Logement abandonné récupéré plus vite

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Une nouvelle procédure va permettre au bailleur de constater par huissier l'abandon de son logement par le locataire. Elle constitue une alternative à l'expulsion pour relouer plus vite.

La boîte aux lettres déborde, le concierge n'a pas vu le locataire depuis plusieurs semaines... Ces signes ne trompent pas. Le locataire a quitté son logement sans prévenir. Double tuile pour le propriétaire qui se retrouve avec des impayés et un logement vide qu'il ne peut même pas relouer immédiatement. En effet, même si le locataire a filé à l'anglaise, le bailleur doit d'abord l'expulser avant de disposer du logement ! Autant dire que la procédure d'expulsion, en ce cas, traîne en longueur car, jusqu'à présent, l'huissier de justice ne pouvait pas rentrer dans le logement abandonné sans l'autorisation du locataire. Mais comment faire alors que ce dernier s'est volatilisé ? C'est notamment pour régler ce genre de difficultés que la loi du 22 décembre 2010 a donné aux huissiers de justice des moyens d'action nouveaux. La loi en a profité aussi pour réformer d'autres questions litigieuses lorsque l'huissier intervient dans les rapports locatifs ou les immeubles. Explications.

Comment le bailleur récupère son logement ?
La nouvelle procédure mise en place par la loi du 22 décembre 2010 permet d'accélérer la remise sur le marché locatif des logements abandonnés par des locataires malhonnêtes. C'est une pratique courante selon les huissiers : « Partir sans remettre les clés permet au locataire de faire une croix sur ses propres dettes », constate Jean-Daniel Lachkar, président de la Chambre nationale des huissiers de justice.
Autorisation du locataire inutile
Avec la nouvelle procédure, l'huissier envoie une simple sommation au locataire de justifier de l'occupation. Si le locataire ne répond pas dans le délai d'un mois, l'huissier peut alors entrer dans les lieux et constater qu'ils sont vacants.
Le procès-verbal établi par l'huissier permet ainsi de saisir le tribunal d'instance plus rapidement pour faire résilier le bail et récupérer le logement. L'huissier devra alors intervenir une deuxième fois pour établir un constat de reprise du logement, et officialiser ainsi la résiliation du bail. Cependant, la loi ne précise pas le type de procédure que devront utiliser les huissiers pour saisir le juge. Les bailleurs devront donc attendre les décrets d'application avant de mettre en place cette procédure.
Logements meublés non concernés
La nouvelle procédure ne sera applicable qu'aux logements loués non meublés. En cas d'abandon d'une location meublée, impossible donc de s'en servir contre le locataire. Jean-Daniel Lachkar constate que « dans les faits, il est plus difficile de savoir si le logement est abandonné ou non lorsqu'il est meublé ». Il faudra, dans ce cas, se tourner vers la procédure classique d'expulsion.

État des lieux amiable : le bailleur devra payer
Une autre nouveauté de la loi du 22 décembre 2010 intéresse encore les huissiers de justice et les bailleurs. Elle concerne l'état des lieux amiable d'un logement locatif et précise que le paiement en incombe au bailleur. Dans le flou, ce n'était pas le cas jusqu'à maintenant. Au début d'une location, bailleur et locataire peuvent en effet choisir d'établir ce document à l'amiable en en confiant la rédaction à un huissier de justice (dont le tarif est libre en ce cas, tandis qu'il est réglementé pour l'état des lieux contradictoire établi en fin de bail). Bien que réalisé à la seule demande du bailleur, cet état des lieux amiable se trouvait fréquemment mis à la charge du locataire pour moitié par les agences immobilières... sans que ce dernier n'ait demandé quoi que ce soit !
Clarification favorable au locataire
C'est pourquoi la loi de décembre 2010 est intervenue pour encadrer ce point litigieux. Elle précise bien que « les frais ne peuvent être ni directement, ni indirectement à la charge du preneur ». Ainsi, une agence immobilière ne pourra plus intégrer le prix de l'état des lieux amiable dans les frais à payer par le locataire. Si un conflit oppose le locataire au bailleur, le juge pourra demander à l'agence de justifier qu'elle n'a pas facturé l'état des lieux. Désormais, le bailleur paiera donc obligatoirement l'état des lieux amiable qu'il a demandé et cette disposition est d'application immédiate. Nicole Maury, juriste à l'ANIL, s'en réjouit : « le bailleur ne pourra plus indiquer dans le contrat de location que l'état des lieux va être réalisé par un tiers et les frais partagés entre le bailleur et le locataire, alors que lui seul l'a décidé... »
Pas de changement pour l'état des lieux contradictoire
Attention ! L'état des lieux « contradictoire », utilisé en cas de litiges, généralement en fin de bail, n'est pas concerné par la mesure : il continuera d'être payé par le locataire et le bailleur pour moitié chacun.

Accès des huissiers aux immeubles
La loi de décembre 2010 précise que le propriétaire ou le syndic peut permettre aux huissiers de justice d'accéder, pour l'accomplissement de leurs missions, aux parties communes des immeubles d'habitation. Mais pour que cela soit pleinement applicable, les moyens de cet accès facilité devront encore être définis par un décret. C'est un progrès dont les huissiers se félicitent ! Chargés de l'exécution des décisions de justice, ils se plaignaient d'avoir du mal à rentrer dans les copropriétés. « Nous sommes désavantagés par rapport aux facteurs, par exemple, alors même que nous sommes des officiers ministériels, ce n'est pas normal ! », déplore Jean-Daniel Lachkar, président de la Chambre nationale des huissiers de justice. Pour informer une personne du verdict d'une décision de justice, l'huissier doit en effet lui rendre un document en main propre ou lui laisser un avis de passage dans sa boîte aux lettres. Ce qui n'est vraiment pas facile en ville où de nombreux immeubles sont souvent fermés par des digicodes, empêchant les huissiers d'accéder aux parties communes...
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