Les prix baissent, c'est le moment d'en profiter

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Moins de transactions, des prix qui fléchissent... le vent a tourné pour la pierre. Les bons réflexes à avoir, que vous soyez acheteurs ou vendeurs.

Alors les prix vont-ils baisser? A cette question rituelle à propos de l'immobilier, les professionnels répondent aujourd'hui par un petit oui. Certes pas un oui massif, franc, mais un petit oui, et c'est déjà beaucoup. Même en Ile-de-France et à Paris, bastion traditionnel de la hausse, les choses sont en train de changer. «En 2012, les prix devraient baisser d'environ 5 à 10% en Ile-de-France», estiment les notaires. «Nous attendons un ralentissement assez net de l'activité cette année, de l'ordre de 20%, mais un recul d'au maximum 5% des prix en France», avance de son côté René Pallincourt, le président de la Fnaim, qui s'apprête à céder son siège.Au-delà du délicat exercice des prévisions globales, assez symbolique tant l'évolution des prix peut varier selon les biens et les marchés, tous les professionnels décrivent le même tableau, celui d'un marché qui ralentit, où les transactions se font moins facilement. Mais aucun ne se hasarde à comparer la situation à celle de 2008. «A ce moment-là, tout s'était arrêté, rappelle Sébastien de Lafond, le président de Meilleursagents.com. Ce n'est pas le cas aujourd'hui, le marché reste fluide, même si les délais de transaction s'allongent.»Qu'est-ce qui a changé en six mois? Beaucoup et peu à la fois. Laurent Vimont, le président de Century 21, constate «une contraction très nette des ventes, y compris à Paris». Le coup de frein est réel: l'an dernier, avec environ 850.000 ventes dans l'ancien, connut un record. Cette année, les professionnels attendent entre 700.000 et 740.000 ventes seulement. «On a perdu des acheteurs depuis juillet dernier. Les appartements et les maisons qui ont un défaut et sont trop chers ne sont mêmes plus visités», ajoute Sébastien de Lafond. «Ce qui est nouveau, c'est que Paris est touché en termes de volumes, alors qu'il avait été le dernier marché à l'être en 2008», estime Me Bazaille, président de l'Institut notarial de l'immobilier. Cette atonie du marché immobilier n'est pas une bonne nouvelle pour les collectivités locales et les finances publiques. Et la nouvelle taxation des plus-values pourrait bien ne pas apporter les recettes fiscales espérées.Finies, les envolées trimestre après trimestre.

«Plus à n'importe quel prix»

l'appétit pour la pierre reste réel.
l'appétit pour la pierre reste réel. Crédits photo : Jean-Michel TURPIN/fedephoto

Sur un an, les statistiques peuvent encore s'afficher en hausse, mais, au fil des trimestres, le rythme s'essouffle. Parallèlement, la fiscalité s'est durcie et les coups de pouce fiscaux se sont réduits. «Les acheteurs ne veulent plus acheter à n'importe quel prix, ils veulent reprendre la main», explique Laurent Vimont. Résultat, le marché corrige ses excès. Les premiers étages se vendent logiquement moins cher que les étages plus élevés, on retrouve une hiérarchie en fonction de la qualité, de l'emplacement et, à Paris, les arrondissements en devenir subissent une décote par rapport aux valeurs sûres, alors qu'elle s'était estompée. Jusqu'où pourrait aller cette remise en ordre? «Nous ne tablons pas sur un effondrement du marché de l'immobilier ancien cette année. Le nombre de transactions pourrait baisser de 10 à 15% en 2012», observe Stéphane Imowicz, directeur général de Crédit Foncier Immobilier. Car le goût des Français pour la pierre n'a pas changé. Face aux incertitudes des marchés financiers, acheter de l'immobilier reste pour beaucoup rassurant. Même si certains préfèrent attendre que les élections soient passées ou pensent qu'ils pourront bientôt acheter moins cher.

