Les petites (pas forcement bonnes) surprises du dispositif Pinel

le
9

Une enquête du magazine capital révèle que plus de 830 communes, dont le marché locatif n'est pas forcément au rendez-vous, viennent de se retrouver éligible au dispositif Pinel. Un risque à ne pas minimiser pour l’investisseur. En éprouvant de la difficulté à louer son bien, c'est aussi toute la requalification fiscale de l'investissement qui pourrait être remise en cause.

Un pavé dans la mare. Dans un article récent le magazine Capital fait le point sur l'investissement locatif en loi Pinel : plus de 830 communes sont éligibles au dispositif sauf que le marché locatif pour certaines d'entre elles « quasiment inexistant ».

Zoom arrière, depuis juillet 2013, les communes de la zone B2 (entre 50000 et 250000 habitants) n'étaient plus éligibles au dispositif fiscal Pinel. Or, « elles sont de plus en plus nombreuses à y être réintégrées grâce à des agréments dérogatoires délivrés par les préfectures ». Aujourd'hui ce sont plus de 830 petites agglomérations qui bénéficient de ce sésame à l'instar de Vichy ou Mûrs Erigné dont la population (5370 en 2012) est loin d'atteindre la barre des 50000 habitants.

Pourquoi ? Comment (enjeux politiques, pression des promoteurs…) ? Qu'importe. Une réalité est là, « Dans la plupart des communes nouvellement élues, l’investisseur reste confronté à des taux de vacance locative importants », 21% à Vichy, 17,4% à Béziers ou 12,6% à Brive-la-Gaillarde, contre 7,5%, en moyenne. Le magazine cite un autre indicateur inquiétant ; le ratio logement par ménage. Alors qu’il ne devrait pas excéder 1,1 logement par ménage, il atteint 2,61 à Brive-la-Gaillarde et à 3,26 pour l’agglomération d’Angoulême où 15 communes ont récemment obtenu un agrément. La conclusion de Capital est sans ambiguïté : « Les investisseurs qui s’aventurent dans de pareilles opérations encourent d’énormes déconvenues. En cas d’impossibilité de louer, ces derniers devront aussi rembourser leur avantage fiscal (de 12 à 21% du prix d’achat). Sans compter le risque de revendre à perte ou carrément, de se retrouver avec un logement invendable sur les bras ». Bref,  si ce risque est plus dilué dans une SCPI, rien n'empêche de regarder de près la composition de son patrimoine ou les acquisitions envisagées… et de poser des questions sur leurs pertinences à la société de gestion !

Retrouvez cet article sur Primaliance.com
Vous devez être membre pour ajouter des commentaires.
Devenez membre, ou connectez-vous.
  • akelacca il y a 10 mois

    Sans oublier que beaucoup considère que le prix de marché de leur bien est le prix qu’ils l’on acheté frais inclus. Or ces frais représentent souvent près de 20% de la valeur du bien (agences, taxes….). Donc pour un bien d’une valeur de 100 ils paient 120 et sont frustrés s’ils le revendent 110 nets vendeurs.

  • akelacca il y a 10 mois

    J’ai récemment été à un diner où mon interlocuteur ne comprenait pas que louer au lieu d’acheter un bien pour 4-5 ans pouvais être plus intéressant d’un point de vue financier. La plus part des français admettent les taxes « frais de notaires » comme une fatalité alors que sortir un loyer est perçus comme dépenser de l’argent à fond perdus.

  • akelacca il y a 10 mois

    Le marché est maintenant sous ce cycle vicieux depuis 35 ans. En sortir ne se fera pas sans dégâts sur l’emploi et nécessitera un courage politique dont les gouvernements manquent cruellement. De plus cela impliquerais de s’attaquer à un rêve français : l’investissement immobilier. Car oui, le nombre de français qui souhaite devenir propriétaire, qui fait de ce critère un critère de réussite est important.

  • akelacca il y a 10 mois

    Le législateur n’hésite donc pas à multiplier les obligations qui ne vont augmenter les prix que de quelques pourcents et transforme ainsi la spéculation en prix justifiés par des normes législatives. La perfusion de mesure fiscale devient alors indispensable pour maintenir les prix et permettre la construction de nouveaux logements.

  • akelacca il y a 10 mois

    L’on parle beaucoup des marchés sous perfusions mais c’est encore plus le cas de l’immobilier. Il suffit de regarder les taux de rendements réels de la plus part des biens pour se rendre compte qu’il y a deux marchés en France. Lorsque les prix augmentent de manière presque continue les prix se retrouvent de plus en plus décolérés des loyers.

  • ericlyon il y a 10 mois

    (suite) ... même refuse de restituer les clés alors qu'ils n'occupent même plus le logement).

  • ericlyon il y a 10 mois

    Il faudrait cesser de donner des aides qui faussent le marché mais plutôt favoriser l'investissement en diminuant les taxes et contraintes et en sanctionnant plus les locataires qui ne payent pas leur loyer (il faut considérer ça comme un vol sauf si bien sûr le locataire fait appel à un organisme social qui prend le relais et reconnaît sa bonne foi, malheureusement c'est rarement le cas les mauvais payeurs ne font souvent pas que refuser de payer leur loyer mais ils dégradent le logement ou ...

  • er3dw il y a 10 mois

    pourquoi les élus qui est responsable de ce fiasco ne sont pas sanctionnés ?

  • M7361806 il y a 10 mois

    Vous avez surtout donné de l'argent aux promoteurs qui ont majoré le prix de vente de l'avantage fiscal, n'essayez surtout pas de revendre au prix d'achat avec la politique fiscale actuelle !