Logement neuf : profitez de la stabilité des prix

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Le marché du neuf peine à repartir. Pourtant, avec des taux d'intérêt au plus bas et des prix qui se stabilisent, des opportunités se dessinent.

Le printemps de l'immobilier se fait attendre. Quelques frémissements dans la fréquentation des bureaux de vente se manifestent çà et là, dans des villes ensoleillées au sud de la Loire notamment, nourries par l'héliotropisme, la mobilité et la bi-résidence. Mais globalement, le marché reste très affaibli. «En 2012, 73.700 appartements ont été vendus aux particuliers, accédants et investisseurs confondus, soit une chute de 28% par rapport à 2011. Le record le plus bas, en termes de ventes, depuis 1996!», observe François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). La chute abyssale du nombre d'investisseurs (de l'ordre de 32.700 unités, soit une baisse de 43%!) découragés par le manque d'attrait de la fin du Scellier, l'attente du dispositif Duflot et le cafouillage sur les plus-values y est pour quelque chose. Tout comme le recul du nombre des accédants, de l'ordre de 6%, en raison de la persistance de la crise et de la perte de confiance des ménages, mais aussi d'un PTZ+ mal adapté aux revenus modestes.Début 2013, la situation n'est guère plus favorable, malgré des taux d'intérêt particulièrement attractifs, qui peuvent tomber en dessous de 3% sur 20 ans. «Les prix se sont stabilisés et ont même parfois baissé dans certaines villes moyennes mais ils demeurent élevés en raison de millefeuilles de normes et de réglementations qui se superposent», note François Payelle. Le coût du foncier demeure par ailleurs dissuasif dans bien des cas: «En Ile-de-France et dans les grandes métropoles, le foncier reste très élevé, en raison notamment de la faiblesse du nombre de terrains constructibles», explique Jean-Philippe Bourgade, président de Bouwfonds Marignan. «Il faut que les sociétés d'économie mixte et les propriétaires privés fassent leur deuil de la hausse des prix pour que le foncier soit mis en vente à prix fixe, sans surenchère afin de s'adapter à la solvabilité de l'acquéreur», poursuit Christian de Gournay, président du directoire de Cogedim. Restaurer des prix maîtrisés, ou du moins abordables, fait d'ailleurs partie du cahier des charges de la ministre du Logement, Cécile Duflot, tout comme la libération du foncier de l'Etat, la simplification des prises de décisions, la limitation des recours... Mais, martèle Alain Dinin, président de Nexity, «il faut avancer très vite pour avoir un impact dès 2014». Et les investisseurs institutionnels, par le biais de l'assurance-vie, sont «invités» à revenir sur le logement pour doper la construction.En attendant, les promoteurs ne désarment pas mais, comme en 2012, ils réduisent la voilure et lancent au compte-gouttes leurs programmes pour éviter d'engranger du stock. Aucun segment du marché n'est épargné. Cogedim, leader du haut de gamme dans Paris, retient son souffle pour lancer de nouvelles opérations prestigieuses dans la capitale. Avec un revers possible de la médaille, comme l'évoque Christian de Gournay: «Dès l'instant où les professionnels mettent moins de biens sur le marché et procèdent donc à moins de lancements commerciaux, mécaniquement, il se fait moins de réservations.» Alors, à côté des gestes commerciaux traditionnels (frais de notaire offerts, taux d'intérêt bonifié, cuisine équipée...), les promoteurs, pour continuer à vendre, concoctent de nouveaux logements, plus compacts. Avec Acces Design, par exemple, Nexity propose aux primo-accédants «des prix de 10 à 15% inférieurs à ceux du marché» grâce à des coûts maîtrisés et optimisés. De son côté, Icade a lancé Bihome, un nouveau concept permettant «la juxtaposition d'un appartement avec un studio attenant et deux entrées différentes, propices à la vie intergénérationnelle tout en étant chacun chez soi». Des logements appelés à se développer sur tout le territoire.

Paris/Ile-de-France: le grand écart des prix

Une vingtaine de programmes ont été lancés dans Paris mais beaucoup sont en cours de travaux, si bien que seulement près de 400 logements sont en vente. La fourchette de prix va de 9500 à 15.000 ¤/m² selon les arrondissements: 9500 ¤/m² hors parking au Canal Square sur le canal de l'Ourcq (XIXe désormais très branché), 15.000 ¤/m² sur le site de l'ancien hôpital Boucicaut (XVe). Dans le XIVe, sur le site de l'hôpital Broussais, deux opérations signées BNP Paribas Résidentiel et Nexity se vendent autour de 11.000 ¤/m². Sur la coulée verte, une résidence Ogic va sortir autour de 12.000 ¤/m². Aux Batignolles, dans le XVIIe (Vinci), les prix peuvent grimper jusqu'à 12.000 ¤/m². Dans le IVe (Cogedim) ou le VIIe (Emerige), quelques biens en dernier étage et avec vue peuvent frôler les 20.000 ¤/m². «En toute proche périphérie, à côté des communes renommées comme Boulogne, Issy-les-Moulineaux, Montrouge, Levallois, où la construction a progressé depuis une quinzaine d'années et où les prix se sont envolés, c'est autour des villes de Saint-Ouen, d'Aulnay, de Vitry et d'Ivry de prendre la relève, avec des programmes à prix maîtrisés sortant entre 3600 et 4200 ¤/m² pour les primo-accédants», note Franck Helary, directeur général du logement Ile-de-France chez Bouygues Immobilier. Des villes qui prendront toute leur mesure dans le développement du Grand Paris et de la Métropole de Paris, dédiée spécifiquement au logement, avec pour objectif la construction annuelle de 70.000 logements sur toute la région.

