Les incohérences de l'encadrement des loyers parisiens

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Le calcul des loyers de référence par quartier à Paris contient des aberrations, selon les professionnels. Par exemple, un T4 construit après 1991 se loue aussi cher dans le chic XVIe qu’à la Goutte d’Or.

Il est encore impossible de mesurer réellement l’impact de l’encadrement des loyers entré en vigueur le 1er août à Paris. Cependant, d’après les calculs de l’association des professionnels de la gestion locative Plurience, un quart des locataires pourraient voir leur loyer baisser. «Sur les 20.000 baux concernés de notre portefeuille, ce sont 25 % des logements qui seront rabotés lors de leur relocation ou du renouvellement du bail, avec un montant moyen de réduction de l’ordre de 10 % avec de grandes disparités et dispersions de quartiers», constate Plurience. Mais, certains locataires auront aussi de mauvaises surprises. «Quelque 4 % des logements loués sous le loyer de référence minoré (NdlR: autrement dit avec des loyers inférieurs de plus 30 % au loyer de référence du quartier), vont être incités à se positionner à ce nouveau plancher. Ce qui représentera un montant moyen d’augmentation de l’ordre de 12 %», explique David Chouraqui, président de Plurience.

L’association, qui a passé au crible les loyers de référence fixés dans les différents quartiers de la capitale, dénonce «les incohérences» de ces loyers, et se plaint, tout comme l’observatoire des loyers Clameur, de l’opacité de leurs «modalités de calcul».

La première aberration concerne le découpage des quartiers. Ainsi, dans la zone 11 de Paris qui regroupe 9 quartiers éparpillés dans la capitale aux prix très variables (comme les Quinze-vingt dans le XIIe, les Epinettes et la défavorisée Goutte d’Or), le loyer d’un T4 et plus (23,4 euros le m²) construit après 2011 est aussi cher qu’un même T4 situé place Victor Hugo dans le XVIe arrondissement (23,5 euros le m²)! Autre bizarrerie, «un T4 construit après 1991 a un prix au mètre carré supérieur au T1».

Plurience a constaté d’autres incohérences au sein de quartiers très hétérogènes. Ainsi, un seul loyer de référence a été fixé pour le quartier Clignancourt (zone 9), qui regroupe le quartier huppé et recherché de Montmartre et le très populaire Barbès. Désormais, le loyer de référence d’un T3 construit avant 1945 y est fixé à 20,20 euros le m². Or, dans ce quartier, le prix de marché est 19,20 euros le m² et de 33,50 euros le m² aux deux extrémités de ce quartier très hétérogène. Cette situation profitera avant tout aux locataires aisés résidant à Montmartre…

La chambre parisienne de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), représentant des propriétaires bailleurs particuliers, dénonce également le découpage des quartiers prévus par l’arrêté préfectoral fixant les loyers médians dans la capitale. «Nous reprochons au préfet de ne pas avoir tenu compte des prescriptions de la loi et du décret du 10 juin», explique Frédéric Pelissolo, président de l’UNPI Paris.

Un risque de décourager les bailleurs privés

Ceux-ci imposent une fixation des loyers en fonction de secteurs géographiques délimitant des zones homogènes, et en fonction de la structuration du marché locatif. «Or on a retenu de façon arbitraire comme délimitation les 80 quartiers administratifs de Paris qui ont été définis par un arrêté du préfet de la Seine en 1859», déplore-t-il. «Il est évident qu’ils ne correspondent aujourd’hui plus du tout à la structure du marché locatif actuel», selon lui. L’UNPI a déposé un recours contre l’arrêté préfectoral fixant les loyers médians.

«Cette mesure va au final décourager les bailleurs privés, puisqu’on s’est rendu compte que des appartements n’ont pas été remis en location lors de cette rentrée», avance Frédéric Pelissolo.

Un recours commun préparé par la Chambre nationale des propriétaires, la Fédération nationale de l’immobilier, l’Union des syndicats de l’immobilier, la Chambre FNAIM du Grand Paris et le Syndicat national des professionnels de l’immobilier, a également été déposé en août auprès du tribunal administratif de Paris.

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  • heimdal le lundi 14 sept 2015 à 12:10

    En plus beaucoup de logements "étudiants" sont limite insalubre à Paris .Une petite surface est à rénover intégralement tous les 5 à 6 ans .

  • heimdal le lundi 14 sept 2015 à 12:07

    12000 le m2 ,c'est largement au-dessus du prix moyen.Quand on avance un argument il faut avoir des chiffres réalistes.

  • M999141 le lundi 14 sept 2015 à 11:12

    Quel choc de simplification!

  • sibile le lundi 14 sept 2015 à 11:09

    Avant de traiter les bailleurs de voleurs , certains accusateurs qui n'ont jamais pris la peine de faire le moindre décompte devraient calculer eux-mêmes quelle est la rentabilité d'un bien acheté à 12 000€/m² et loué 30€/m² brut (soit environ 20€/m² net avant impôts)

  • heimdal le lundi 14 sept 2015 à 08:37

    A la base on ne peut que louer cette loi.Les pires voleurs bailleurs sont ceux qui louent des mini surfaces pour étudiants à 30 euros le m2 et plus hors charges.Il aurait fallu légiférer uniquement sur les petites surfaces,moins de 30 ou 35m2.Celui qui a les moyens paie ,point.

  • sibile le samedi 12 sept 2015 à 12:28

    résultat de ce blocage qui fausse totalement la loi du marché : les loyers des quartiers populaires occupés par des habitants aux ressources modestes n'ont pas changé, et ce sont les loyers des quartiers les plus recherchés et fréquentés par les locataires les plus aisés qui ont baissé, ce qui prive les bailleurs des ressources nécessaires pour entretenir des biens anciens à l'entretien très onéreux

  • JMH01 le vendredi 11 sept 2015 à 20:56

    Encore une spécialité socialiste= la construction d'usine à gaz inopérante car non fonctionnelle!!