Les pièges de la défiscalisation immobilière

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(lerevenu.com) - Un arrêt de la Cour d'appel de Montpellier, le 17 octobre dernier, s'est prononcé sur la responsabilité d'un conseil en investissements financiers dans le cadre d'une opération de défiscalisation «Monuments historiques». Commentaire par Silvestre Tandeau de Marsac, FTMS, avocat au barreau de Paris et vice-président du CCEF.

En 2004 et 2006, un avocat acquiert, sur les conseils d'une société de conseils en investissements, deux appartements dans le château de Clermont situé dans la région nantaise dans le but de bénéficier du régime des « Monuments historiques ». Le château doit être réhabilité par un promoteur. Les travaux prennent un retard considérable et l'investisseur ne peut pas louer ses appartements dans les conditions prévues. Il reproche alors à son conseil en investissements de lui avoir fait faire une opération non rentable et l'assigne en responsabilité.

La cour d'appel de Montpellier relève d'abord qu'il importe peu que le conseil en gestion de patrimoine (CGP) ait agi dans le cadre de ses activités de conseil en investissements financiers ou dans celui de conseil en gestion de patrimoine, dès lors que dans les deux cas, le CGP est tenu en tant que professionnel à une obligation de conseil envers son client et ce quel que soit le niveau de compétence du client.

En l'occurrence, la cour relève que l'investisseur, un avocat d'affaires exerçant dans un important cabinet parisien, avait certes des connaissances en droit des affaires, mais que ses compétences personnelles ne minoraient en rien les obligations de la société de conseil, débitrice d'une obligation de conseil en investissements financiers en sa qualité de professionnel en gestion de patrimoine. Par ailleurs, la cour relève que la société de conseil en gestion de patrimoine était tenue de s'assurer que le placement proposé était adapté aux objectifs de son client qui était de réduire sa pression fiscale en bénéficiant d'un bien immobilier. En l'espèce, elle considère que l'investissement immobilier sous le régime des « Monuments historiques » était adapté.

La cour souligne encore que le CGP devait attirer l'attention de son client sur les difficultés et les risques inhérents à l'achat de l'appartement dans un Monument historique, qui devait faire l'objet d'une réhabilitation lourde et complexe, alors que le permis de construire n'avait pas encore été obtenu. En l'espèce, la cour relève que le CGP n'a pas manqué à son obligation de conseil.

L'arrêt est intéressant en ce sens qu'il rappelle les principes qui gouvernent la responsabilité des conseils en gestion de patrimoine. Ainsi, l'obligation de conseil envers le client est due aussi bien par le conseil en investissements financiers que d'une façon plus générale, par le conseil en gestion de patrimoine géré en dehors de ce cadre. Il est toutefois surprenant que l'arrêt précise qu'une telle obligation de conseil est due « quel que soit le niveau de compétence du client ». Comme l'obligation d'information, l'obligation de conseil doit en principe être adaptée en fonction précisément de la compétence du client.

Ensuite, de façon très classique, l'arrêt relève que le conseil en gestion de patrimoine doit attirer l'attention de son client sur les difficultés et les risques inhérents à une opération de défiscalisation dans le cadre d'une réhabilitation d'un bien immobilier. Toutefois, cette obligation d'attirer l'attention sur les difficultés et risques relève plutôt d'une obligation d'information que de conseil.

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  • edgr le lundi 4 nov 2013 à 16:28

    Le titre n'a pas beaucoup de rapport avec le contenu de l'article.