Les réserves de Lafitte Pierre représentent 1,42 année de distribution

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Lafitte Pierre a engagé un ambitieux programme d'arbitrages représentant près de 23 % de la valeur de son patrimoine. La création de valeur issue d'investissements sur des actifs adaptés à la demande du marché locatif participera à l'évolution positive de la capacité de distribution dans la durée de la SCPI.

L'évolution du patrimoine de Laffitte Pierre (NAMI AEW Europe) résulte d'une politique visant à recentrer le portefeuille sur des actifs correspondant aux attentes du marché locatif. Il est réparti entre bureaux (82,1 % en valeur), commerces (14 %) et locaux d'activité (7%) à Paris (5%), région parisienne (54%) et la province (41%) selon une « proportion proche du marché français de l'investissement en immobilier d'entreprise ».

 

Quoi qu'elle soit caractérisée par une bonne division des risques, la SCPI articule sa philosophie d'investissement sur l'acquisition de bureau de taille unitaire importante et une diversification en commerces. En filigrane, elle recherche des potentialités de plus values à long terme. C'est sans doute la raison pour laquelle elle a porté son choix l'année dernière sur 21 parkings à Montrouge et un commerce toulousain. Les cessions (Bruges, Courcouronnes, Ramonville Saint-Agne) ciblent les « petits » biens et ceux anciens moins performants. Car les mises aux normes environnementales à prévoir dans les 10 prochaines années vont peser lourdement leur rentabilité. Le programme est d'envergure ! Les autorisions de cessions obtenues lors des dernières assemblées générales représentent en effet, près de 97m€ soit 22,9 % de la valeur du patrimoine.

Au delà de la concrétisation de ses projets, la SCPI cherche depuis plusieurs années à créer de la valeur afin de garantir une évolution positive de sa capacité de distribution. En l'espace de 5 ans, elle a investi près de 129 m€ et cédé des immeubles pour 52 m€.

Le recul du taux d'occupation financier (89,15%) par rapport à 2012 (91,89%) n'entame pas sa vision de long terme. Les mesures engagées commencent à porter leurs fruits. Au 2ème trimestre 2014, le TOF s'est redressé à 91,85 % en raison notamment de fins de franchise (10 en nombre). Il révèle une conjoncture économique difficile qui exige une gestion par anticipation des surfaces vacantes « chaque fois que cela est possible ». Malgré des surfaces vacantes qui représentent fin décembre 9,19 % du patrimoine, les loyers facturés ont progressé sur un an de 7,57 % (29,7m€). Les provisions pour créances douteuses ont bien baissé. Ce poste représente 0,86 % des loyers facturés contre 1,86 % un an plus tôt. Enfin, en adéquation avec le plan quinquennal, la dotation régulière de la provision pour grosses réparations s'est poursuivie. Cet effort a permis d'engager des travaux importants (1,5m€ vs 393k€ en 2012 ) en vue d'assurer une meilleure relocation des locaux vacants.

Le résultat de l'exercice s'est achevé sur une note positive avec une augmentation de 2,28 % du résultat par part à 20,43€. Mais décidée à offrir une évolution régulière de son revenu Lafitte Pierre a décidé de verser 20,52€. Pour ce faire elle a ponctionné un peu dans ses réserves. Elles atteignent dorénavant 2,56€ soit 1,5 mois de distribution contre 2,87€ en 2012. Les associés doivent ils s'en inquiéter ? A en croire les comptes publiés par NAMI AEW Europe, la SCPI est « costaude ». L'ensemble des réserves, le report à nouveau (2,9m€), les provisions pour grosses réparations (5,2 m€) et les plus-values sur cessions d’actifs (25,1 m€) représente 29,14 € par part soit 1,42 année de distribution 2013.

Tablant sur des exercices 2014 et 2015 difficiles en terme de revenus, Laffitte Pierre anticipe pour cette année un revenu prévisionnel 20€. Mais ses réserves « particulièrement significatives constituent un atout fort pour affronter la conjoncture » et ses impacts sur le marché locatif.


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