Les marchés qui résistent, ceux qui se grippent

«Le logement reste un placement refuge classique. Compte tenu de la faiblesse de la production de logements nouveaux (entre 350.000 et 400.000 logements produits par an alors qu'il en faut 500.000), la demande reste forte. Cela devrait limiter les baisses de prix», ajoute Stéphane Imowicz. Finalement, l'attitude prudente des acheteurs n'est sans doute pas une mauvaise chose. Après l'envolée des prix, il fallait que le marché se calme. Et cesse de se rire de la surévaluation des prix de l'immobilier, que plusieurs études dénoncent, et de la déconnexion croissante entre les prix et les revenus des Français.En regardant ce qui se passe dans les régions où les prix ont commencé à baisser, les chiffres semblent donner raison à ceux qui évoquent le ressort du marché. En effet, une fois les prix retombés, dans les villes qui ont une activité économique suffisante, le marché repart. Signe que la demande existe. «Là où les prix ont marqué le pas, les affaires repartent. C'est, par exemple, le cas à Montbéliard», indique Laurent Vimont. «Bordeaux, dont les prix étaient à la traîne des grandes agglomérations, est en train de rejoindre leurs prix», note aussi Frédéric Monssu, directeur général de Guy Hoquet.A l'inverse, les régions où les prix n'ont pas baissé et celles où la demande fait défaut en raison de problèmes d'emploi voient leurs prix s'enfoncer. «Les zones un peu éloignées des centres urbains souffrent», confirme Me Bazaille.«On observe des comportements de plus en plus différents des marchés. A Paris, la demande reste plus élevée que l'offre. En régions, tout dépend de la taille de la ville, du bassin d'emploi et de la desserte par les transports. Dans les villes de moins de 20.000 habitants mal desservies et sans bassin d'emploi, l'offre est nettement supérieure à la demande, la baisse des prix continue et on retrouve les prix du 2e trimestre 2010», estime Frédéric Monssu.

Le luxe, toujours porteur

Le marché se prête aujourd'hui à la négociation pour les résidences secondaires.
Le marché se prête aujourd'hui à la négociation pour les résidences secondaires. Crédits photo : FrTdTric SIMON/Getty Images/iStockphoto

Pour ceux qui souhaitent acheter une résidence secondaire, le marché se prête aujourd'hui à la négociation. «Surtout si celle-ci se situe dans des régions comme la Nièvre, ceux qui visent la Côte d'Azur auront plus de mal», avertit-il. L'immobilier de luxe, lui, continue à afficher une santé insolente. Les grands noms du secteur se réjouissent tous de l'appétit pour les appartements et propriétés d'exception. Une santé qui s'explique. Les grandes fortunes sont de plus en plus nombreuses, la France est un pays qui fait rêver à l'étranger, tout se conjugue donc pour porter ce créneau. Là, pas question de demande qui fléchit ou de prix orientés à la baisse. Le prix est celui du coup de coeur, et quand ils aiment, certains ne comptent pas. Pour la majorité des acheteurs qui financent leur bien à crédit, les taux restent attractifs (environ 4% sur 15 ans). Mais les banques sont devenues plus regardantes et plus exigeantes en termes d'apport. Elles sont aussi moins accommodantes qu'autrefois en termes de durée de crédit et rechignent à prêter au-delà de 20 ans. Au final, ce sont les budgets les plus serrés, avec le moins d'apport personnel, ceux qui achètent pour la première fois, qui sont les plus touchés par ce resserrement des conditions de crédit.

