Les nouveautés légales des SCPI

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En vue de la transposition en droit français de la directive AIFM, ordonnance, décret et arrêté se sont succédés pour fixer de nouvelles règles de gestion des SCPI. Globalement, elles visent à faciliter les investissements et améliorer la transparence de certains frais. Faut-il encore que les sociétés de gestion n'abusent pas de nouvelles dispositions qui pourraient venir grever la distribution des SCPI.

Il s’agit de la suppression, dans le nouvel article L.214-101 du Code monétaire et financier, de la première phrase de l’ancien article L.214-72, ainsi libellée : ″Tout échange, toute aliénation ou constitution de droits réels portant sur le patrimoine immobilier de la société doit être autorisé par l’Assemblée Générale Ordinaire des associés″.

La même Ordonnance a ouvert le patrimoine des SCPI à des détentions immobilières indirectes, via la participation dans des sociétés de diverse nature. Cette détention indirecte peut aller jusqu’à 100% du patrimoine de la SCPI. Elle peut comprendre d’autres SCPI.

Dans le cas de telles participations financières, il n’existe aucune obligation de durée de détention avant que le gérant puisse décider de cessions (détention minimale de 5 ans pour l’immobilier détenu directement).

 

Des conditions d'investissement assouplies

Le Code monétaire et financier élargit le champ des investissements des SCPI. Ainsi, l'article 214-114 stipule que les SCPI ont maintenant « pour objet l'acquisition directe ou indirecte, y compris en l'état futur d'achèvement, et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif ». Autrement dit, elles vont pouvoir investir en plus de biens en location, dans des immeubles qu'elles font construire voire pourquoi pas de manière indirecte investir dans d'autres SCPI. Dans le même souci d'une gestion plus performante, le délai de détention des actifs immobiliers par les SCPI a été abaissé de 6 à 5 ans. La disposition effraie certains

 

Des conditions de travaux élargies

Les limites fixées par la réglementation ne permettaient pas toujours aux SCPI de pouvoir réaliser les travaux nécessaires au bon fonctionnement de leur patrimoine. Là encore pour optimiser la gestion de leurs actifs, la nouvelle réglementation prévoit d'augmenter les plafonds de travaux. Ils sont ainsi rehausses de 10% à 15% pour les agrandissements et 15% pour les reconstructions de la valeur vénale des actifs de la SCPI, sans plafond par immeuble.

En parallèle, le champ des travaux accompli par les SCPI est assoupli. Jusqu'à présent, elles ne pouvaient que « procéder à des travaux d'amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d'agrandissement et de reconstruction ». Maintenant, les SCPI pourront « procéder à des travaux de toute nature ... notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation, leur entretien, leur réhabilitation, leur amélioration, leur agrandissement, leur reconstruction ou leur mise aux normes environnementales ou énergétiques ». Par l'amplitude des travaux autorisés, la loi rend ainsi possible les travaux de «verdissement» des biens immobiliers.

 

Le mandat des évaluateurs immobiliers aligné sur la fréquence des expertises

La distorsion qui présidait entre la durée du mandat de l'expert immobilier (nommé pour 4 ans) et la fréquence des expertises immobilières (tous les 5 ans) posait des difficultés pratiques aux sociétés de gestion de SCPI lors du renouvellement du mandat de l'expert. Pour pallier à ces difficultés, la durée des fonctions de l'évaluateur va être dorénavant alignée sur la fréquence des expertises soit 5 ans.

 

Augmentation de capital : suppression du quota de 75 %

Les règles d’augmentation de capital pour les SCPI sont également être modifiées. Jusqu'à présent pour lancer une augmentation de capital, les sociétés de gestion devaient respecter l'obligation d'un quota d'investissement de 75 % de l'augmentation de capital précédente. Cette exigence est désormais supprimée.

 

Validité d'un an pour les ordres passés sur le marché secondaire

L'organisation du marché secondaire des SCPI est revue. Auparavant les ordres étaient passés sans durée de validité ce qui « pose des difficultés lorsque les ordres sont très anciens et ne correspondent plus à la réalité́ du marché secondaire de la SCPI ». Du coup, l'AMF vient d'introduire dans la nouvelle réglementation une durée de validité des ordres de vente fixée à 1 an. De plus, le vendeur de parts pourra demander une prorogation ou un renouvellement de son ordre sans perte de place dans la priorité d'exécution.

 

Une plus grande transparence des frais

Actuellement, les souscripteurs de SCPI ne connaissent pas à l'avance l'ensemble des frais qui leur seront prélevés. En effet, la note d’information ne mentionne que les frais liés à la rémunération de la société de gestion ainsi que les commissions de souscriptions. En revanche, les frais liés à l'arbitrage des actifs immobiliers ainsi que la commission sur les travaux sont votés au cas par cas en assemblée générale et ne sont pas affichés à priori.

A l'instar de ce qui est fait sur les OPCVM, les sociétés de gestion devront maintenant afficher a priori la commission d'arbitrage qu'elle entend percevoir ainsi que la commission sur le suivi et le pilotage des travaux. Cette mesure permet ainsi d'informer préalablement les souscripteurs de l'ensemble des frais qu'il a à supporter. Les modifications exigées concernant l'affichage des frais devront intervenir au plus tard le 22 juillet 2014.

Quoique louable dans son principe, cette mesure ne fait pas l'unanimité auprès des souscripteurs ou des sociétés de gestion. En effet, elle « institutionnalise » les commissions d'arbitrage ou de suivi quand celles-ci étaient auparavant soumises au vote des associés.

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