Location de bureaux, une vitalité retrouvée

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Les transactions ont été multipliées par deux pour les surfaces de plus de 25 000 mètres carrés. Celles pour les surfaces entre 10 000 et 15 000 mètres carrés ont bondi.

Après des années de recul continu, le volume des locations retrouve de la vigueur. À la fin du 3e trimestre 2016, le marché a enregistré 1,7 million de mètres carrés placés (c’est-à-dire loués). «C’est 15 % de plus qu’en 2015 à la même époque. Toutefois, cette comparaison est en trompe-l’œil car l’activité de l’an passé était moyenne. Aujourd’hui, le marché se situe à 1 % au-dessus du niveau de la moyenne constatée sur dix ans, soit la période 2006-2015», explique Magali Marton, directrice des études chez Cushman & Wakefield. Pour la fin de cette année, JLL table sur 2,4 à 2,5 millions de mètres carrés loués.

Le marché aura notamment été dopé par des prises à bail de grandes surfaces. «On relève 6 transactions de plus de 25 000 m2 à la fin du 3e trimestre contre 3 sur la même période de 2015. Et pour les surfaces de 10 000 à 15 000 m2, ce nombre a bondi de 8 à 14 locations», détaille Virginie Houzé, directrice Études & Recherche chez JLL.

Paris est le premier marché à bénéficier de ce changement de climat. Au terme de neuf mois, 800 000 m2 ont été loués, soit une hausse de 11 % par rapport à l’an passé et une progression de 20 % au-dessus de la moyenne décennale. Dans son sillage, on trouve le marché immobilier de la Défense. Déprimé il y a encore trois ans en raison d’une suroffre, ce quartier d’affaires est en plein boom.

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Les opportunités de mètres carrés à louer y sont plus rares surtout après les dernières transactions. Pour mémoire, Saint-Gobain a signé pour 49 000 m2. RTE s’est engagé sur 38 000 m2. Deloitte s’est positionné sur
30 500 m2. «La Défense a retrouvé sa clientèle naturelle de “grands comptes” qui constitue son ADN historique», commente Magali Marton. Quant au «Croissant Ouest» (Levallois, Neuilly, Rueil), le volume de locations est en retrait de 6 % par rapport à 2015.

Autre signal de la vitalité retrouvée de ce marché locatif: la décrue générale des stocks, notamment des grandes surfaces neuves ou restructurées. Le marché francilien affiche 3,6 millions de mètres carrés disponibles contre 4 millions en 2015.

Des entreprises reviennent dans Paris

Parmi les autres facteurs d’amélioration: le dégonflement des taux de vacance. L’Île-de-France affiche une moyenne de 6,6 %. Le taux moyen de la Défense s’établit à 8,6 % (contre 12 % en 2013) et celui de Paris s’affaiblit à 3,6 %.

Après un mouvement général qui consistait à quitter Paris pour des bureaux plus économiques en périphérie, les entreprises ont changé de paradigme. Dans un contexte de plus grande confiance et un climat des affaires qui s’améliore, certaines songent à bouger et surtout souhaitent se rapprocher, voire revenir dans la capitale. Pour Olivier Estève, directeur général délégué de Foncière des régions, «les sociétés déménagent pour s’agrandir, accueillir de nouvelles équipes et pour rationaliser leurs dépenses. Toutefois, l’immobilier est devenu pour beaucoup d’entre elles un vrai vecteur de performance, de transformation et d’attractivité des nouveaux talents. Les implantations sont de plus en plus choisies en intégrant ces critères».

Les loyers «prime» parisiens les plus élevés avoisinent pour les immeubles neufs ou restructurés 650 euros par mètre carré par an dans le Quartier central des affaires (QCA). «On est encore en dessous du pic de 2006-2007», relève Magali Marton. Quant aux immeubles de seconde main «intra muros», ils se monnaient autour de 540 euros par mètre carré par an.

À la Défense, les valeurs avoisinent 515 euros par mètre carré par an. Toutefois, ce qui n’évolue plus à la baisse, ce sont les mesures d’accompagnement, c’est-à-dire les gestes commerciaux des bailleurs à l’attention des locataires entrants. Si la tendance se poursuivait avec cette même dynamique, certains observateurs envisagent, à terme, une remontée des loyers.

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