Une année atypique, marquée par l'attentisme

Dans le neuf, le début de l'année est aussi hésitant. «Après un mois de janvier très calme, la profession a constaté une amélioration en février, surtout en Ile-de-France. Le haut de gamme reste très demandé et les prix sont stabilisés», explique Christian de Gournay, le président de Cogedim, soulignant que l'offre disponible des promoteurs est faible, de l'ordre de six mois seulement de commercialisation. «Nous avons beaucoup d'appels, le nombre de prospects est équivalent à celui de l'an dernier, mais la prise de décision est plus difficile, les dossiers sont plus longs à monter», note François Bertière, le président de Bouygues Immobilier.Les promoteurs font de-ci, de-là de petits gestes commerciaux pour soutenir la demande et savent que 2012 sera une année atypique. «Habituellement, le mois de mai est un très bon mois pour les ventes, mais, cette année, avec les élections, ce sera plus compliqué», prévoit François Bertière. «Le marché repartira au second semestre, car la demande est là», prédit Jean-Philippe Bourgade, président de Bouwfonds Marignan, qui estime «des baisses de prix possibles sur certaines opérations au premier semestre». Quant aux investisseurs, qui achètent des appartements pour les mettre en location, ils sont moins présents. «Ils s'orientent vers les régimes qui restent intéressants, le Scellier intermédiaire, qui permet de bénéficier encore d'une réduction d'impôt de 21%, et les résidences services pour les seniors, où ils peuvent récupérer immédiatement la TVA sur leur investissement», note Christian de Gournay.

Beaucoup d'espoirs suscités par les élections

Les promoteurs savent que 2012 sera une année atypique.
Les promoteurs savent que 2012 sera une année atypique. Crédits photo : Paul DELORT/Le Figaro

Comment réagir dans un tel contexte? Quels sont les bons réflexes? «Les acheteurs ne veulent plus payer n'importe quel prix, ils sont devenus plus raisonnables. N'essayez pas de vendre au-dessus du marché», conseille Laurent Vimont. Petit à petit, les vendeurs prennent conscience de cette nouvelle donne. «Ils acceptent plus facilement de négocier», juge René Pallincourt. Les acheteurs ont ainsi repris la main. «Ils ont plus de choix, plus de temps pour se décider et plus de marges de manoeuvre pour négocier», résume Sébastien de Lafond, qui prévient: «Il ne faut pas s'attendre à ce que les prix s'effondrent, ceux qui l'ont fait en 2008 l'ont regretté.» Le logement a réussi son entrée dans la campagne présidentielle, les grands acteurs de l'immobilier ont fait entendre leur voix et leur message: il manque des logements en France, il faut construire, desserrer les contraintes et soutenir les propriétaires privés qui peuvent investir dans le logement locatif. Le prochain semestre sera celui des réponses des politiques. Et là, l'éventail des possibilités est large en fonction du résultat des urnes . La loi Scellier, qui vit ses derniers mois de soutien à l'investissement locatif, aura-t-elle un successeur? Comment le nouveau gouvernement réussira-t-il à créer des logements tout en maîtrisant le coût pour les finances publiques? Les loyers seront-ils encadrés? Les attentes sont nombreuses: l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), l'association des propriétaires privés, réclame que l'investissement privé soit moins taxé, la Fnaim aimerait que soit créé un bail puissance 3 qui ferait participer le parc privé au logement social en échange d'un avantage fiscal, la Fédération du bâtiment, la Fédération des promoteurs et d'autres fédérations ont déclaré le logement cause nationale en vue de la présidentielle. Beaucoup d'interrogations subsistent. Les choix des prochains mois influenceront le comportement des Français vis-à-vis de la pierre. Mais pour que celle-ci perde l'aura de valeur refuge qu'elle a acquise, tant pour ceux qui achètent leur résidence principale que pour les investisseurs, il faudrait que les particuliers reprennent confiance dans la Bourse et le monde de la finance. Cela, personne n'en voit aujourd'hui le moindre signe avant-coureur.

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  • b.gil123 le mardi 27 mar 2012 à 13:18

    L'immobilier vache à lait du gouvernement depuis que l'ump est au pouvoir!! et j'ai voté pour le pouvoir?

