Logement neuf : les ventes baissent mais les prix montent

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Au premier semestre, les ventes ont chuté de 19% par rapport à la même période de 2010. Mais la rareté de l'offre dans certaines zones, et le coût des mesures environnementales induisent une hausse globale des prix au m2 dans le neuf.

Le marché du logement neuf présente décidément des signes de faiblesse. La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) a rendu publiques ce lundi des ventes de logements neufs en baisse de 19% au premier semestre 2011 par rapport à la même période de 2010. «C'est un retournement du marché. Nous sommes inquiets même si le deuxième trimestre marque un léger ralentissement de la baisse (-17%) comparé au premier trimestre (-21%)», a réagi ce lundi le président de la FPI Marc Pigeon.

Outre un effet de base lié à un fort rebond des ventes en 2009 et 2010, ce chiffre traduit l'impact du comportement des investisseurs sur le marché du neuf. En 2009 et 2010, ceux-ci représentaient près des deux tiers des acquéreurs. Mais la réforme du dispositif Scellier, effective en 2011, et la hausse des taux d'intérêt depuis l'automne 2010, contribuent à décourager cette catégorie d'acheteurs. Entre le premier semestre 2011 et le premier semestre 2010, les ventes à destination des investisseurs se sont ainsi effondrées de 32%.

Parallèlement, le nouveau prêt à taux zéro, le «PTZ+», peine encore à convaincre les particuliers à investir dans le neuf. Plus de 70% des prêts accordés par l'Etat l'ont été pour l'achat d'un logement ancien, soulignent les promoteurs immobiliers. Finalement, les ventes «en accession», en baisse de 1% au premier semestre 2011, ne suffisent donc pas à compenser la chute des ventes aux investisseurs.

D'autant plus que les prix des logements neufs continuent à progresser, contribuant à rendre les acheteurs mois solvables. Malgré une demande plus faible et une offre plus importante, les prix bondissent de 9,7% sur douze mois. La hausse est comme toujours plus marquée en Ile-de-France, en raison de la rareté du foncier (+12,5% sur un an, contre +6,4 dans le reste de la France). Une des causes de ce paradoxe réside dans la généralisation des bâtiments neufs basse consommation, plus onéreux mais de meilleure qualité, analyse la FPI.

Valeur refuge

Cette évolution du marché du neuf contraste encore fortement avec le marché de l'ancien. Certes, les notaires soulignaient en juillet une atténuation de la progression des ventes au premier trimestre, après une année 2010 très dynamique. En Ile-de-France notamment, le nombre de logements vendus a baissé de 4% au premier trimestre 2011 par rapport à la même période de 2010. Une baisse imputable à la rareté des biens à vendre à Paris, de même qu'à une relative accalmie après le pic des ventes de la fin de l'année 2010. Mais sur l'ensemble de la France, les volumes de vente progressaient encore de 23% en mars 2011 sur un an.

Malgré la hausse des taux immobiliers, qui évincent une partie des acheteurs, les prix restent par ailleurs en augmentation soutenue. Sur un an, les appartements se sont enchéris de 10,5%, et les maisons de 7,8%, selon les derniers chiffres publiés par les notaires de France. Mais ces hausses dissimulent des évolutions contrastées. Si les prix des appartements parisiens prennent plus de 20%, 21 départements enregistrent des prix en baisse sur un an, constatent les notaires.

Globalement, le marché immobilier devrait cependant rester soutenu cette année. «Les fondamentaux du marché français sont sains», souligne Olivier Eluère, économiste au Crédit agricole. L'octroi du crédit n'est pas excessif, la présence des marchands de biens sur le marché pas significative, tandis que l'offre de logements reste structurellement insuffisante dans certaines zones. Le marché immobilier devrait de surcroît continuer à bénéficier d'un statut de valeur refuge, dans un contexte économique incertain. Les dispositifs gouvernementaux tels le Scellier ou le PTZ+ permettent par ailleurs de soutenir la demande. Une baisse des prix généralisée ne devrait pas se profiler avant longtemps.

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