Logement :comment relancer la construction

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INFOGRAPHIE - Le gouvernement envisage un arrêt anticipé du Scellier, mais planche sur un retour des institutionnels.

L'état de grâce n'aura pas duré longtemps pour Cécile Duflot. À peine nommée ministre du Logement, elle doit affronter la dure réalité des chiffres. Selon les données communiquées mercredi par l'Administration, la construction d'appartements ou de maisons tourne au ralenti. Depuis le début de l'année, 120 000 mises en chantier seulement ont été enregistrées, soit un recul de 14,5 %. «La chute est encore plus marquée en avril où presque deux fois moins de chantiers ont débuté qu'en décembre 2011, souligne Michel Mouillart, professeur à l'université Paris 8. C'est la raison pour laquelle je n'anticipe plus que 360 000 à 380 000 nouveaux logements terminés cette année.» On est bien loin de l'objectif martelé par François Hollande: bâtir 500 000 logements par an pour attaquer de front le problème de la pénurie estimée à 700 000 logements en France.

Fin du dispositif Scellier

Pour tenir sa promesse, le président de la République a insisté sur la construction de logements HLM. Un véritable besoin qui correspond aussi aux aspirations de son électorat. Pendant la campagne, il n'avait pas parlé des dispositifs d'incitation fiscale permettant aux particuliers d'acheter des logements pour les louer. Mais Cécile Duflot ne peut pas faire l'économie de cette réflexion: au premier trimestre, 60 % des 19 600 ventes réalisées par les promoteurs ont été faites à des investisseurs.

La majorité précédente avait prévu de supprimer à la fin de l'année le dispositif Scellier réservé aux investisseurs. Mardi, la ministre du Logement a rappelé à Didier Ridoret, le président de la Fédération française du bâtiment, que ce système serait abrogé au plus tard le 31 décembre. «Mais quand je lui ai demandé à deux reprises si le dispositif pouvait disparaître plus tôt, je n'ai pas obtenu de réponse», souligne-t-il. En fait, selon nos informations, le gouvernement s'interroge sur une disparition anticipée de ce dispositif.

Déduction fiscale incitative

Parallèlement, la ministre réfléchit à un nouveau système qui inciterait les particuliers investisseurs à acheter puis à louer des logements à prix intermédiaires. Thierry Repentin, en charge du logement pendant la campagne de François Hollande, défend cette idée. «Le particulier investisseur pourrait bénéficier d'une déduction fiscale sur neuf ou douze ans pour acheter puis louer un appartement à des locataires dont les revenus ne dépasseraient pas les 2,5 smic, explique ce sénateur PS. Et le loyer serait plafonné. Par exemple, un 100 m2 serait loué maximum 1 000 euros dans une agglomération moyenne contre 1 200 euros dans le cas d'un Scellier recentré.» Ce dispositif pourrait être lancé début 2013.

Autre piste, inciter les institutionnels comme les compagnies d'assurances mais aussi les foncières à investir dans le logement. «On pourrait demander aux foncières qui développent des bureaux et des centres commerciaux de faire en retour un pourcentage de logements», glisse Thierry Repentin. Ces acteurs seraient obligés de suivre cette règle sous peine de perdre le statut Siic, qui leur permet de ne pas payer d'impôt sur les sociétés une fois leur forfait payé. Autant de pistes que le gouvernement devrait explorer plus avant s'il voulait finalement appliquer ces solutions.

Le marché de la reconstruction recule depuis la crise
Le marché de la reconstruction recule depuis la crise

François Hollande a fait ses comptes: pour arriver à construire 500 000 logements par an, il a besoin de bâtir 150 00 HLM annuellement. Un sacré challenge car en 2011 seulement 80 000 sont sortis de terre. Plusieurs dispositifs sont prévus pour stimuler la production de logements sociaux. D'abord, le doublement du plafond du livret A dont 70 % de la collecte est utilisée par la CDC pour accorder des prêts à taux réduit aux organismes HLM qui construisent des logements. Cette mesure qui ne nécessite pas une loi mais un simple décret pourrait intervenir dès cet été. Ce plafond serait-il doublé d'un seul coup ou graduellement? Le taux de commission des banques, à 0,5 %, pourrait-il être abaissé? Le ministère du Budget qui suit le dossier ne veut pas s'exprimer sur le sujet.

Le foncier de l'État donné

Autre mesure sur laquelle François Hollande est revenu plusieurs fois pendant la campagne: l'État donnerait du foncier aux opérateurs de logement social. Cela permettait de construire plus de HLM et à un moindre coût, selon les promoteurs de la mesure. «Le gouvernement pourrait dès juillet inclure dans la loi sur l'encadrement des loyers un article sur le don par l'État de terrains aux organismes HLM», affirme le sénateur PS Thierry Repentin, qui envisage également d'abroger dans le même texte l'augmentation de 30 % des droits à construire, l'une des dernières mesures votées en mars par le Parlement sous la majorité précédente. Cette abrogation aurait une valeur essentiellement symbolique car les maires ont les moyens de s'opposer à cette mesure. Et beaucoup de grands élus de gauche comme Bertrand Delanoë, maire de Paris, ont déjà dit qu'ils ne joueraient pas le jeu.

Toujours en matière de logement social, l'obligation de construire plus de HLM (25 % contre 20 % aujourd'hui) et le quintuplement des sanctions financières pour les communes ne respectant pas la règle interviendra forcément plus tard. Ces mesures sont prévues entre septembre 2012 et juin 2013. Leur adoption nécessitera la modification de la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain) votée en décembre 2000. Cela passera donc forcément par une nouvelle loi.

Parallèlement, pendant sa campagne, François Hollande avait promis que certaines mesures de la loi SRU restée lettre morte seraient appliquées. Par exemple, la possibilité que le préfet se substitue aux maires récalcitrants et délivre à leur place des permis de construire pour bâtir des HLM. Autre piste envisageable pour mettre la pression sur les élus: pointer du doigt quelques maires récalcitrants et à l'opposé les élus bons élèves.

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