Logement en indivision : qui paye quoi ?

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Vous avez récemment hérité d’un bien immobilier ou acheté à plusieurs ? Vous êtes désormais propriétaire en indivision. Mais à qui incombe la charge des travaux ? Explications.

Les situations d’indivision sont nombreuses, notamment dans le cas d’un achat immobilier en couple ou dans l’hypothèse d’un héritage. Se pose alors la question de la répartition des charges entre les indivisaires… Il n’y a généralement pas de problème lorsque tout le monde s’entend, où lorsqu’une convention d’indivision a été rédigée pour fixer son fonctionnement. Mais en cas de séparation, ou dans le cadre d’une succession, les querelles sont nombreuses. Si les charges doivent, en principe, être payées par chaque indivisaire à hauteur de ses droits dans l’indivision, cela n’est pas toujours le cas, surtout quand le bien a été occupé par un ou plusieurs indivisaires. En cas de conflit, les comptes doivent alors être faits entre eux selon les règles édictées par les articles 815-8 et suivants du Code civil. Faute d’accord, c’est le juge qui tranchera.

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Celui qui paye les travaux peut-il se faire rembourser par les autres indivisaires?

L’indivisaire qui a fait des dépenses d’amélioration ou de conservation pour le bien indivis peut demander à l’indivision une indemnité (article 815-13 du Code civil). Le fait qu’il occupe le bien ne dispense pas l’indivision de le dédommager. En revanche, les charges liées uniquement à l’occupation privative du bien par un indivisaire ne peuvent pas être remboursées par l’indivision (eau, chauffage, taxe d’habitation).

En dehors de ces deux catégories de dépenses, le Code civil est muet. La jurisprudence en déduit que les travaux d’entretien qui ne constituent ni des dépenses d’amélioration ni des dépenses de conservation, n’ouvrent pas droit à indemnité. C’est le cas, par exemple, des petits travaux de plomberie, du changement d’un compteur électrique, de la réfection des peintures ou du changement de la moquette.

Comment se calcule le montant du remboursement?

Si un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, l’indemnité que lui devra l’indivision sera calculée en fonction de la plus-value générée par cette dépense au moment où les comptes sont faits. Elle sera donc due au moment du partage de l’indivision, soit parce que le bien est vendu, soit parce qu’il est attribué à un indivisaire. Sont considérés comme des dépenses d’amélioration, les travaux qui apportent une plus-value au bien, comme par exemple l’aménagement d’une cave ou de combles. L’indivisaire qui a amélioré le bien devra prouver qu’il a payé cette dépense (au moyen de factures à son nom) et qu’elle a généré une réelle plus-value dont l’indivision profite.

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Si l’indivisaire a engagé des frais nécessaires à la conservation du bien indivis dans des proportions plus importantes que sa part, alors l’indemnité que lui devra l’indivision sera calculée sur la base de la dépense faite. Il pourra réclamer cette indemnité sans attendre le partage (et ce, même s’il occupe le bien). Sont considérées comme des dépenses de conservation, le coût de l’assurance du bien, l’impôt foncier, les charges de copropriété autres que celles qui sont liées à l’occupation privative par l’un des indivisaires, ou encore les mensualités de l’emprunt souscrit pour l’achat du bien (dans cette hypothèse toutefois, les règles du régime matrimonial dans le cas d’un achat en couple, peuvent faire varier l’indemnité due).

Les indivisaires sont-ils solidaires du paiement des charges?

Les charges liées à un bien indivis, hormis celles relatives à l’occupation privative éventuelle du bien par un indivisaire, constituent une dette de l’indivision. Tous les indivisaires doivent les supporter proportionnellement à leurs droits dans l’indivision (article 815-10 du Code civil). Par conséquent, il n’y a en principe pas de solidarité entre les indivisaires - qui permettrait à un créancier de demander le paiement d’une dette de l’indivision à un seul indivisaire - pour le paiement de ces charges. Seule une loi, ou une clause express peut la prévoir. Un indivisaire ne peut donc pas être poursuivi pour le recouvrement de la totalité de la taxe foncière, mais seulement à hauteur de ses droits dans l’indivision. De même, il n’y a pas de solidarité entre les indivisaires pour le paiement des charges de copropriété, sauf si le règlement de copropriété comporte une clause en ce sens ou si le lot constitue le logement de la famille, les charges constituant alors des «dettes ménagères» dont les époux ou les partenaires de pacs sont solidairement responsables tant que dure leur union (articles 220 et 515-4 du Code civil).

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