Les promoteurs partent en guerre contre les maires trop exigeants

information fournie par Le Figaro •12/05/2016 à 15:10

De plus en plus de collectivités locales imposent aux promoteurs des chartes encadrant la construction plus contraignantes que les normes en vigueur. La Fédération des promoteurs menace de les assigner en justice.

Les promoteurs partent en guerre contre les exigences «excessives», voire «illégales» de certaines communes en matière d’urbanisme et de logements neufs. Celles-ci leur imposent de signer des chartes plus exigeantes que les normes en vigueur, pour décrocher des permis de construire. Ces chartes détaillent la manière dont les immeubles doivent être construits: qualité du bâti (performance énergétique renforcée...); taille des logements -souvent de nombreux appartements familiaux de plus de quatre pièces sont exigés); nombre de balcons ou de terrasses; prix de vente et à qui vendre ces logements... Certains maires imposent par exemple aux promoteurs de réserver les 20 ou 30 premiers logements aux habitants de la commune.

«Nous constatons des dérives depuis plus d’un an», constate Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), citant notamment Rennes, Tours, Nice, Bordeaux ou encore Nanterre. Cette dernière écrit à une dizaine de municipalités, afin d’essayer de mettre fin à ces «dérives». «Si les maires ne revoient pas leur copie, nous les assignerons», prévient-elle. Les clauses de certaines chartes, sont «inacceptables et juridiquement dangereuses», estime Alexandra François-Cuxac. Par exemple, un particulier ne pouvant pas devenir propriétaire car «son profil d’acquéreur» n’est pas conforme à la charte (par exemple s’il n’habite pas la commune ou ses revenus ne sont pas conformes aux contraintes imposées par la mairie), pourrait attaquer en justice le promoteur et la commune.

Des chartes faisant grimper les prix

Désireux de remporter le marché, les promoteurs signent tous ces chartes. Ce qui a souvent un impact «inflationniste» sur le prix de vente des logements, selon une étude d’ImmoG Consulting. «La ville de Nanterre impose aux promoteurs une charte relative à la qualité des constructions neuves entraînant une augmentation d’au moins 20% du coût de construction», souligne l’étude.

Malgré ces exigences, le marché du logement neuf poursuit son rebond. Au premier trimestre, les ventes des promoteurs se sont étoffées (+14,7% comparé aux mêmes mois de 2015 avec 30.804 logements), grâce au retour des ménages accédant à la propriété, soutenus par des taux de crédit immobilier historiquement bas et un Prêt à taux zéro (PTZ), plus souple et généreux. «Le décollage des ventes en résidence principale est vraiment le fait marquant du trimestre», constate Alexandra François-Cuxac. «Cela nous conforte dans notre optimisme retrouvé», ajoute-t-elle. Les ventes aux ménages accédant à la propriété ont ainsi bondi de 20,3%, représentant, 52% des ventes globales réalisées par les promoteurs adhérents à la FPI, contre 48% auprès des investisseurs.

Pour autant, les ventes réalisées auprès des investisseurs locatifs sont restées très soutenues (+12,9%). Elles profitent toujours du dispositif fiscal «Pinel» prolongé jusqu’à la fin 2017. «Entre la réforme du PTZ en vigueur depuis le 1er janvier, l’allongement du dispositif Pinel et l’annonce d’une TVA à 5,5% dans une zone allant jusqu’à 500 mètres des quartiers prioritaires de la politique de la ville, on a un alignement de tous les astres!», se félicite Alexandra François-Cuxac.

Contrairement à ces derniers mois, les mises en vente de logements progressent davantage que les ventes elles-mêmes: +17,9%, tandis que l’offre commerciale demeure stable. Les délais de commercialisation se raccourcissent très légèrement (à 11,3 mois en moyenne contre 11,7 mois en 2015).

Enfin, les prix ont progressé sont restés stables au premier trimestre (+0,5%), pour s’établir à 3.967 euros le m2 en moyenne.