Les plafonds de loyer 2014 pour le dispositif Duflot

information fournie par Primaliance •23/05/2014 à 00:00

Pour bénéficier du dispositif Duflot, les particuliers ou les SCPI doivent viser un logement neuf situé dans des communes classées par arrêté ministériel ou dans des zones reparties sous les «labels » A bis, A , B1 et B2 (sous réserve d'agrément). Si juste 28 agglomérations de plus de 50000 habitants sont considérées comme « tendues », elles représentent toutefois 4,6 millions de logements, soit 70% du parc de logements locatifs privés du pays.

L'actualité est mouvante s'agissant des plafonds de loyer requis pour bénéficier de la loi Duflot. D'abord, Dans le cadre d’une mise à jour fin février de la base BOFIP, l’administration a actualisé pour 2014 les plafonds de loyers. Or, sous l'effet d'un décret de juin 2013 laissant la possibilité aux préfets de modifier ces plafonds, des arrêtés ont été pris en Ile de France, Rhône Alpes et Franche Comté venant à nouveau diminuer les niveaux de loyer. Ils seront effectifs à compter du 1er octobre prochain.... A noter que ces révisions devraient se calmer. Le gouvernement a demandé, en effet, aux préfets de plus accepter à partir du 31 mars 2014, les modifications de plafonds jusqu’au 31 décembre 2016. Le but ? Rassurer les propriétaires quant à la visibilité financière de leur investissement.

Ces atermoiements n'incitent pas à investir... sauf qu'en prenant une décision rapide, le propriétaire dispose d'une fenêtre de tir pour passer au travers des mailles du filet. Applicable au 1er octobre prochain, le nouveau plafonnement des loyers dans certaines communes des zones A1 bis et A peut être contourné. Il suffit au propriétaire de signer l'acte authentique avant le 1er octobre. Avant cette date, l'acquisition et la location qui s'en suit est soumise aux plafonds de loyer en vigueur au 1er janvier 2014. Après, il sera assujetti aux nouvelles dispositions locatives locales. Attention, aux délais ! La signature d'un acte authentique chez le notaire peut prendre jusqu'à 3 mois ! Par ailleurs, une circulaire prévoit que les préfets de région ne pourront plus modifier les plafonds de loyers dans les 18 mois qui suivront leur publication. De quoi, permettre une meilleure visibilité financière de l'acquisition.

Montant des loyers par zones

La zone A bis correspond à Paris et sa proche banlieue (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne Yvelines). Selon l'arrêté du 8 mars dernier, le plafond des loyers appliqué au 1er octobre 2014 est fixé 14,21€/m2 dans 7 villes (Le Pecq, Aubervilliers, Saint-Denis, Saint-Ouen, Bry-sur-Marne, Fontenay-sous-Bois, Villejuif). Les autres communes demeurent aujourd'hui à 16,72€.

Quoi qu'il en soit, ces montants locatifs sont très souvent inférieurs au prix du marché tout en retenant que le prix d'achat d'un bien est aussi supérieur au plafond de la réduction fiscale Duflot (5500€m2).

La zone A couvre la 1ère et 2ème couronne de la banlieue parisienne, la Côte d’Azur et la région frontalière avec la Suisse. Le plafond des loyers va atteindre 11,17€/m2 dans 68 communes au lieu de 12,42€ pour toutes les autres.  Comme pour la zone A bis, le plafond des prix du loyer est contraignant pour l'investisseur par rapport aux prix normalement pratiqués dans ces régions....

La zone B1 est celle des grandes agglomérations françaises (supérieures à 250 000 habitants), certaines villes du littoral et de la Corse. A 9,88€/m2, le plafond des loyers correspond à peu près au prix de marché dans un espace géographique aussi vaste que contrasté. Pour certaines villes, le plafond de loyer n'a pas beaucoup d'emprises (Bordeaux, Lille, Toulouse...) sur la rentabilité de l'investissement.

La zone B2 vise les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les zones frontalières et les limite de l’Île-de-France. Depuis le 30 juin 2013, la zone B2 n’est plus éligible en loi Duflot sauf quelques villes dont il convient de vérifier qu'elles ont bien obtenu une dérogation préfectorale. Pour ces villes le plafond de loyers ressort à 8,59€/m2 et peut se révéler attractif pour l'investisseur. Mais comme rien n'est jamais simple, en Franche Comté, un arrêté a autorisé une baisse de plafond à 8,16€ dans 23 communes (Belfort, Montbéliard).