  • b.gil123 le mardi 27 mar 2012 à 13:14

    Qui finance les politiques l'immobiliers ? Qui taxes l'immobiliers c'est l'ump (rds 15.50%/Plus values 33.50%/ + impots/+fonciers/+ assurances+nouvelles réglementations ?L'IMMOBILIERS = Taxes Merci l'ump. Et pourquoi c'est cher l'immobilier ? c'est les taxes qui font monter les prix et les loyers. Rendement immobilier est proche de zero % de rendement.

  • loco93 le lundi 26 mar 2012 à 16:38

    Qui finance les politiques et leurs campagnes électoraux?? les banques et les acteurs de l'immo... il est donc naturel qu'en contre partie, le pouvoir en place leur fait des petits cadeaux à travers des lois qui, sous la couverture d'une bonne communication, paraissent destinées au bien être du contribuable mais en réalité elles ont pour but de remplir les poches de la finance + acteurs de l'immo en siphonant le particulier: "Une France de Propriétaires! Une France de pigeonnés!

  • mfouche2 le lundi 26 mar 2012 à 11:39

    de toute façon , l'immobilier c'est la seule "industrie" en France. De plus l'investissement immobilier est hyper favorisé par les pouvoirs publics au détriment de l'investissement productif. Il ne faut donc pas s'étonner que les prix de la pierre soient totalement décorrélés de l'économie. En France l'immmobilier est presque 2 fois plus cher qu'en Allemagne. Cherchez l'erreur, La France pays de rentiers

  • xaavidf le lundi 26 mar 2012 à 09:48

    Paris ne peut pas baisser. Au contraire, à 8 000 € le m2 dans le 19ième c'est donné!!! faut se dépécher!! Quant au 12 000 € du m2 dans le 6ième c'est cadeau: ça fait un 20 m2 au 6ième étage ss ascenseur à 260 000 € (oui pour les petites surfaces c'est un chouïa plus)...c'est le moment d'en profiter les gars. Mais chut faut pas le dire à tout le monde hein sinon y'en aura plus pour moi

  • alialoin le lundi 26 mar 2012 à 09:47

    "Toutes ces histoires de baisse ....", La baisse ne serait pas une histoire, en revanche cette continu de 10 ans multipliant les prix par 3 voir 4, ça c'est une histoire,...l'une de celles a dormir debout, savamment orchestré, mélange de prétendu demande, de divorces toujours plus nombreux et de méchant étrangers qui volent le toit de nos enfants.

  • alialoin le lundi 26 mar 2012 à 09:47

    Ceux qui achètent aujourd'hui sont soit deja proprio, soit aiment le risque,...en des temps troubles comme aujourd'hui, prendre 30 ans de credit aujourd'hui, c'est plutot risqué.A mon avis une bonne grosse taxe post electorale ciblant la rente, ramenerait vite les loups hors de la bergerie.Et les prix n'ont pas baissé, vous avez raison, mais le nombre de transaction chute severement, et ça ce n'est pas un tres bonne nouvelle pour les gourous de la bulle.

  • ndufresn le lundi 26 mar 2012 à 09:31

    C'est le titre d'article le plus mensonger jamais vu ! il affirme que les prix baissent et la première dit "Alors les prix vont-ils baisser?". Ce n'est pas le genre de chose à faire trop souvent au risque de passer pour des rogilo.

  • omigda le lundi 26 mar 2012 à 07:27

    L'agent immo de mon quartier, un gros beauf comme il faut vient de s'acheter une Porsche Cayenne toute neuve! LA réussite made in France, visiteur d'appartements!

  • bordo le dimanche 25 mar 2012 à 11:12

    La bonne blague ! Toutes ces histoires de baisse ne sont qu'une campagne orchestrée par les agences pour augmenter leur chiffre. Allez donc demander un prix pour acheter et vous verrez si il est en baisse et combien de temps le bien reste en vente ! Aerium a bien raison...quant à Paris, comment voulez vous que les prix baissent ?! demande étrangère et inexistence du foncier.