Rhône-Alpes/Paca: Lyon mène le jeu À Lyon-Meyzieu, Bouygues Immobilier a conçu la résidence Esprit Jardin. Composée de quatre bâtiments de deux étages, elle propose des appartements du 2 au 4 pièces dans un environnement paysager de plus d'un hectare.
À Lyon-Meyzieu, Bouygues Immobilier a conçu la résidence Esprit Jardin. Composée de quatre bâtiments de deux étages, elle propose des appartements du 2 au 4 pièces dans un environnement paysager de plus d'un hectare. Crédits photo :

La vitalité économique de Lyon rejaillit sur l'immobilier. Plusieurs pôles animent le marché. Confluence, très avant-gardiste architecturalement, allie emplois et logements, ces derniers se vendant entre 5200 et 6000 ¤/m² dans des programmes exceptionnels signés Ogic et SLC Pitance. A Gerland, une opération Bouwfonds Marignan démarre à 4200 ¤/m², prix correspondant à la valeur moyenne du neuf intra-muros. En toute proche périphérie ouest, très bien cotée, à Ecully par exemple, les prix peuvent monter jusqu'à 5000 ¤/m². «Les clients vendant une maison recherchent des appartements neufs avec terrasse, proches du centre tout en étant dans un parc», note Virginia Bernoux, directrice de Cogedim Rhône-Alpes. A l'est, à Villeurbanne, les prix tournent légèrement en dessous de 4000 ¤/m². En zone de rénovation urbaine (Anru), les premiers prix démarrent à 2600 ¤/m², réservés à des primo-accédants sous condition de ressources. A Annecy, quelques programmes MGM se commercialisent entre 4600 et 5600 ¤/m². Marseille, capitale européenne de la culture en 2013, n'en a pas profité pour faire basculer ses prix. «Le marché n'affiche pas de stock, trop de recours étant intentés. Il est équilibré dans une gamme de prix oscillant entre 3000 et 5000 ¤/m²», note Marc Piétri, président de Constructa. Avec des prix dépassant ces valeurs avec vue mer comme le H 99 démarrant à 6000 ¤/m² et s'envolant bien au-delà. A Toulon, quelques opérations s'écoulent entre 3000 et 3800 ¤/m².

Aquitaine/ Languedoc-Roussillon: des projets à foison À Bordeaux, au coeur du centre historique, Nexity propose le Carré Cheverus, un ensemble d'appartements haut de gamme à plus de 5000€/m² offrant des vues exceptionnelles.
À Bordeaux, au coeur du centre historique, Nexity propose le Carré Cheverus, un ensemble d'appartements haut de gamme à plus de 5000¤/m² offrant des vues exceptionnelles. Crédits photo :

«Avec le lancement des grands projets du lac, bassins à flot, Euratlantique, Garonne-Eiffel, et Bastide 2, Bordeaux dispose d'une potentialité énorme de développement dans une gamme de prix évoluant entre 3400 et 4000 ¤/m²», souligne Denis Luthereau, directeur régional d'Icade pour l'Aquitaine. Seule une opération phare menée rue Sainte-Catherine par Nexity dépasse les 5000 ¤/m². A Bayonne, où la pression foncière est forte, les prix rejoignent ou dépassent ceux de Bordeaux. Dans le centre historique, un programme Icade se vend au-delà des 5000 ¤/m². Montpellier accueille chaque année 30.000 habitants supplémentaires attirés par la qualité de vie. «Pour les loger, la ville poursuit son développement vers la mer au travers du quartier Parc Marianne, où les prix tournent autour de 4200 ¤/m². Et elle initie de nouvelles zac comme les Grisettes, Ovalie, Saint-Roch ou les Arceaux, où les premiers prix démarrent à 3300 ¤/m²», commente Franck Baleste, directeur d'agence chez Bouwfonds Marignan.

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  • olive2a le mercredi 10 avr 2013 à 09:24

    Certe, on peut attendre quelques années la fin de la baisse pour acheter entre 40 & 60% moins cher qu'aujourd'hui, mais ne pas trop spéculer sur le retour d' une hausse semblable à celle que l'on a connu ces 10 dernières années.De la résidence principale, si possible hors lotissement/syndic/copropriété.

  • meyerdam le mardi 9 avr 2013 à 18:00

    Ou attendez un peu la fin de la baisse enclenchée !

  • marcsim5 le mardi 9 avr 2013 à 16:25

    Profitez de la stabilité des prix.....pour vendre!