Logement : faut-il vendre avant d'acheter ?

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Les fourmis assurent leurs arrières en vendant leur appartement avant d'en chercher un autre. Les cigales cèdent toujours à leurs coups de coeur. Les conséquences.

C'est l'éternel dilemme pour un propriétaire en quête d'un nouveau logement. Doit-il acheter avant de vendre ou inversement? Pour se décider, chacun doit se livrer à deux analyses. La première va porter sur le marché immobilier local: ce dernier est-il vendeur ou acheteur? Autrement dit, les biens proposés restent-ils longtemps en vente ou partent-ils rapidement?

La seconde approche va concerner le bien à vendre. Est-il atypique ou plutôt dans la norme du quartier? Ainsi, un logement rare ou standard trouvera vite preneur. A l'opposé, un bien avec défaut (sans ascenseur, en rez-de-chaussée...) sera parfois plus long à être vendu. En résumé, «si vous parvenez à répondre à ces deux questions, alors vous aurez trouvé le scénario le mieux adapté à votre situation», assure Thierry Delesalle, notaire à Paris.

Pour vendre une maison dans la Creuse et acheter un appartement à Limoges, il sera prudent de se défaire d'abord du bien à la campagne, pour ensuite en acheter un autre en ville. Car dans cette région, les délais moyens des ventes évoluent entre trois et six mois. Mieux vaut donc jouer la sécurité et prendre le temps de vendre dans de bonnes conditions avant de démarrer un autre projet immobilier.

Les Parisiens sous pression

En revanche, si vous cédez un appartement à Paris pour un autre dans cette même ville, le contexte n'est pas le même. La plupart du temps, les propriétaires préfèrent acheter avant de vendre. «En ce moment, les biens proposés restent à peine dix jours en portefeuille, et parfois, certains partent en deux jours. Pour obtenir ce qu'ils veulent, les acheteurs doivent vite se décider, avant même d'avoir eu le temps de mettre en vente leur appartement», assure Danielle Lefranc, directrice de l'agence Guy Hoquet dans le XVe arrondissement. Mais cette situation n'est pas propre à Paris, on la retrouve dans tous les marchés dynamiques où la demande est supérieure à l'offre. «Dans le pays genevois, mieux vaut aussi trouver un toit avant de céder le sien, sous peine de se retrouver coincé», ajoute Amar Zegrir, de l'agence immobilière à Annemasse.

Lorsque les opérations d'achat et de revente sont menées de front, le timing idéal consiste à organiser les signatures le même jour chez le notaire. «Pour y arriver, il faut jouer sur les délais séparant la date de signature du compromis de vente et celle de l'acte authentique», précise Bruno Hassen, de l'agence Plurimmo dans le VIIe arrondissement de Paris. En pratique, cette durée minimale est de trois mois, mais elle peut être allongée d'un commun accord entre acheteur et vendeur et être fixée à six, voire neuf mois. Ce scénario pourra ainsi éviter de payer un crédit relais.

Passer par la case location

Mais acheter avant de vendre n'est pas la stratégie adaptée à tous. Certains, moins nombreux, préfèrent d'abord céder au meilleur prix et se donner du temps pour acheter. La parade consiste à trouver une location temporaire pour chercher sans avoir le couteau sous la gorge. «Les vendeurs comme les banquiers apprécient qu'un acheteur dispose de cash. En outre, avec une trésorerie abondante, vous pouvez réagir vite et acheter dans un délai rapide», précise Bruno Hassen. Un jeune couple de quadras avec enfants a choisi ce scénario. Il a cédé en trois jours son 3 pièces parisien et a loué la même surface dans le quartier. «Nous ne voulions pas nous mettre la pression et préférions nous laisser le temps de chercher ce qui nous plaît vraiment sans être tributaire d'une date butoir», explique Isabelle C.

Reste que ce passage par la case location n'est parfois pas choisi. Malgré un délai de neuf mois négocié avec l'acquéreur de son 4 pièces, une retraitée du VIIe arrondissement n'a rien trouvé à acheter. Elle va donc se rabattre sur une location meublée. Un épisode coûteux en perspective puisqu'il faudra non seulement payer les loyers (2500 ¤/mois), payer deux déménagements (l'un pour l'emménagement dans la location, l'autre dans la future acquisition), et éventuellement s'acquitter des frais de garde-meuble.

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