Les prix de l'immobilier flambent en Allemagne et en Suède

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Le marché allemand, connu pour son immobilier bon marché comparé à d'autres pays européens, serait en train de se normaliser.

La flambée des prix de l'immobilier est devenue une source de préoccupation en Allemagne. Dans certaines villes, comme Munich, le marché est sous tension depuis longtemps. D'autres villes, comme Berlin, sont frappées par un processus de gentrification: l'augmentation rapide des loyers pousse les ménages modestes à déménager. Entre 2009 et 2014, les prix de l'immobilier ont bondi de 20 % sur l'ensemble du territoire. Mais jusqu'à 38 % à Stuttgart et 56 % à Berlin.

Pour lutter contre ces augmentations, qui pourraient pénaliser la compétitivité du pays, la grande coalition au pouvoir prévoit de mettre en place un encadrement des loyers. En octobre dernier, la Bundesbank s'est inquiétée d'une accélération du phénomène: «les prix de l'immobilier ont progressé si fortement depuis 2010 qu'une surévaluation n'est pas à écarter», écrivait l'institution dans son rapport. Pour la Bundesbank, les prix pourraient être jusqu'à 10 % trop élevés.

Les analyses du phénomène varient. Il n'y a pas de risque de bulle, estimait il y a quelques semaines un expert de la Deutsche Bank. Le marché allemand, connu pour son immobilier bon marché comparé à d'autres pays européens, serait en train de se normaliser. Grâce au crédit bon marché et des revenus en hausse, cette terre de locataires est en train d'accélérer sa mutation en un pays de propriétaires.

Dilemme à Stockholm

Plus préoccupante semble la hausse de l'immobilier en Suède. Les prix des appartements y ont augmenté de 8 % sur un an. Les Suédois font face à une pénurie de logements. Le marché est en fait bloqué. De nombreux ménages hésitent à vendre et déménager en raison du niveau dissuasif des taxes sur les plus-values. Ils sont en revanche incités à acheter grâce à une généreuse déduction fiscale sur les intérêts d'emprunts qui s'ajoute aux taux attractifs. L'agence nationale du logement, inquiète de la montée des prix, a appelé cette semaine les pouvoirs publics à revoir leur dispositif fiscal. Les économistes sont préoccupés par le taux d'endettement des ménages, historiquement élevé, qui dépasse 174 %. De crainte d'ouvrir davantage encore les vannes du crédit, la Banque centrale refuse jusqu'à présent de baisser ses taux d'intérêt. Certains politiques et les syndicats lui reprochent cette politique et réclament une baisse des taux. Leur préoccupation n'est en effet pas une éventuelle bulle immobilière mais une économie au ralenti avec un taux de chômage de 8,7 %, le plus élevé de Scandinavie.

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