrave. Le bailleur et son locataire peuvent notamment mettre en place un échelonnement du paiement des sommes dues.

Si la solution amiable n'est pas envisageable, le propriétaire peut adresser à son locataire une lettre de mise en demeure de payer avec accusé de réception. Dans ce courrier, il doit rappeler le montant des sommes dues ainsi qu'un délai pour le règlement. Il s'agit de la première étape de la phase contentieuse.

o Adresser une injonction de payer

Le bailleur dépose devant le greffe de la juridiction compétente (juridiction de proximité jusqu'à 4000 euros et tribunal d'instance au-delà) un formulaire de requête. Les juges rendent alors une ordonnance portant «injonction de payer» qui est notifiée au locataire indélicat. Ce dernier a un mois pour contester devant le tribunal. Cette procédure permet d'exiger le paiement mais n'entraîne pas le départ du logement car le bail n'est pas suspendu.

o Mettre fin au bail

La plupart des contrats de bail prévoient une clause résolutoire, c'est-à-dire la résiliation du contrat de location si le locataire ne respecte pas ses engagements, comme celui de payer son loyer notamment. La clause entraîne théoriquement une rupture automatique du contrat. Pour que le locataire quitte les lieux, il faudra néanmoins demander l'intervention d'un juge. Dans un premier temps, le propriétaire doit saisir un huissier de justice après que sa lettre de mise en demeure n'a pas été suivie d'effet. L'huissier délivre alors au locataire un commandement de payer. Ce n'est qu'après deux mois (durant lesquels le locataire peut saisir les organismes d'aide au logement) que le bailleur peut assigner la personne en justice pour faire reconnaître la rupture du bail. Si le contrat de bail ne prévoit pas de clause résolutoire, le propriétaire doit s'adresser directement au juge, qui peut refuser de prononcer la résiliation.

Si le juge décide la résiliation du bail, le bailleur doit adresser un commandement de quitter les lieux à son locataire, qui dispose alors de deux mois pour s'exécuter, ou demander un délai au tribunal de grande instance. L'état de santé, l'âge, la présence d'enfants peuvent jouer en sa faveur, et il peut obtenir un répit compris entre un mois et un an. La trêve hivernale, période fixée chaque année par décret du 1er novembre au 15 mars, interdit également la mise en application des décisions d'expulsion.

Les impayés, puis la résiliation du bail et l'expulsion qui en résultent concernent l'écrasante majorité des contentieux initiés par les propriétaires: 90 % des affaires en 2010, selon les données du ministère de la Justice.

o Se prémunir contre le risque

Pour se protéger contre les loyers impayés, des assurances existent : la garantie loyers impayés (GLI), souscrite auprès de n'importe quelle banque ou compagnie d'assurances, ou la garantie des risques locatifs (GRL) d'Action logement. Toutes deux couvrent les loyers impayés, les dégradations ainsi que les éventuels frais de contentieux. À compter du 1er janvier 2016, la garantie universelle des loyers (GUL), prévue par la loi Alur de Cécile Duflot, doit se substituer à la GRL. Les décrets relatifs à son fonctionnement n'ont pas encore été publiés.

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