Les prix de l'immobilier fléchissent, profitez-en !

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Fiscalité préservée pour quelques mois encore, taux de crédit toujours bas et prix plus raisonnables, les voyants sont au vert pour ceux qui ont un projet immobilier.

Les prix de l'immobilier vont-ils baisser? Acheteurs et vendeurs se posent la question. Dans certaines villes françaises, le mouvement avait déjà été amorcé. Mais la capitale restait jusqu'à cet été dans une spirale haussière. Cela appartient désormais au passé. Même à Paris, ville symbole de la folie des prix (ils ont augmenté de plus de 20 % en un an), le marché est en passe de se calmer. Les notaires s'attendent même à une légère baisse des prix dans l'ancien. Un retournement de tendance.

Le marché haussier, c'est donc fini. Et c'est une bonne nouvelle. Les acheteurs ne pouvaient plus suivre cette hausse des prix échevelée et son rythme donnait le vertige. Selon les notaires, le mètre carré dans l'ancien a atteint 8150 € en moyenne fin juin dans la capitale. «Les arbres ne montent pas jusqu'au ciel, les prix ont atterri. Les promesses de vente signées cet été se traduiront par des prix en baisse lors des ventes qui seront signées en octobre», indique Me Lefebvre, président de la Chambre des notaires de Paris et d'Ile-de-France. Selon le baromètre meilleursagents.com, «les prix parisiens ont chuté de 3% en deux mois cet été, après vingt-sept mois de hausse continue».

La hausse des prix commençait d'ailleurs à décourager les ardeurs et les transactions étaient moins nombreuses ces derniers mois, à Paris et surtout en province. Mais là aussi, des observateurs s'attendent à un changement de tendance en raison de la mise en vente de nouveaux biens au cours des mois qui viennent. La brutale réforme de la taxation des plus-values devrait en effet pousser certains propriétaires à vendre des biens dans les semaines qui viennent, afin d'échapper au durcissement de la fiscalité.

Aujourd'hui, les ventes de maisons ou d'appartements autres que la résidence principale sont en effet exonérées d'impôt sur les plus-values au bout de quinze ans. A partir du 1er février, il faudra attendre trente ans, soit deux fois plus longtemps. Pour continuer à bénéficier de l'ancien régime, nettement plus favorable, il faut, en pratique, avoir signé un compromis ou une promesse de vente avant fin novembre. «Ce répit fiscal passager devrait mécaniquement augmenter le volume des ventes dans un premier temps. Ensuite, un reflux est possible. Il y a une fenêtre de tir pour les vendeurs et les acheteurs, qui bénéficient encore de taux bas et de crédits assez facilement accessibles», estime Me Lefebvre.

Certains agents immobiliers constatent d'ailleurs déjà les premiers effets de la réforme. «Nous avons signé des compromis récemment pour lesquels les vendeurs ont fait un effort important de négociation afin de vendre avant d'être concernés par cette loi», indiquent par exemple les spécialistes de l'agence Emile Garcin. En effet, les propriétaires de résidences locatives ou secondaires possédant leur bien depuis plusieurs années (mais depuis moins de trente ans) vont voir leur imposition augmenter en cas de vente. Leur stratégie est alors simple : trouver un acquéreur rapidement, quitte à accepter au passage, si nécessaire, de diminuer un peu le prix de vente. «Nous nous attendons à une augmentation importante du nombre de biens proposés à la vente dans l'ancien, notamment de résidences secondaires. Nous venons de mettre en place un simulateur sur le site Explorimmo pour calculer l'impôt à payer sur les plus-values à compter de février 2012. Nous avons enregistré plus de 1000 simulationslors de la première journée», indique Guillaume Teilhard de Chardin, directeur d'Explorimmo (Groupe Figaro), qui constate aussi une augmentation de l'offre de programmes neufs sur le site.

Un marché qui se cherche encore

Au-delà de ce que l'on peut considérer comme un effet d'aubaine, la tenue du marché immobilier l'an prochain est plus difficile à prédire. Comment les Français vont-ils réagir une fois la réforme de la fiscalité immobilière en place? Quel sera l'impact de la dégradation du contexte économique? Et de l'élection présidentielle ? «Je suis perplexe. Quand on confronte les constats des notaires sur les différentes parties du territoire, on relève de fortes disparités, même au sein d'une même région ou dans des villes au profil économique proche», relève Me Bazaille, président de l'institut notarial. «Il est difficile de comprendre ce qui se passe», reconnaît-il.

Dans un contexte économique qui s'est considérablement durci, des forces contraires sont aujourd'hui en action. D'un côté, l'effondrement des actions, les inquiétudes sur les banques et les placements financiers laissent le beau rôle à l'immobilier, qui fait figure de valeur refuge. De l'autre, la réforme des plus-values immobilières, le durcissement fiscal annoncé et les inquiétudes sur la croissance et l'emploi jouent en sens inverse. Résultat, les prix évoluent parfois de manière contradictoire. Pour vous aider à décrypter un marché difficile à lire, vous trouverez dans notre dossier un vaste tour de France des prix de l'immobilier dans plus de 1 200 villes françaises. Des prix fournis par les notaires qui s'appuient donc sur les montants réels des transactions.

