Les taux baissent, renégociez votre prêt immobilier

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Les taux des crédits immobiliers ont rarement été aussi bas. Ils oscillaient entre 3,50 % et 4,50 % depuis deux ans. Si vous êtes en train de rembourser un crédit immobilier, il est sans doute temps d'en renégocier les conditions.

Aujourd'hui, il est possible d'emprunter à moins de 3 % sur 15 ans à taux fixe. Le courtier en crédit Cafpi se targue même de pouvoir proposer moins à certains emprunteurs: il annonce un taux de 2,75 % sur 15 ans pour les ménages ayant des revenus nets supérieurs à 6000 euros par mois. Voire de 2,60 % quand le revenu net mensuel dépasse 10.000 ¤.

Tout le monde a-t-il intérêt à renégocier son crédit?

Non. L'opération entraîne en effet des frais assez lourds. L'intérêt de la renégociation dépend de la date de souscription du prêt initial, de son taux, de sa durée et de son montant. L'opération est d'abord intéressante pour ceux ayant conclu un prêt entre 2007 et 2009, notamment lorsque les taux avaient grimpé jusqu'à 5 %. Par exemple, un prêt de 200.000 ¤ souscrit en octobre 2008 à 5,20 % sur 20 ans peut être racheté aujourd'hui à 3,10 %, et procurer une économie de 43.880 ¤.

Cela n'exclut pas pour autant les emprunteurs ayant souscrit un crédit avant 2007 ou après 2009, si l'écart entre le taux de ce crédit et celui qui est proposé aujourd'hui est d'au moins 0,80 point. Par exemple, pour un prêt de 200.000 ¤ consenti en octobre 2011 sur 20 ans à 4 %, cet écart est respecté si vous obtenez 3,20 % ou moins. Vous pouvez alors tabler sur une économie de 6648 ¤. Si le différentiel de taux n'est que de 0,50 point, l'économie est insuffisante (333 ¤) face aux frais.

Mais le taux n'est pas le seul critère à prendre en compte. La durée du crédit initial est également importante. Reprenons l'exemple de notre crédit de 200.000 ¤ souscrit en octobre 2011. S'il a été consenti à 4,30 % sur 25 ans, en négociant un rachat à 3,50 %, vous pouvez gagner 11.840 ¤. Mais s'il a été souscrit à 3,90 % sur 15 ans, un rachat à 3,10 % vous ferait perdre 1821 ¤, bien que l'écart de taux de 0,80 point soit respecté.

À qui s'adresser pour renégocier son crédit?

Vous pouvez d'abord essayer de persuader votre banquier de faire baisser votre taux. S'il accepte, cela donnera lieu à un avenant à votre contrat. Mais en pratique, votre banquier ne vous concédera la plupart du temps qu'un faible rabais. Il préférera souvent vous voir partir plutôt que de consentir un effort important sur votre crédit.

La solution consiste alors à faire racheter votre crédit par un autre établissement. Vous pouvez, bien entendu, faire le tour du marché, mais la solution la plus simple reste encore de recourir aux services d'un courtier en crédit, type Artemis Courtage, Cafpi, Meilleurtaux, Empruntis, AB Courtage, ACE ou encore In & Fi Crédits. Sa bonne connaissance du marché et ses relations privilégiées avec les différentes banques vous permettront le plus souvent de dénicher les meilleurs taux.

L'opération entraîne-t-elle des frais?

Si vous renégociez votre taux avec votre banque, vous ne serez redevable que des frais de dossier (100 ¤ à 500 ¤ suivant les établissements). En revanche, en vous tournant vers la concurrence, les frais seront plus élevés. Vous devrez d'abord débourser les indemnités de remboursement anticipé du prêt initial, fixées à 6 mois d'intérêt, dans la limite de 3 % du capital restant dû. Par exemple, pour un prêt de 200.000 ¤ souscrit sur 15 ans à 5,05 %, le montant de l'indemnité due aujourd'hui s'élèverait à près de 4500 ¤.

À cela viennent s'ajouter les frais de dossier du nouveau prêt ainsi que les frais de garantie (pour ces derniers, comptez entre 1700 ¤ et 2100 ¤ pour un crédit de 200.000 ¤).

Autant dire que ces éléments sont importants pour la rentabilité de votre opération de rachat. Avant de vous lancer, il est impératif de faire une simulation.

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  • fab2002 le lundi 3 déc 2012 à 20:25

    Heu bah cela dépend.....Si tu as de l'apport il ne faut pas acheter...car tu es moins sujet à la hausse du taux :-). L'argent gratuit cela ne veut rien dire....

  • sade1 le lundi 3 déc 2012 à 19:12

    Il faut être un peu dérangé de la tête ou du portefeuille pour ne pas acheter avec des taux si attractifs. Attendre est une stupidité que beaucoup de générations ont regretté. Certes peut être que les prix stagnent, mais dans un centre ville, un achat est rarement pénalisant, constitue un patrimoine que le locataire paie, et au vu des taux l'argent est quasiment GRATUIT! Ou alors il faut être un des ces catastrophistes sur boursorama qui depuis 2004 la ramène sur le forum en disant ca va kracher