Les précautions à prendre pour acheter un logement à deux

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Compte tenu des prix immobiliers encore très élevés et des exigences des banques sur le niveau de revenus des emprunteurs, les célibataires ont de plus en plus de mal à accéder à la propriété.

La plupart des achats immobiliers se font à deux. Sans que les couples mesurent toujours bien les conséquences de leur statut matrimonial sur le sort de leur logement, en cas de coups durs. Il est toutefois possible de sécuriser l'achat et de se protéger en cas de séparation ou de décès, même si aucune solution n'est aussi sûre que le mariage.

o En quoi le mariage est-il plus protecteur pour les acheteurs?

La loi offre aux couples un cadre juridique qui protège les intérêts de chaque époux, même s'ils n'ont pas pris de précautions particulières. Elle offre aussi la possibilité d'effectuer du sur-mesure en prévoyant dans l'acte d'acquisition ou dans un contrat de mariage des clauses spécifiques.

Imaginons, par exemple, que vous ayez financé l'acquisition du logement commun grâce à un coup de pouce de vos parents ou à la revente de votre studio de célibataire et que vous souhaitiez récupérer votre apport en cas de séparation? Même si vous êtes marié sous le régime de la communauté de biens, il vous suffit de faire préciser dans l'acte d'achat que vous avez employé de l'argent qui vous appartient en propre. Si vous ne précisez rien, vous faites un beau cadeau à votre conjoint qui sera propriétaire de la moitié du bien, indépendamment de sa participation réelle à son financement.

Enfin, et surtout, le mariage protège le conjoint en cas de décès, le conjoint étant un héritier privilégié par la loi. Il peut ainsi être assuré de rester dans son logement, quel que soit le contexte familial.

o Pourquoi est-il préférable d'être au moins pacsés pour acheter à deux?

Le pacs, même s'il est moins protecteur que le mariage, offre l'énorme avantage de permettre aux partenaires d'être exonérés de droits de succession. Les partenaires peuvent ainsi, en prenant la précaution de rédiger un testament, puisqu'ils ne sont pas héritiers l'un de l'autre, se léguer leur part respective. Ils sont toutefois tenus de respecter les droits de leurs enfants, s'ils en ont. Ils peuvent se transmettre jusqu'à la moitié de leur patrimoine s'ils ont un enfant, un tiers s'ils en ont deux, un quart s'ils en ont trois ou plus. Le mariage reste toutefois plus protecteur. Le conjoint peut, en effet, hériter de la totalité du patrimoine de son époux en usufruit.

o Est-il possible de sécuriser l'achat pour de simples concubins?

La première précaution à prendre pour éviter les difficultés en cas de séparation, est d'indiquer dans l'acte d'achat la participation de chacun au financement du bien, et de faire en sorte que celle-ci coïncide avec les droits de propriété. Si l'un des concubins finance 70 % du bien (s'il a un apport important ou rembourse l'essentiel du crédit), il doit avoir 70 % des droits de propriété sur le bien.

En revanche, la rédaction d'un testament protège mal le concubin survivant, en cas de décès, dans la mesure où il doit payer 60 % de droits de succession sur la part qu'il reçoit. Il faut donc recourir à des montages juridiques plus complexes (avec une société civile immobilière par exemple) pour se protéger. Ou, plus simplement, se marier après l'achat.

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