Les loyers des logements vont ils baisser avec la loi Alur ?

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Mesure emblématique de la loi Alur, le dispositif d'encadrement des loyers dans les l0 plus grandes villes françaises va concerner environ 20 % des logements reloués. D'après l’observatoire Clameur, le marché locatif pris dans son ensemble devrait enregistrer des loyers en recul de 4 % en moyenne. A Paris, la baisse serait de 4,8 %.

Selon l'observatoire Clameur, les prix des loyers ont baissé dans 60 % des villes de plus de 146000 habitants. A Paris, le recul est de -2,8 % soit 23,9€ le m2 en moyenne. La loi Alur va-t-elle accélérer la tendance baissière ? Prévue pour être appliquée en principe dès l'automne la loi prévoit que les relocations ou les locations nouvelles ne pourront plus excéder un loyer médian de référence (majoré de 20 % pour les biens exceptionnels) fixé par le préfet. Résultat, si le loyer indiqué dans le contrat de location est supérieur à ce plafond, le locataire qui était au demeurant consentant en signant le bail pourra engager a posteriori une action afin de demander une baisse de son loyer.

A l'appui des données locatives recueillies dans 10 grandes villes françaises en terme d'habitants, Michel Mouillart (étude accessible sur clameur.fr) indique qu'environ 20 % des relocations ou locations nouvelles sont effectuées à un loyer dépassant le plafond médian local de référence majoré de 20 %, seuil à partir duquel un recours en diminution de loyer peut être intenté. Avec 22,1 % de loyers « abusifs » au regard des exigences de la loi, Nice serait la ville la plus concernée. A l'autre bout, Nantes afficherait seulement 15,2 % de loyers trop élevés.

Deuxième constat. La baisse des loyers attendue, en moyenne, sur les seuls logements concernés par l’encadrement serait d'un peu moins de 15% à Nantes, jusqu’à 29% à Nice et 22,7 % à Lyon. En rapportant ces estimations à l'ensemble du marché locatif, la baisse des loyers pourraient alors atteindre 4 % en moyenne pour ces 10 villes.

Dans le cas de Paris, Clameur estime que 20,7 % des loyers d’habitation devront être révisés à la baisse. La diminution des loyers sur ces logements serait alors autour de 23,1 % ce qui contribuera à abaisser mécaniquement de 4,8 % le loyer moyen (24,6€ / m2 en 2013) dans la capitale. Un bémol « il n’est pas certains que le niveau moyen des loyers diminue sur Paris, puisque dans le même temps, les loyers de marché inférieurs au « loyer médian de référence minoré » pourront être relevés dans la limite imposée par ce seuil soit 16,5 €/m² ». Cette possibilité de hausse concernerait environ 10 % du marché « 12,8 % à Paris … mais seulement 5,5 % à Nantes, contre un maximum de 13,7 % à Nice ».

 

L'OLAP (Observatoire des Loyers dans l'Agglomération Parisienne)

Seront concernées par l'encadrement des loyers les 28 agglomérations de plus 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.

En dehors de ces agglomérations, la fixation du loyer restera libre que ce soit lors de la première location ou lors de la relocation.

Seront concernés les logements loués vides à titre de résidence principale. Attention ! Le préfet pourra décider de rendre applicable le dispositif d'encadrement des loyers aux locations meublées.

Dans les zones concernées par l'encadrement des loyers, l'entrée en vigueur de la loi impliquera une baisse du niveau des loyers. « D'après les données de l'OLAP (NDLR : observatoire des loyers de l'agglomération parisienne),…,5 % des biens mis en location en 2012 en région parisienne affichent un loyer supérieur au loyer médian majoré au niveau maximum de 20 %. »

Une annonce propose un studio de… m2 dans le 6e arrondissement de Paris pour 1.000 € hors charges, soit 38,4 €/m2. D'après les données de l'Olap, le loyer médian majoré pour cette zone et ce type de logement s'élève à 30,8 €/m². Le loyer mensuel devrait donc s'élever à 800,80 €. L'économie réalisée pour le locataire se montera donc à 2 390,4 €/an, soit près de 2,5 fois le loyer !

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