Les SCPI sont-elles toujours aussi rentables?

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La pierre papier se porte bien au vue des collectes de 2011. Le Particulier revient sur les atouts et perspectives pour ce type de placement en 2012.

Même si les chiffres annoncés ne sont pas définitifs, les SCPI, ces sociétés qui gèrent un patrimoine immobilier pour le compte de porteurs de parts, ont réalisé une excellente année 2011, avec un rendement net, hors fiscalité, qui devrait excéder 5%. Et les investisseurs ne s'y sont pas trompés. Selon l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), l'ensemble des SCPI ont collecté, au premier semestre 2011, près de 962 millions d'euros, soit une hausse de 60% par rapport au premier semestre 2010.

1. Quels sont les atouts des SCPI?

Les SCPI, comme tous les investissements immobiliers en général, ont acquis un statut de valeur refuge aux yeux des particuliers. De plus, comparées à l'investissement en direct, elles offrent de nombreux avantages tels que la mutualisation des risques d'impayés et de vacance locative et le fait de libérer le porteur de parts des soucis de gestion. Par ailleurs, les SCPI investies dans les bureaux et les commerces, qui représentent plus de 80% de la capitalisation du secteur, permettent d'accéder à une classe d'actifs plus rentable que l'immobilier d'habitation, mais difficile à acquérir en direct, car nécessitant un budget conséquent, de plusieurs centaines de milliers d'euros. Enfin, elles peuvent bénéficier d'une fiscalité favorable lorsqu'elles sont logées dans un contrat d'assurance-vie (7,5% de prélèvement forfaitaire pour un contrat de plus de 8 ans, plus 13,5% de prélèvements sociaux). Un bémol: seuls quelques contrats acceptent de loger une petite sélection de SCPI (par exemple Panthéa de Nortia, Himalia de Generali, Mes-placementsvie de Finance Sélection...). Reste une inconnue de taille: dans quelle mesure ces SCPI vont-elles pouvoir continuer à verser en 2012 des rendements élevés compte tenu de la crise économique et financière actuelle?

2. Les SCPI peuvent-elles résister à la crise?

Pour maintenir les taux d'occupation, qui oscillent entre 90% et 95% pour l'immobilier tertiaire, les sociétés de gestion ciblent des actifs de très bonne qualité et rentables. Les SCPI ne disposant que de 18 mois pour investir les fonds perçus, certaines vont même jusqu'à restreindre volontairement leur collecte afin de ne pas être obligées d'acheter dans l'urgence des biens moins rentables. Par chance, l'offre a été au rendez-vous. Les gestionnaires ont constaté, fin 2011, de nombreuses mises en vente de biens de qualité, émanant principalement d'institutionnels désireux de se séparer d'une partie de leur patrimoine, et de particuliers voulant éviter le durcissement de la taxation sur les plus-values immobilières à compter du 1er février 2012. Parallèlement, les portefeuilles font l'objet d'une politique de gestion active. Ainsi, les biens obsolètes sont, suivant les cas, rénovés ou revendus. Enfin, parfois, de légères baisses de loyer sont consenties en contrepartie de la signature de baux fermes de 6 ou 9 ans, très sécurisants pour le bailleur.

3. Les dividendes vont-ils être pérennisés en 2012?

Confiants dans leur politique de gestion et d'arbitrage, les professionnels des SCPI tablent, pour 2012, sur des performances similaires à celles de 2011, de l'ordre de 5%. Quant à l'après-2012, l'incertitude demeure. Dans l'hypothèse d'une crise pérenne, les gérants évoquent des rendements qui pourraient baisser autour de 4,60%. Ce qui serait déjà bien...

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  • AND.KOTE le lundi 23 jan 2012 à 11:52

    C'est mon meilleur plaçement depuis 10ans et surtout en micro foncier.