Les taux des crédits immobiliers plus bas que jamais

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La majorité des banques ont encore baissé leurs taux en mars. Ce qui se traduit par un gain de pouvoir d’achat pour les particuliers. Mais les banques imposent de plus en plus leur propre assurance-emprunteur.

Les records de mai 2015 viennent d’être battus. Les taux des crédits immobiliers se négocient aujourd’hui à niveaux inconnus. Les particuliers s’endettent ainsi en moyenne à 1,90% sur 15 ans, 2,14% sur 20 ans et 2,40% sur 25 ans, selon le courtier Meilleurtaux.com. «75% des banques proposent des taux inférieurs à 2,10% sur 20 ans. Elles n’étaient que 21% à le faire en mai 2015», souligne Hervé Hatt, président de Meilleurtaux.com.

Ces excellentes conditions d’emprunt sont dues à la nouvelle baisse du taux de l’emprunt d’État à 10 ans, l’OAT (0,6%) sur lequel sont indexés les crédits immobiliers à taux fixe. Et à l’offensive commerciale de bon nombre de banques qui font toujours du crédit immobilier un outil de conquête de nouveaux clients. «Quatre banques sur cinq se sont engagées dans une baisse spectaculaire des taux des crédits immobiliers», note Hervé Hatt. D’autant que pour elles, l’opération reste rentable (1% de marge en moyenne actuellement). Et que la période s’y prête, le printemps étant la période la plus active de l’année sur le marché immobilier, plutôt calme en début d’année.

Cela se traduit pour les emprunteurs par un gain de pouvoir d’achat, alors que les prix de la pierre se sont stabilisés. Ainsi, pour un emprunt de 200.000 euros sur 20 ans, un particulier paie aujourd’hui une mensualité de 1025 euros, contre 1035 en mai 2015, 1063 euros en janvier 2015 et 1135 euros en janvier 2014. Le coût total de son prêt est tombé de 74.695 euros en janvier 2014, à 46.019 euros en mars (48.548 euros en mai 2015), selon les simulations de Meilleurtaux. «La baisse des taux a permis de gagner 12% de capacité d’emprunt en deux ans, soit 20.368 euros en moyenne», précise Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux. Ainsi pour 1.000 euros de mensualités, un particulier peut emprunter aujourd’hui 195.107 euros contre 174.739 euros en janvier 2014.

Les banques imposent de plus en plus leur assurance-emprunteur

Toutefois, gare à l’assurance emprunteur, souvent oubliée, notamment par les plus jeunes, qui se focalisent sur le taux d’emprunt très bas. Du coup, alors qu’il est possible de choisir son assureur, les banques imposent de plus en plus l’assurance maison aux emprunteurs, souvent plus chère. Ce qui renchérit donc le coût du crédit. «Cela reste compliqué de souscrire une assurance autre que celle proposée par la banque», explique Hervé Hatt. Certains établissements jouent le jeu, mais d’autres refusent à l’emprunteur de s’assurer seul. Il faut engager un vrai bras de fer avec elles».

Depuis le début de l’année, seuls 15 à 20% des clients de Meilleurtaux ont souscrit une assurance emprunteur autre que celle proposée par l’établissement financier. «Ces taux sont en baisse par rapport à mi-2015», souligne Maël Bernier. Les emprunteurs ignorent aussi souvent que depuis l’entrée en vigueur de la loi Hamon, ils peuvent changer d’assureur, dans les 12 mois suivant l’émission de l’offre de prêt (et non pas le paiement du crédit).

Nouvelles renégociations possibles

La nouvelle baisse des taux ouvre la porte à de nouvelles renégociations de prêts. «Les prêts signés entre 2006 (si le prêt est sur longue durée et le montant emprunté est élevé) et 2014, avec un taux supérieur à 3/3,2% sont concernés», estime Meilleurtaux. Avant de se précipiter chez son banquier, quelques précautions s’imposent car les frais sont importants: le prêt doit de préférence être dans la première moitié de «sa vie»; les emprunteurs ne comptent pas revendre leur maison ou appartement dans les deux ans qui viennent et le capital restant dû doit être supérieur à 70.000 euros, conseillent les spécialistes de Meilleurtaux. Par ailleurs, pour que l’opération soit rentable, l’écart de taux entre le nouveau et l’ancien prêt doit toujours être de 1% environ.

Attention, si votre situation professionnelle s’est dégradée depuis la souscription du prêt (passer d’un CDI à un CDD par exemple, baisse de salaire), mieux vaut éviter de se lancer dans une telle opération. D’après les calculs de Meilleurtaux, une personne qui aurait souscrit un emprunt de 200.000 euros sur 20 ans (hors assurance) en 2012, réduira le coût total de son prêt de 32.698 euros (pénalités de rachat et garanties incluses) en le faisant racheter par une banque concurrente de la sienne. Le gain sera de 21.272 euros pour un crédit souscrit en 2014, 19.576 euros pour un prêt de 2013 et 23.405 euros en 2011.

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  • mlemonn4 il y a 9 mois

    Baisse des taux, encore un leurre bien entretenu ! En fait la baisse des taux ne se répercute pas auprès des particuliers ou que très marginalement; les banques ont trouvé une alternative à la baisse des taux, elle sont augmenté le coût de l'assurance emprunteur (le cout n'est plus dégressif avec l'amortissement du capital alors que le risque diminue !!!) et les frais de dossiers. Leurs marges n'ont jamais été aussi élevées vu leurs conditions de financementpour éponger leurs pertes de 2008 !