Les propositions de Benoît Hamon et Manuel Valls en matière d’immobilier

information fournie par Primaliance •31/01/2017 à 07:00

Avant le second tour fixé dimanche 29 janvier pour les primaires de la gauche, voici le détail des propositions immobilières de Benoit Hamon et de Manuel Valls recencées par Explorimmo

L’encadrement des loyers

Benoit Hamon est clair. C’est « oui » car « l’efficacité du dispositif à Paris a déjà été démontrée ». En thuriféraire de l’idéologie socialiste il veut même l’étendre « à toutes les zones tendues, à savoir les 13 métropoles françaises ». Et concernant l’Ile-de-France, il est « favorable à une extension sur toute la métropole et pas uniquement sur la ville de Paris ». Pour rendre le dispositif plus efficace encore il entend « donner plus de moyens pour les contrôles mais aussi pour les recours des locataires ».

Manuel Valls est plus modéré. Il s’agit d’abord un « sujet local » et « administrer des prix de marché n’est jamais un acte anodin ». Il reconnait « des effets pervers y compris au détriment de ceux que l’encadrement serait censé protéger ». Il reste néanmoins favorable à l’encadrement des loyers… « mais pas dans toutes les agglomérations ». Il souhaite que les observatoires locaux se généralisent afin de mieux connaitre « la réalité des niveaux de loyers » et d’ « éclairer les choix d’urbanisme ».

La fiscalité

Le thème de la fiscalité est largement développé par Benoit Hamon. « Outil au service de l’égalité entre les citoyens et entre les territoires » il veut inscrire la fiscalité au service de son projet d’égalité et de transition écologique. « La fiscalité immobilière doit permettre de mieux fluidifier le marché de l’immobilier avec une simplification des régimes en privilégiant les futurs acquéreurs ». Sur la fiscalité locale (taxes foncières et d’habitation) il s’agit de réviser les bases fiscales « pour plus d’égalité et plus de justice ». Pour les zones tendues, il considère la fiscalité comme un « levier d’action » qui favoriserait le retour sur le marché de l’immobilier des logements et du foncier disponible. Par ailleurs, les droits de succession seraient utilisés « pour financer la solidarité ». Avant tout « la fiscalité doit surtout être un outil redistributif en général et dans le logement en particulier ». Il veut donc « s’attaquer frontalement aux spéculations dans ce domaine grâce à l’outil fiscal ». Pour cela il doublerait les taxes qui pèsent sur les logements et bureaux vacants. Très « attentif » à la lutte contre le « développement des locations sauvages de courte durée notamment par Airbnb », il renforcera « impérativement les moyens de contrôle dans ce domaine ».

Outre une fiscalité répressive, il développe aussi l’idée d’une fiscalité « incitative » qui servirait à améliorer le parc de logements existants. En conséquence, de nouvelles mesures fiscales seront proposées en faveur de la réhabilitation-création de logements dans les centre-villes.

Manuel Valls reconnaît une « question complexe » du fait du vaste champ du logement. (construction, promotion immobilière, revenus immobiliers, impôt foncier ?). S’agissant de la construction et de l’habitat ils sont imposés comme tous les secteurs de l’économie. Mais ils sont également l’objet de beaucoup d’aides de l’Etat. C’est pourquoi le candidat estime « un accès au logement en France qui est plus satisfaisant que nombre de nos voisins ». La preuve ? « la construction est repartie et le nombre de propriétaires augmente au fil des ans ». Pour autant il énonce la possibilité d’ « ajustements mais l’essentiel est, une fois les règles fixées, de préserver de la stabilité pour les investisseurs ». Dans cette logique, il convient que « le Parlement définisse, une fois pour toutes, en début de quinquennat, les orientations générales des politiques fiscales qui seront conduites dans certains domaines structurants… dont la fiscalité du logement ». Enfin, « seules les réformes prévues et annoncées dans ce cadre seront ensuite mises en œuvre ». Avec « cette visibilité des règles », les investisseurs qu’ils soient particuliers ou entreprises retrouveront une « confiance dont ils ont besoin pour conduire sereinement leurs opérations.

L’investissement locatif

Pour Benoit Hamon les politiques publiques de soutien au logement ont « 2 écueils dont il faut nous sortir» : l’inflation du coût du bâtiment et l’inadéquation de la construction avec la demande. Il « peut envisager » de poursuivre ce dispositif « uniquement dans les zones tendues et sur les produits pour les familles ». Surtout, Il insiste sur des mesures « budgétivores et difficilement évaluables». Il revendique donc une « évaluation sérieuse dans ce domaine » tout en restant persuadé qu’il faut concentrer les financements publics sur « le logement social et sur l’accession sociale sécurisée à la propriété ».

Manuel Valls soutient le besoin « d’un parc locatif privé dynamique ». Et « orienter l’épargne vers l’immobilier locatif d’habitation répond à ce besoin ». Il apprécie le dispositif Pinel qui « n’a pas eu d’effet inflationniste » et « semble bien adapté aux besoins actuels ». Plus généralement, les aides de ce type ont contribué depuis 30 ans à constituer un parc locatif de qualité il est donc « favorable à la prolongation de l’incitation à l’investissement locatif ».

