Logement : comment s'applique le nouveau contrat de bail?

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Depuis le 1er août, les bailleurs doivent utiliser un bail type pour tous les contrats de location dès lors que le local constitue la résidence principale du locataire. Tout ce qu’il faut savoir sur ce nouveau document.

1Toutes les locations doivent-elles utiliser le nouveau bail?

La création d’un bail type avait été annoncée dans la loi Alur du 24 mars 2014. Sa teneur a été définie, plus d’un an après, dans un décret du 29 mai 2015, paru au Journal officiel du 31. Il s’applique à tous les contrats de locations nues (y compris les locations d’un local à usage mixte, professionnel et d’habitation) et meublées, dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire. Les colocations à contrat unique (c’est-à-dire quand le bail est signé par l’ensemble des colocataires) doivent aussi se conformer au bail type. À noter: il existe un modèle de bail pour les locations meublées et un autre pour les locations nues.

En revanche, les logements sociaux ou assimilés (logements conventionnés, HLM…) et les meublés saisonniers ne sont pas soumis à cette obligation.

Le nouveau bail s’applique aux contrats de location signés à partir du 1er août 2015. Les baux en cours n’ont pas à être modifiés, sauf s’ils sont renouvelés. C’est, par exemple, le cas si le bailleur souhaite demander une réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué. En revanche, tant que le bail est reconduit tacitement, il est inutile de rédiger un nouveau contrat conforme au bail type en vigueur.

2 Le nouveau contrat apporte-t-il beaucoup de nouveautés?

Pas vraiment. En effet, le nouveau bail reprend les principales mesures de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports locatifs. Il oblige néanmoins le bailleur à être extrêmement précis sur le bien loué. On doit notamment y trouver:

- la destination du logement  ;

- sa surface habitable ;

- son nombre de pièces ;

- ses équipements (cuisine, installations sanitaires, chauffe-eau, équipement de chauffage, etc.) ;

- la date de prise d’effet du contrat de location ainsi que sa durée ;

- le montant du loyer, les modalités de paiement du loyer et des charges locatives ;

- le montant du loyer acquitté par le dernier locataire, la date du dernier versement, ainsi que la date de la dernière révision du loyer ;

- une mention indiquant, si le bien est situé à Paris, que la location est soumise au dispositif de plafonnement des loyers et précisant le montant du loyer de référence ;

- les honoraires de l’agence immobilière pour la mise en location du bien et leur répartition entre le locataire et le bailleur.

La seule véritable innovation réside, sans doute, dans l’obligation d’annexer au contrat de bail une notice explicative d’une vingtaine de pages qui renseigne les parties sur leurs droits et leurs devoirs ainsi que sur les modalités de règlements des conflits en cas de litiges. Cette notice a fait l’objet d’un arrêté paru le 31 mai 2015.

3 Quelle forme doit prendre le nouveau bail?

Le contrat doit obligatoirement être écrit (art. 3 de la loi du 6 juillet 1989). Attention, bail type ne signifie pas «modèle de bail»: les clauses à insérer dans le contrat ne sont pas rédigées. Il s’agit simplement d’une liste permettant de n’oublier aucune clause obligatoire et d’être averti des clauses facultatives importantes (celles permettant de réviser le loyer annuellement ou de résilier le bail en cas de manquements graves du locataire, par exemple) pouvant être insérées. Vous pouvez rédiger vous-même le bail (des modèles de baux type sont commercialisés, notamment, sur la boutique du site www.leparticulier.fr) ou laisser cette tâche à l’agent immobilier ou au notaire chargé de la location. Le contrat peut être imprimé sur du papier ou être en version numérique.

Si certaines mentions obligatoires ne figurent pas dans le bail (par exemple, celles précisant la répartition de la rémunération de l’agent immobilier, ainsi que le montant des honoraires plafonnés), le locataire peut invoquer sa nullité.

Si d’autres mentions sont manquantes (surface habitable du logement, loyer de référence, dernier loyer acquitté par le précédent locataire…), le locataire peut, dans le mois qui suit la prise d’effet de son contrat, mettre en demeure le bailleur d’y ajouter ces informations. Ce dernier dispose alors d’un mois pour régulariser la situation. S’il n’obtempère pas, le locataire peut, dans les trois mois qui suivent, saisir le tribunal d’instance pour demander une diminution de son loyer. Une fois ces délais dépassés, l’occupant ne peut plus mettre en cause le bail pour ce manque d’information.

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