« Les foncières sont-elles surévaluées ?» par Olivier Mège du Cercle des analystes indépendants

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Comment exposer son portefeuille à la performance immobilière?

Pour l'investisseur particulier « moyen » et affectionnant la pierre, les choix sont relativement limités. Acheter un studio à Paris a l'avantage d'être tangible et rassurant, mais oblige à mettre tous ou une grande partie de ses oeufs dans le même panier. Les alternatives sont d'investir dans des parts de SCPI ou dans des parts de foncières cotées. C'est de ce dernier investissement dont je voudrais vous parler.

Mais les foncières sont-elles vraiment de l'immobilier ? C'est peut-être la première fois que vous vous posez la question, mais il vous faut savoir qu'elle hante les investisseurs institutionnels du monde entier depuis de nombreuses années. La meilleure façon de répondre à cette question est de comparer la performance des foncières à celle de leur immobilier sous-jacent. Sur le long-terme (10 ans et plus) les nombreuses études menées sur le sujet montrent que la performance des foncières suit de manière assez fidèle la performance de l'immobilier. Pour être exact, l'indice des foncières, plus volatil, tend à osciller autour de l'indice immobilier.

Ainsi, la réponse à la question dépend de l'horizon d'investissement considéré. C'est plutôt « non » sur le court-terme, car à l'échelle du trimestre ou de l'année les foncières ont parfois un comportement sensiblement différent de leur détention immobilière. Par contre, c'est plutôt « oui » sur le long-terme, car le niveau de l'indice immobilier représente une sorte de niveau d'équilibre vers lequel l'indice boursier à tendance à "converger" (1).

Qu'est-ce que cela signifie pour vos investissements ?

Cela signifie tout d'abord qu'avant de rechercher une exposition à l'immobilier via les foncières, il est important pour l'investisseur de long-terme de comparer l'évolution des deux indices, afin d'apprécier si le prix d'entrée est raisonnable, excessif ou bon marché. Selon MSCI, après une correction sévère de plus de 30% en 2008, l'indice foncières France a progressé de plus de 50% par rapport à son niveau pré-crise à fin 2007. Sur la même période, l'indice semestriel IPD - qui mesure la performance de l'immobilier sous-jacent détenu par les foncières (2) - a quant à lui progressé de 25% seulement.

Il est donc légitime de se demander si les foncières ne sont pas « montées trop haut ». Comme toujours, il n'y a pas de réponse simple à cette question.

Un élément de confort toutefois pour les plus optimistes. Le dernier semestre de l'indice IPD suggère un retournement de tendance positif. Entre 2010 et 2012, tout en restant en territoires positifs, la performance de l'immobilier a eu tendance à ralentir. Le premier semestre 2013 montre à l'inverse une amélioration de la performance par rapport au semestre précédent. L'immobilier sous-jacent va-t-il donner raison aux actions?

Olivier Mège

(1) : il faut comprendre que le terme "converger" est ici utilisé à des fins descriptives. Le sens de la relation de causalité entre les deux indices est à ce jour incertaine.

(2) : IPD ne mesure pas les actifs détenus par toutes les foncières; les chiffres présentés ici ne sont pas strictement comparables.

Le Cercle des analystes indépendants est une association constituée entre une douzaine de bureaux indépendants à l'initiative de Valquant, la société d'analyse financière présidée par Eric Galiègue, pour promouvoir l'analyse indépendante.

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  • M4358281 le vendredi 18 oct 2013 à 11:25

    mettre le doute sur n'importe quoi ..c'est nul !

  • stefdura le samedi 12 oct 2013 à 23:25

    analyse absurde. il faut comparer l actif net des foncieres avec le prix de l immo pour savoir si c cher ou pas cher. pas comparer des indices de maniere aussi basique. quel neuneu ce mec, ca fait peur

  • faites_c le vendredi 11 oct 2013 à 16:31

    Est-ce que ce Monsieur peut préciser de quelles foncières il parle? Personnellement les foncières que j'ai en portefeuille n'ont pas encore retrouvé leur valeur de 2007 alors que l'immobilier a lui plus que doublé ce qui démontrerait que cette personne n'y connait rien ou plutôt qu'il se permet de déblatérer sur un sujet sans avoir vérifié les âneries qu'il sort!

  • M2700998 le vendredi 11 oct 2013 à 14:56

    C'est de la pure langue de bois...

  • M2889755 le vendredi 11 oct 2013 à 13:33

    aucun intérêt. Il faut distinguer les foncières de bureaux et celles de logements, les parisiennes et les provinciales. Et le facteur clé est le rendement. Un rendement de 5% sans les soucis de la propriété en direct est très attractif

  • M3962878 le vendredi 11 oct 2013 à 11:46

    Bien intéressant. Merci