Location meublée : comment choisir son régime fiscal ?

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Tous les propriétaires ne le savent pas, mais la location meublée dispose principalement de deux régimes fiscaux. Il est important pour vous de vérifier de temps à autre si vous disposez toujours du plus avantageux : les réductions d'impôt peuvent se révéler suffisamment élevées pour que l'on s'y intéresse.

Location meublée et régime fiscal
Location meublée et régime fiscal

Le régime micro BIC : le régime par défaut

C'est certainement la formule la plus courante, puisque c'est celle qui est obligatoirement utilisée pour tous les logements dont les revenus de la location sont supérieurs à 32 900 euros. Il faut cependant remarquer que c'est aussi le régime « par défaut » lorsque les revenus sont inférieurs à ce plafond. Mais dans cet ultime cas, le régime n'est plus obligatoire : le propriétaire peut, sur demande, changer et passer au régime dit « réel ».
De son côté, le régime micro BIC (« bénéfices industriels et commerciaux ») consiste en un abattement forfaitaire, réduisant ainsi de moitié les charges pesant sur les revenus. Le régime réel, lui, signifie une déduction intégrale des charges et l'amortissement du bien par le bailleur.
D'après l'agence Lodgis, le régime réel est plus avantageux dans 85 % des cas. Notez qu'il est également reconnu comme étant plus contraignant. Mais s'il vous est accessible, regardez donc de près cette possibilité qui peut faire une large différence.

Et pour les pros ?

Le régime réel et le régime micro BIC font partie des locations en meublés non professionnels (LMNP). En revanche, si votre location est à caractère effectivement professionnel, vous disposez d'un régime spécifique. Celui-ci est accessible sous conditions (il faut notamment percevoir au moins 23 000 euros de recettes par an).
Mais il vous fait bénéficier nombre d'avantages :

  • - Déduction de 2 à 3 % de la valeur du bien (terrain non compris) ;
  • - Des exonérations sur les plus-values et la fortune ;
  • - La possibilité d'imputer un éventuel déficit au revenu global ;
  • - Etc.

Comment je change de régime fiscal ?

Pour changer de régime, il faut envoyer une lettre à votre service des impôts, au centre se chargeant du recouvrement des entreprises (ce qu'on nomme un courrier de « levée d'option »). Il est fortement conseillé d'envoyer cette lettre en recommandé.
Attention au calendrier : en 2015, vous aviez jusqu'au 1er février pour modifier votre régime concernant l'année en cours. Sachez aussi que si vous avez déjà déclaré des revenus pour cette même année en cours, vous ne pouvez plus modifier votre régime.

Trucs et astuces

Si vous craignez d'oublier des informations durant votre demande de levée d'option, sachez que des documents prêts à remplir circulent sur le Net. C'est une bonne façon de se simplifier la tâche.

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