Aides à la pierre et à la construction

Benoit Hamon dit « Oui il faut revoir les aides à la pierre » et rattraper le retard pris depuis 10 ans. Il s'engage sur une aide à la pierre de 1 md€ par an sur le prochain quinquennat. Il veut cependant revoir les types de produits financés afin de trouver une adéquation entre produits et marché immobilier. Il remettra « en cause le financement des logements intermédiaires » dans certaines zones en raison de « loyers trop proches de ceux du parc privé ». En clair, le financement des logements intermédiaires doit être limité aux seules « zones tendues et sans que cela porte préjudice à la construction de logements sociaux, et très sociaux ». A cette fin et en généralisant à toutes les régions, il propose la création d'un Comité Régional de l'Habitat et de l'Hébergement qui sera un « cadre où tous les acteurs pourront veiller à l’adéquation entre produits financés et dynamiques des marchés immobiliers locaux ». « Construire 500 000 logements par an, c'est atteignable mais la priorité ce sont surtout les 150 000 logements sociaux par an».

Plus laconique, Manuel Valls résume que « sans aides à la pierre il n’y aurait pas de construction de logement social dans les zones tendues ». Les différentes mesures prises avec Sylvia Pinel et Emmanuelle Cosse ont « réformé les aides à la pierre en les organisant de façon pérenne avec le recyclage des loyers du logement social dans le financement des constructions neuves ». La création l’été dernier avec le Parlement du Fonds National des aides à la pierre « est une belle avancée sociale et qui portera ses fruits longtemps ».

Le statut de bailleur privé

« Ce point sera mis en débat dans le cadre de la conférence sur le logement » explique Benoit Hamon. Car ce point lui paraît « complémentaire à une production soutenue du logement social ». Dans cette logique, il souhaite favoriser les expérimentations comme le bail à réhabilitation promu par la SNL (Solidarités nouvelles pour le logement). Enfin, il donnerait un « cadre légal plus protecteur et des moyens nouveaux aux initiatives associatives dans ce domaine ».

Manuel Valls ne croit pas « qu’il faille multiplier les dispositifs et ajouter excessivement à la complexité » . De son côté Benoit Hamon précise que « ce point sera mis en débat dans le cadre de la conférence sur le logement » organisé dans les 6 mois suivant son élection. En tous cas, sa ligne est de « favoriser les expérimentations comme le bail à réhabilitation promu par la SNL (Solidarités nouvelles pour le logement) et de donner « un cadre légal plus protecteur et des moyens nouveaux aux initiatives associatives dans ce domaine ».

Leurs premières mesures dans le logement

Benoit Hamon annonce une grande conférence sur le logement« afin de déterminer une politique nationale transparente et rénovée du logement »

Dans le même temps, il généralisera à l’ensemble des régions « les Comités régionaux de l’habitat et de l’hébergement pour avoir, sur tout le territoire, un cadre de discussion des acteurs locaux, tout en renforçant les pouvoirs de ces instances ».

La rénovation thermique du parc actuel privé et public figure également au cœur de son projet. Pour la rénovation du parc privé, il sollicitera la Caisse des dépôts et pour la rénovation du parc social, il mettra fin « aux ponctions sur la trésorerie des offices HLM en échange d’objectifs chiffrés de réhabilitation de logements sociaux ». Enfin dans le cadre du projet de loi de finances 2018, il prévoit 2 grandes chantiers : « un plan de construction de camps d’accueil et d’accès aux droits pour les migrants « et un plan de transformation des hôtels meublés qui sont devenus des centres d’hébergement en véritables centres dotés du personnel social adapté, et à destination des familles en priorité ».

D’après Manuel Valls « ce qui a été fait ces dernières années a été bien fait, et les résultats sont là ». Et « Le plus important c’est de ne pas défaire et de poursuivre l’effort de construction et la dynamique en faveur du logement social accessible à tous ». Il faut mettre l’effort sur la « rénovation de l’habitat dégradé dans les centres bourgs et dans certains quartiers » et sur la rénovation thermique pour réduire la précarité et la dépendance énergétique »… Sauf que cela « prendra de nombreuses années »

La loi SRU

Benoit Hamon constate « que son application est encore trop peu ferme et ambitieuse ». Du coup, il préconise « une mise en œuvre plus stricte des pénalités et une remise à plat des produits éligibles ». Plus globalement, il souhaite une réelle évaluation de la loi SRU dès 2017 même si elle « contient une réelle avancée avec la nouvelle règle des 25 % ». Plus précisément, il envisage une « une réelle SRU 2 qui porterait à 30 % la part de logements sociaux dans les grandes aires urbaines et passerait d’un principe d’amendes à celui d’une ponction forte sur les dotations aux collectivités ». Dernier point, il veut « expérimenter des mécanismes de réquisition des logements vacants pour les transformer en logements sociaux »

Manuel Valls explique que l’article 55 de la loi SRU a donné pour la première fois des objectifs obligatoires de logement social dans les communes qui n’en voulaient pas. Près de 15 ans après la promulgation de cette loi, sur les quelques « 36 000 communes un peu plus de 200 sont en constat de manquement ». « C’est trop mais c’est très peu en proportion ». La loi SRU est un « succès visionnaire ». Mais la loi Egalité Citoyenneté « ira plus loin » afin de confirmer la tendance et « donner davantage accès aux plus modestes au logement social et pour toujours plus de mixité sociale dans nos villes ».