Location d'appartement : Gérer un locataire insupportable

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Depuis plusieurs mois, Patrice S., propriétaire-bailleur à Évreux, reçoit régulièrement des plaintes dénonçant le comportement de son locataire : alcoolisme, agressivité, bruit, saleté, tout y est ! Même le syndic s'en mêle et lui demande de faire partir ce locataire insupportable. Peut-il le faire ? Et comment ?


Occupation paisible exigée

En signant un contrat de location, le locataire ne s'est pas seulement engagé à régler le loyer et à entretenir le logement ; il s'est aussi engagé à « user de la chose louée en bon père de famille » (c. civ. art. 1728) ou, ce qui est équivalent, à « user paisiblement des locaux loués », selon la terminologie plus moderne de la loi de 1989. S'il ne respecte pas cette obligation d'usage paisible des locaux, le locataire commet une faute dans l'exécution du bail. Le propriétaire est alors en droit de le sanctionner.

Interdiction de gêner les autres

La définition de ce qu'est un usage non paisible du logement, justifiant une sanction du propriétaire, s'est faite - et continue à se faire - au fil des décisions des tribunaux. Globalement, les comportements violents et injurieux à l'égard des habitants de l'immeuble, les menaces et les classiques troubles de bruit ou de saleté sont le plus souvent invoqués et retenus.

Ce qui vaut pour le locataire vaut pour sa famille

Ce devoir d'usage paisible du logement pèse sur le locataire, signataire du bail, et sur les « occupants de son chef » (conjoint, enfants - même majeurs -, sous-locataires) qui habitent le logement. Le locataire peut donc tout à fait se voir reprocher les troubles d'usage imputables à un fils majeur.

Dans l'appartement et dans l'immeuble

L'obligation du locataire concerne non seulement le logement loué (appartement ou maison) mais aussi ses « accessoires » : hall, escalier, parking, aires de jeux, espaces verts ou jardin, mis à disposition du locataire. S'il injurie ses voisins dans l'escalier ou le hall, il est tout aussi fautif, au regard du bail, que s'il hurle dans son logement, porte fermée.
En revanche, des troubles commis plus loin ne peuvent justifier une sanction du bailleur car ils ne sont pas liés à l'utilisation du logement. Ainsi, dans une affaire où le fils majeur de la locataire avait été condamné pénalement pour avoir empêché l'accès au hall d'un immeuble du même ensemble immobilier, mais situé à plus d'1 km du logement loué, la demande de résiliation du bail a été rejetée (cass. civ., 3e ch., 14 octobre 2009, n° 08-16955).

Logement suroccupé

S'il n'a pas le droit de sous-louer son logement, sauf accord du propriétaire, le locataire peut en revanche héberger qui il veut chez lui. Mais pas sans limite ! La suroccupation du logement ne doit pas constituer de gêne pour les autres occupants de l'immeuble (usage excessif de l'ascenseur, par exemple). Ce n'est qu'en cas de gêne anormale et prouvée que le bailleur peut réagir.


Comment réagir ?

En présence d'un locataire « indélicat » au regard de l'usage paisible du logement, le propriétaire a deux possibilités : demander immédiatement la résiliation du bail et l'expulsion ou attendre l'échéance du bail et donner congé. En pratique, il lui faudra dans presque tous les cas passer par la case « tribunal d'instance »... et s'armer de patience.

Préparer un dossier

Quelle que soit l'option choisie, le propriétaire doit être en mesure de prouver le manquement grave du locataire. Il est donc indispensable de conserver pétitions et lettres reçues et de réunir des attestations concernant les faits reprochés, car le juge ne se contentera pas d'affirmations non étayées. Et si le locataire a été condamné pour troubles de voisinage par un tribunal, il faut se procurer copie du jugement rendu.
Dans tous les cas, l'envoi d'une lettre recommandée mettant le locataire en demeure de se conformer à ses obligations est un préalable indispensable. Non qu'il faille en attendre un résultat, mais cela constituera une pièce utile du dossier.

Résiliation...

Si le bail est en cours, le propriétaire n'a pas d'autre sanction à sa disposition que la résiliation pure et simple du contrat de location, suivie de l'expulsion. Cela exige de saisir le tribunal d'instance du lieu de la situation de l'immeuble, par voie d'assignation (délivrée par huissier), pour lui demander de prononcer la résiliation et d'ordonner l'expulsion. Au vu du dossier présenté, le juge appréciera si les faits reprochés constituent un usage non paisible de la chose louée.
Dans l'hypothèse où les troubles de voisinage qui constituent ce manquement ont été constatés par une décision de justice, les choses sont plus simples. Du fait de la clause résolutoire contenue dans le bail, le juge n'a pas à apprécier la nature des faits reprochés et doit se contenter de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail est en conséquence résilié de plein droit.

... ou non-renouvellement du bail

L'autre option ouverte au propriétaire consiste à donner congé au locataire pour mauvaise exécution du bail, ce qui est un motif légitime et sérieux de non-renouvellement (loi de 1989, art.15). Mais attention, le congé ne peut être donné que pour la date d'échéance du bail et doit être délivré au moins six mois à l'avance. À défaut, il n'est pas valable...et le bail se poursuit !


Propriétaire : vous êtes responsable !

Un propriétaire n'a pas, par principe, à répondre des actes de son locataire. Sauf dans deux cas.
- Le logement est situé en copropriété. En tant que copropriétaire, le bailleur est responsable de ce qui se passe dans son lot. Si le locataire ne respecte pas les droits des autres copropriétaires, notamment leur droit à la tranquillité, le propriétaire doit intervenir. Son inaction peut lui être reprochée en justice.
- Le propriétaire possède plusieurs logements loués dans l'immeuble. Pour chacun de ses locataires, il doit garantir la jouissance paisible des lieux (c. civ. art 1719-3°).
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