Louer en meublé, une idée plus sûre qu'investir en Bourse ? (Immokip Compta / CPECF)

information fournie par Boursorama •18/03/2016 à 18:33

De nombreux investisseurs français prudents préfèrent percevoir des loyers plutôt que des dividendes.

Le marché de l’immobilier, réputé pour son aspect de « valeur-refuge », retrouve des couleurs depuis quelques mois avec une hausse des volumes de transaction et un arrêt de la tendance baissière des prix. Pour certains investisseurs, la question se pose de savoir s’il serait judicieux d’acheter désormais un bien immobilier dans le but de le proposer sur le marché locatif de manière à diversifier ses sources de revenus. Telle est la thématique abordée avec David Abihssira, Directeur du développement chez Immokip Compta, Xavier Marsala, Directeur du cabinet Immokip Compta et Bruno Rambaud, Responsable du développement du Groupe CPECF.

Immokip Compta est un cabinet d’expertise comptable membre du groupe CPECF.

Les achats immobiliers dans le neuf semblent repartir depuis le début de l’année après trois années moroses. Ce regain de dynamisme vous semble-t-il durable ?

Ces trois dernières années ont été difficiles pour l'investissement locatif dans le neuf, les investisseurs avaient quelque peu délaissé le dispositif Duflot. Pour autant, les transactions dans le neuf repartent depuis le début de l'année. Nous voyons les effets du plan de soutien du gouvernement pour le logement neuf, qui est entré en vigueur depuis début 2015 : l'élargissement de l'accès au PTZ, le nouveau dispositif Pinel qui remplace le dispositif Duflot et qui attire de nombreux investisseurs.

N’oublions pas aussi l'abattement de 30 % sur les plus-values de cessions de terrains, qui s’arrêtera à la fin de l'année 2016. Les investisseurs en Résidences de services sont portés par des dispositifs fiscaux intéressants comme le Loueur en meublé non professionnel et le dispositif Censi Bouvard. Les taux d’intérêt bas de ce début d’année devrait favoriser aussi la poursuite de ce regain d’investissements dans l’immobilier neuf.

1 propriétaire bailleur sur 3 loue en meublée selon une récente étude. La location meublée est de plus en plus prisée par les propriétaires bailleurs : comment expliquez-vous ce phénomène ?

Oui la location meublée attire de plus en plus les propriétaires bailleurs. Ils sont séduits par la flexibilité et la fiscalité de la location meublée.  Il faut dire que ce régime profite d’avantages fiscaux vraiment attractifs. Un propriétaire louant un appartement meublé sous le statut de loueur non professionnel bénéficie de la déductibilité de l’ensemble des charges liées à la location meublée, notamment les frais de notaire lors de l’acquisition, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, et surtout le bien immobilier ainsi que le mobilier qui peuvent être amortis comptablement sur une durée moyenne de 30 ans. Cela lui permettra de bénéficier de revenus locatifs défiscalisés.

Les baux meublés ont aussi l’avantage d’être plus souples. Dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire, le propriétaire peut restreindre la durée du bail à seulement un an (contre trois ans pour une location vide) et à neuf mois s'il loue à un étudiant. Autre avantage : le propriétaire reste libre de fixer le montant du dépôt de garantie de la retenue à l’entrée dans les lieux, alors que celui-ci est limité à un mois pour une location nue. Le bailleur peut aussi décider de faire de la location saisonnière, très à la mode en ce moment.

Les promoteurs nationaux construisent de plus en plus des résidences de services (étudiantes, séniors, EHPAD, Tourisme). Simple effet de mode passager ou véritable tendance de fond ?

L’essentiel des biens d’habitation mis en location concerne des logements nus destinés, en particulier, à la résidence principale des familles. Mais le développement de la mobilité, la mutation de la société et des modes de vie font naître de nouveaux besoins en matière de logement. C’est le cas, entre autres, des travailleurs en mobilité, des étudiants éloignés de leur famille, des personnes âgées qui quittent leur logement pour un environnement où elles peuvent disposer d’un ensemble de services, et de tous ceux qui doivent faire face à la nécessité de se loger commodément pendant une durée déterminée pouvant varier de quelques jours à plus d’un an.

De ce fait, l’activité de location meublée concerne des domaines très variés tels que : chambres pour étudiants, logements destinés aux séjours de vacances, appartements dans les résidences séniors, chambres ou appartements dans les Établissements d’Hébergements pour les Personnes Âgées Dépendantes… Par ailleurs, la constitution d’épargne, la recherche de revenus complémentaires et l’anticipation de la baisse de ses revenus futurs en préparant sa retraite sont l’une des principales préoccupations des ménages en France.

Malgré un contexte économique difficile et un niveau encore très élevé des prix de vente, l’investissement immobilier est l’investissement privilégié des français dans le cadre de la constitution de leur patrimoine. L’investissement locatif présente une plus grande stabilité que les investissements sur les marchés financiers. En effet, ces derniers sont sous l’influence de certains paramètres tels que les taux d’intérêts, les taux de change, les indices boursiers, une économie mondialisée. Pour de nombreux français, « la pierre » a toujours été considérée comme une valeur refuge.

Comment un particulier peut-il investir dans ce type de résidence ? Les rendements restent-ils attractifs ? Quels sont les éventuels risques ?

Investir dans une résidence de services consiste à acquérir un appartement dans un ensemble immobilier strictement dédié à la location. Ce bien est loué via un bail commercial à un exploitant professionnel qui est en charge de la gestion des lots de la résidence. Ceci permet au propriétaire-investisseur de se décharger d’un certain nombre de contraintes liées à l’exploitation comme la recherche de locataires, la gestion de l’encaissement des loyers, la gestion des travaux d’entretien des parties privatives et communes des résidences. Le propriétaire bénéficie donc de loyers sans tous les soucis liés à la gestion locative.

Comme pour tout bien immobilier, le prix d'acquisition – équivalent au montant hors taxes, du fait de la récupération de TVA – dépend d'abord de la situation géographique et de son emplacement. Le rendement brut, avant avantages fiscaux, évolue entre 3,50 % à 4.50 % par an. Comme tout investissement immobilier, il faut prendre en considération un certain nombre de critères comme la situation géographique, l’emplacement, la qualité de la construction.

Par ailleurs, du fait de la signature d’un bail commercial à un exploitant, il faut également être attentif à la qualité de ce dernier. En effet, il sera en charge de la mise en location des logements de la résidence, de la gestion de la résidence (entretien, fournitures des services...).

Mais si le gestionnaire connaît des difficultés, il sera tenté d’entamer une renégociation des loyers à la baisse et pourrait même se trouver en situation de défaillance. Cette situation générera un arrêt du versement des loyers, une résidence ni gérée ni entretenue, jusqu’à retrouver un exploitant reprenant l’activité de la résidence. En outre, cette défaillance peut remettre en cause les avantages fiscaux.

Propos recueillis par Xavier Bargue