Le marché immobilier n'est pas unique, il n'est pas non plus toujours logique. Certains agents immobiliers ont vu, encore récemment, des appartements ou des maisons partir au-delà de leur estimation, parce qu'un acheteur a eu un coup de cœur. Si certaines bonnes affaires (pour le vendeur) ont ainsi pu être réalisées, il est de plus en plus risqué de tabler là-dessus. «Les acheteurs sont devenus plus regardants, les budgets sont plus tendus et les décisions sont plus longues à prendre», souligne Stéphane Imowicz, au Crédit foncier. Tous ceux qui cherchent un appartement ou une maison le constatent, aujourd'hui les appartements et les maisons surévaluées ne trouvent plus preneur.

Certaines régions tournent davantage au ralenti que d'autres. Les notaires évoquent notamment une baisse de l'activité dans le nord, le centre et l'est de la France. Ils estiment que «fin 2011, environ 40% des marchés immobiliers anciens en province devraient être en baisse par rapport à la fin de l'année précédente». Selon Me Bazaille, ceux qui cherchent une résidence secondaire en Normandie ou un pied-à-terre à la montagne, des marchés peu ou prou à l'arrêt, sont par exemple en bonne position. «Souvent, les prix affichés ont peu fléchi, mais on commence à voir des négociations de l'ordre de 10% dans certaines villes», note-t-il.

Le haut de gamme résiste toujours

Mais attention à ne pas prendre ses désirs pour des réalités : sur des marchés tendus comme Paris et Lyon notamment, les baisses de prix pourraient, selon les professionnels, avoir l'épaisseur du trait. «Nous avons réalisé un très bon mois d'août après un premier semestre fort. Le marché de l'immobilier haut de gamme à Paris se tient très bien», assure Charles-Marie Jottras, le président de Féau, qui ne croit pas à un effondrement des prix à Paris en raison de la défiance des particuliers vis-à-vis des marchés financiers, accentuée par le krach boursier et la crise de la zone euro. Cette défiance profite à la pierre. Charles-Marie Jottras s'attend toutefois à «une stabilisation des prix sur le segment des appartements bourgeois entre 1,5 et 2,5millions d'euros.»

Le poids de la crise financière

Une autre inconnue pèse sur le marché immobilier. Quelle sera l'attitude des banques en termes de crédit? Continueront-elles à laisser ouvert le robinet du crédit ou seront-elles plus sélectives dans le choix des emprunteurs en raison de leurs problèmes de fonds propres? La question est ouverte. Les emprunteurs qui ont un bon dossier devraient continuer à trouver un crédit sans problème, mais ceux dont la situation est plus tendue pourraient avoir davantage de difficultés en 2012 qu'en 2011.

Tous ceux qui ont un projet immobilier, à l'achat ou à la vente, ont en tout cas de bonnes raisons de s'y atteler. Au cours des mois qui viennent, ils devraient bénéficier de taux de crédit encore intéressants, de marges de négociation sur certains biens et sur certains marchés et d'une fiscalité encore attractive tant pour les investissements Scellier que pour les plus-values. Jusqu'à la fin de l'année, il est possible de bénéficier d'une réduction d'impôt de 22 % en achetant un bien loi Scellier dans la limite de 300.000 €. Après le 1er janvier, le taux sera sensiblement réduit. « Le fait que le taux de réduction d'impôt du Scellier passe de 22 à 14 % l'an prochain va inciter de nombreux Français à acheter d'ici à la fin de l'année. S'ils choisissent un appartement bien placé et bien desservi ils auront raison», explique Christian de Gournay, prédident du directoire de Cogedim.

Dans le neuf, le premier semestre a globalement été décevant, avec un recul des ventes de l'ordre de 20 % par rapport au premier semestre 2010. Plusieurs promoteurs ont commencé à faire de petits gestes commerciaux (en offrant par exemple les frais de notaire), mais beaucoup comptent sur les derniers mois de l'année pour doper les achats. «Je suis relativement serein pour la fin de l'année, car les taux restent bas et les investisseurs voudront profiter du taux actuel de réduction d'impôt du Scellier», explique François Bertière, président de Bouygues Immobilier. Après la hausse des prix dans le neuf au premier semestre, les promoteurs sentent aussi qu'il faut que les choses se calment. «J'espère que les prix vont se pondérer», avoue François Bertière, tout en souhaitant davantage de visibilité sur les dispositifs fiscaux.

Le projet de loi de finances pour 2012, qui doit être présenté la semaine prochaine, donnera quelques premières réponses. Réponses auxquelles les Français seront sensibles. Amoureux de la pierre, ils sont également très réactifs aux mesures fiscales. Au-delà des quelques mois qui viennent, la tenue du marché immobilier sera aussi étroitement liée à celle de l'économie. Investir en s'endettant à long terme est avant tout affaire de confiance.

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  • ga.garni le lundi 26 sept 2011 à 18:17

    Les propriétaires de biens locatifs ne vendront qu'après 30 ans, ce qui va rétrécir l'offre et donc provoquer une nouvelle hausse des prix!!!

  • titus82 le lundi 26 sept 2011 à 09:13

    et !!!! c'est pas fini !!!

    Attendez !!!!

  • B0NJOUR le dimanche 25 sept 2011 à 22:57

    http://www.fdesouche.com/243542-marie-neige-sardin-tf1

  • JERIKAE2 le dimanche 25 sept 2011 à 06:40

    la crise boursiere va entrainer l immobilier si elle perdure (deja -3% A PARIS depuis 2 mois) et ce ne sont pas les nouvelles dispositions fiscales qui arrangeront les choses un effet de rupture est bien là

  • M366622 le samedi 24 sept 2011 à 18:41

    oui, mais en cas de déflation, tous aux abris ...