Loi Carrez : que faut-il mesurer ?

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Rendu obligatoire en décembre 1996, le mesurage des lots de copropriété lors de la vente n'en finit pas de générer des procès. Les acheteurs n'hésitent pas à saisir le juge dès que le seuil fatidique d'erreur de 5 % est franchi puisque au-delà, ils ont droit à la restitution d'une partie du prix, proportionnelle à la moindre mesure (loi du 10 juillet 1965, art. 46). Au prix où se vend le mètre carré, cela vaut la peine de contrôler le mesurage, quitte à pinailler. Et comme l'action en justice doit être engagée dans l'année qui suit la vente, les accords amiables sont rares. Point sur les récentes décisions de jurisprudence en la matière.

Réunion de lots
La loi exclut du mesurage obligatoire les lots de moins de 8 m2. Mais qu'en est-il lorsqu'un copropriétaire met en vente un appartement constitué de plusieurs lots dont un de moins de 8 m2 ? Imaginons un appartement composé d'un lot de 100 m2 et d'un cagibi de 7 m2, récupéré sur le palier. Si le vendeur annonce 107 m2, l'acheteur aura bien envie, une fois la vente faite, d'arguer que la surface « loi Carrez » est de 100 m2 et de demander la restitution d'une partie du prix (7 %).
Unité d'habitation.
La justice a eu à connaître d'une affaire où l'appartement vendu était un duplex dont l'étage supérieur était constitué de plusieurs chambres de bonne de moins de 8 m2 chacune. Elle a considéré que le mesurage devait comprendre l'ensemble des lots réunis, car il y avait une unité d'habitation, la surperficie à prendre en compte étant « celle de l'appartement, tel qu'il se présentait matériellement » (cass. civ., 3e ch., 13 avril 2005 n° 03-21004 et 03-21015).

Cave aménagée
Autre situation incertaine fréquemment soumise à la justice : les appartements agrandis par des caves aménagées. Puisque l'obligation de mesurage est expressément exclue pour les caves - comme pour les garages ou les lots de moins de 8 m2 -, doit-on limiter le mesurage au lot du rez-de-chaussée réuni, par un escalier intérieur, à une cave transformée en bureau, chambre ou cuisine ?
Hésitations de la jurisprudence.
La réponse des juges à ce type de question a varié. En 2005, une cave aménagée en salle de jeu a été retenue comme mesurable, les acquéreurs ayant constaté par eux-mêmes l'aménagement réalisé (cass civ., 3e ch., 11 octobre 2005, n° 04-16729). En 2006, la solution contraire a été adoptée pour une cave transformée en cuisine au motif qu'il fallait s'en tenir à la qualification du lot telle qu'elle résultait de l'état descriptif de division (cass. civ., 3e ch., 21 novembre 2006, n° 04-18804).
Règlement de copropriété écarté.
La toute récente jurisprudence marque une évolution certaine en écartant la référence au règlement de copropriété au profit de la « destination physique des lieux », après aménagement (cass. civ., 3e ch., 5 décembre 2007, n° 06-19550). La notion d'unité d'habitation, appliquée pour la réunion de lots (voir ci-dessus), semble faire son chemin. Pour faire réviser le prix à la baisse, il ne serait alors plus possible à l'acheteur de contester le mesurage au motif qu'il inclut une cave aménagée en pièce d'habitation.
Hauteur suffisante.
Bien entendu, pour être considérée comme mesurable au sens de la loi Carrez, la hauteur sous plafond de la cave doit être d'au moins 1,80 m.

Mezzanine
Le cas de la mezzanine est relativement simple. Ainsi, une structure légère et démontable à laquelle on accède par un escalier s'apparentant à une échelle n'a pas à être prise en compte dans le mesurage (cass. civ., 3e ch., 22 novembre 2006 n° 05-17420).
Construction en dur.
En revanche, la surface d'une mezzanine construite en dur devra être retenue, sous réserve bien entendu d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m.
Référence au règlement.
Du moment qu'elle est inscrite au règlement de copropriété, la mezzanine, même irrégulièrement agrandie, doit être prise en compte dans le mesurage (cass. civ., 3e ch., 13 avril 2005, nos 03-21004 et 03-21015).

Mauvaise foi tolérée
Le droit de demander la restitution d'une partie du prix en raison d'une erreur de la superficie déclarée est absolu. Peu importe que l'acquéreur soit de mauvaise foi. Le vendeur doit donc veiller à fournir un mesurage exact.
Connaissance des lieux.
Dans une récente affaire, l'acheteur était déjà en place dans le logement en tant que locataire. Le droit à restitution d'une partie du prix pour erreur de mesurage lui a été accordé bien qu'il ait eu une connaissance parfaite des locaux (cass. civ., 3e ch., 5 décembre 2007, n° 06-19676).
L'erreur de mesurage était avérée : 95,02 m2 annoncés au lieu de 89,66 m2. Le métré produit par le vendeur, effectué avant l'entrée de son locataire dans les lieux, ne tenait en effet pas compte de travaux réalisés par ce dernier et ayant entraîné une diminution de superficie.

Erreur du professionnel
La loi ne l'impose pas, mais le recours à un professionnel pour le mesurage est vivement recommandé par les notaires. L'argument avancé est qu'en cas d'erreur le professionnel est assuré. Ce qui parfois ne sert à rien...
Des vendeurs condamnés à restituer une partie du prix du fait de l'erreur de mesurage ont découvert avec stupéfaction que l'assurance du professionnel ne leur rembourserait pas cette somme. Ce refus de garantie, validé par la Cour de cassation, est justifié par le fait que la somme à rembourser constitue un trop-perçu et non la conséquence directe de la faute du professionnel (cass. civ., 3e ch., 25 octobre 2006 n° 05-17427).
Les notaires, lors de leur dernier congrès, ont proposé une parade à ce qui est ressenti comme une injustice : imposer au professionnel de verser, en cas d'erreur, une indemnité équivalente au montant du prix restitué. Le recours à un professionnel pour le mesurage apporterait alors une réelle garantie.
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