Location meublée: bien choisir son régime fiscal

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Alors que le régime Censi-Bouvard vit ses derniers mois, certains investisseurs sont de plus en plus tentés par le statut de loueur en meublé.

Dans une résidence gérée, l'investisseur acquiert un bien meublé, qu'il donne en location à un exploitant, dans le cadre d'un bail commercial. Son locataire (l'exploitant), souvent une filiale du promoteur, lui garantit un loyer pendant une durée minimale de neuf ans.

Sur le plan fiscal, il peut choisir entre deux grands régimes: le Censi-Bouvard et le LMNP (loueur en meublé non professionnel).

À l'instar du régime Scellier, le dispositif Censi-Bouvard est appelé à disparaître le 31 décembre prochain. Il procure une réduction d'impôt sur le revenu de 11 % dans la limite de 300.000 euros. Soit, au maximum, une économie fiscale de 33.000 euros étalée sur neuf ans, à raison de 3666 euros annuels. De plus, il permet de récupérer la TVA à 19,60 %. Lorsque le promoteur avance au client le remboursement de la TVA, il achète le bien immobilier hors taxes.

Même en signant son acquisition chez le notaire avant le 31 décembre prochain, il faudra patienter jusqu'à la livraison du programme immobilier pour bénéficier de cette réduction d'impôt entrant dans le plafond des niches fiscales. Les résidences gérées en cours de livraison permettent de défiscaliser rapidement et souvent de négocier auprès du promoteur.

Le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP), mode d'emploi

À la différence du Censi-Bouvard, le statut du LMNP (loueur en meublé non professionnel) n'entre pas dans le plafond des niches fiscales.

Là encore, si le promoteur fait l'avance de la TVA, le client achète un bien neuf hors taxes. Les revenus issus de la location meublée relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). L'intégralité des charges d'exploitation est alors déductible de ses loyers. Comme un «entrepreneur», le loueur doit établir chaque année un compte d'exploitation. Dans les recettes figurent les loyers. Les dépenses se ventilent en deux grands postes: les charges réelles et celles comptables. «Les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les frais de copropriété et les frais de comptabilité constituent les charges réelles. L'amortissement du bien immobilier sans le terrain et l'amortissement des meubles représentent les charges comptables», explique Olivier Trit, directeur chez Cerenicimo. Lorsque les dépenses excédent les recettes, le loueur dégage un déficit reportable, uniquement sur ses revenus de même nature, à savoir des BIC issus de la location. Plus question de les reporter sur son revenu global.

Le match Censi-Bouvard et LMNP

Lors d'un placement dans une résidence gérée, on peut hésiter entre les deux dispositifs fiscaux. De prime abord, la carotte fiscale du régime Censi-Bouvard paraît attractive avec son économie maximale de 33.000 euros étalée sur neuf ans. Ce dispositif intéresse surtout les particuliers réalisant leur premier placement immobilier. N'ayant pas encore saturé leur plafond annuel de niches fiscales, ces primo-investisseurs ont généralement entre 2000 et 5000 euros par an d'impôt sur le revenu à régler au fisc.

Mais les coups de rabot successifs portés au plafond des niches fiscales et la disparition prochaine du dispositif Censi-Bouvard incitent un nombre croissant d'investisseurs à choisir le LMNP. «Quasiment 70 % de nos clients ont opté cette année pour le régime du statut LMNP, pour deux grandes raisons. D'une part, leur investissement moyen s'élève à 410.000 euros, un montant dépassant le plafond de 300.000 euros. D'autre part, les semaines d'occupation du propriétaire sont considérées comme un avantage en nature et par conséquent supportent l'impôt», signale Nicolas Marquenet, directeur commercial chez MGM Constructeur.

Le fait d'amortir son bien permet de percevoir des loyers à l'abri du fisc pendant une quinzaine d'années, en fonction de l'importance du crédit dans le financement de l'opération. Dans l'optique d'un placement sur vingt ans, ce statut permet de défiscaliser davantage.

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