Location : quelles charges récupérer auprès du locataire ?

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La loi fixe précisément la liste des dépenses que le propriétaire peut réclamer à son locataire au titre des accessoires du loyer, les charges.

Dès lors qu'il peut en justifier, le propriétaire est en droit de réclamer au locataire certaines dépenses liées au logement et dont il a fait l'avance. Pour les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989 (locations nues à usage de résidence principale), une définition précise de ce qui peut être récupéré sur le locataire au titre des charges encadre le droit du bailleur (loi, art. 23). Sont récupérables les dépenses correspondant :
- aux services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée (fourniture d'eau, par exemple) ;
- aux dépenses d'entretien courant et aux menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée (ménage des parties communes de l'immeuble, entretien de l'ascenseur...) ;
- aux impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement (taxe d'enlèvement des ordures ménagères et taxe d'habitation).

Ces trois catégories de charges sont détaillées dans une liste détaillée à laquelle il faut impérativement se référer (décret 87-713 du 26 août 1987).

Liste stricte


La nomenclature des dépenses mentionnées dans le décret de 1987 est exhaustive : un bailleur ne peut réclamer à son locataire le remboursement d'une dépense qui n'y figure pas. Ainsi, le décret prévoyant que le remplacement des joints, flotteurs et joints-cloches des chasses d'eau est à la charge du locataire, il n'est pas possible par exemple d'y ajouter le remplacement de la cuvette des WC (à moins d'une dégradation prouvée).

La liste des charges récupérables doit par ailleurs être appliquée à la lettre. Si les produits de désinsectisation ou de désinfection sont récupérables, car expressément mentionnés au titre de l'hygiène, les frais de personnel procédant à ces opérations n'ont pas à l'être puisqu'ils ne sont pas mentionnés dans la liste.

La qualification de charge récupérable donnée par le gestionnaire de l'immeuble (administrateur de biens ou syndic de copropriété) à une dépense n'est pas toujours exacte. Aussi, est-il prudent de la contrôler au regard de la liste contenue dans le décret de 1987.

La question du personnel


Parmi les charges récupérables, figurent les frais de personnel - rémunération et charges sociales et fiscales correspondantes - relatifs à l'entretien de propreté et à l'élimination des rejets (sortie des poubelles). Aux termes du décret, elles ne sont imputables au locataire qu'à concurrence des trois quarts (pour la part incombant au propriétaire-bailleur). Le législateur entend laisser à la charge du propriétaire la partie du salaire rémunérant la surveillance de l'immeuble : elle ne constitue pas la contrepartie de l'usage de la chose louée.

Mais toujours soucieuse d'une application littérale du texte, la Cour de cassation refuse la mise à la charge du locataire d'une partie du salaire du gardien si ce dernier n'effectue pas cumulativement les deux tâches : entretien de l'immeuble et élimination des déchets. Elle condamne régulièrement les bailleurs - notamment des organismes HLM - qui croient pouvoir s'affranchir de cette règle. N. D
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