« Les foncières cotées : des pourvoyeuses de cash irremplaçables » par Philippe Tannenbaum du Cercle des analystes indépendants

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Les foncières sont structurellement des pourvoyeuses de cash pour leurs actionnaires.
Les foncières sont structurellement des pourvoyeuses de cash pour leurs actionnaires.

Investir dans l'immobilier coté est aujourd'hui un outil incomparable pour préparer et obtenir une retraite par capitalisation. L'analyste financier et banquier d'affaires Philippe Tannenbaum nous explique pourquoi.

Le compartiment immobilier de la Bourse de Paris représente actuellement une capitalisation cumulée d'une cinquantaine de milliards, et un peu moins de 4% de la capitalisation totale. On aura compris à l'énoncé de ces chiffres que ce n'est pas pour son poids objectif qu'il faut s'intéresser au secteur, mais pour le modèle dont il est porteur.

L'immobilier, matière première des foncières, est producteur de revenus longs. En partant de cette base installée, deux grandes évolutions sont venues organiser la redistribution de ces revenus au profit des actionnaires, de façon à faire des actions de sociétés immobilières des actions de rendement.

Il y a eu d'abord  la mise en place en 2004 du statut SIIC décalqué des grands statuts Reits (Real Estate Investment Trusts) présents dans tous les pays occidentaux, qui a instauré, en contrepartie d'une transparence fiscale, une obligation de redistribution de 85% des résultats courants et de 100%  des plus values. Grâce à ce statut, détenir une action de SIIC est donc devenu, en termes d'accès au cash-flow, tout à fait équivalent à détenir un immeuble ou une part de copropriété en direct, avec la liquidité en plus et les soucis de gestion directe en moins.

Il y a eu concomitamment l'apparition de foncières modernes, animées par des managements de grande qualité, qui ont mis en place des modèles combinant croissance interne et externe pour imprimer une pente de croissance forte ( 10 à 15% par an dans de nombreux cas) et assez largement prévisible à leurs cash-flows et donc aux coupons en résultant.

Notons que ces deux évolutions ont renforcé non seulement le caractère de distributeur, mais également l'attractivité fondamentale du compartiment, qui a à partir de 2003 connu une période de surperformance assez exceptionnelle par rapport au marché : entre 2003 et 2006, période de rattrapage, la hausse des cours des foncières a été de plus du double de celle des valeurs du CAC ; sur ces 5 dernières années, période plus incertaine, la hausse des cours des SIIC a encore été de 20% par an contre 15% pour le CAC.

Ainsi au total, depuis 2003, tant la  spécificité immobilière que la qualité propre des titres de foncières sont pris en compte par le marché. Quelles perspectives cela ouvre-t-il ?

Le futur immédiat n'est pas très exaltant. Secteur réputé défensif, l'immobilier pourrait être délaissé, dans une période où la Bourse semble être sur une tendance de redémarrage (malgré de possibles trous d'air liés à l'actualité), au profit des secteurs plus technologiques, plus cycliques ou plus agressifs, et ceci d'autant plus que la mauvaise santé de l'économie nationale, dont dépendent largement les taux de remplissage des patrimoines, laisse entrevoir une période où les revenus fonciers risquent de patiner et de ne plus connaître les mêmes croissances que dans le passé récent. Les cours devraient donc stagner.

 

On aurait cependant tort de jeter le bébé avec l'eau du bain : cette période d'atonie relative ne doit en aucun cas masquer le rôle irremplaçable que l'immobilier, singulièrement boursier va être amené à tenir dorénavant dans les allocations d'actifs. On a vu que, du fait de leur définition, les foncières sont, structurellement, des pourvoyeuses de ressources en cash pour leurs actionnaires. Trois éléments vont se combiner pour donner tout son sens à cette définition.

Le premier est que le rendement d'une action (rapport du coupon au cours) est, en soi, un facteur de performance tout aussi valable que la hausse d'un cours. Le compartiment rapporte à l'heure actuelle un peu plus de 5% de rendement. C'est l'un des placements les plus rentables offerts actuellement dans cette zone de risque faible. Cela, c'est l'instantané.

Capitalisé sur une durée moyenne, car l'horizon de détention des valeurs immobiliers est à moyen terme, ce rendement fournit en sus une performance cumulée qui peut se révéler supérieure à celle de beaucoup de valeurs plus « sportives », qui gagnent dans leur prix 25% sur un an et reperdent 50% l'année suivante. Cela, c'est pour l'avenir.

Ce point permet d'évoquer une seconde caractéristique. La performance n'est pas tant ce qui compte dans l'immobilier, que le fait que celle-ci soit obtenue avec une très faible volatilité. Une performance, qu'elle soit capitalisée ou redistribuée instantanément, fondée sur un coupon long, prévisible, et versé à intervalles réguliers a la qualité énorme de pourvoir adosser des demandes de revenus elles-mêmes longues, demandant de la visibilité, et de la régularité.

 

On aura compris qu'il s'agit des retraites. Ainsi, constituer un portefeuille de valeurs immobilières est aujourd'hui la meilleure manière de préparer puis d'obtenir une retraite par capitalisation, complément obligé d'une retraite par répartition à l'évidence à bout de souffle.

Enfin, si l'on veut bien admettre, ce qui est de moins en moins contestable et de moins en moins contesté, que notre pays est en train de se précipiter dans la déflation, c'est-à-dire une situation où il n'y a tout simplement pas assez d'argent disponible, il faut en tirer la conclusion que le seul placement intéressant sera le cash, car ce sera le seul bien rare, et le seul qui ne se dévalorisera pas. Or, un coupon, c'est la part de la performance immobilière qui est restituée sous forme de cash, dans les poches de l'actionnaire, immédiatement et sans pari d'aucune sorte.

L'intérêt  du compartiment immobilier, spécialement comme produit d'épargne retail, en ressort clairement, dans le contexte implacable qui va être celui de notre pays pour les années à venir : il offre au travers du coupon, dans l'immédiat de la performance, à terme une retraite, et pour coiffer cela, une des seules garanties proposées contre la déflation. Si une demande pouvait être ici faite aux foncières, elle serait que celles-ci, à l'instar de nombreuses foncières américaines ou britanniques, acceptent de souligner cette attractivité spécifique en payant leur coupon de façon trimestrielle. Seule, à notre connaissance, une seule le fait pour le moment, (certaines versant par ailleurs des acomptes semestriels), et l'on peut souhaiter que le mouvement s'étende.

 Philippe Tannenbaum

Le Cercle des analystes indépendants est une association constituée entre une douzaine de bureaux indépendants à l'initiative de Valquant, la société d'analyse financière présidée par Eric Galiègue, pour promouvoir l'analyse indépendante.

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  • M4358281 le mardi 22 avr 2014 à 16:58

    Ah ..la tour Eiffel ..rien de tel

  • apellet le jeudi 20 mar 2014 à 17:06

    J'aurais bien connaitre ses valeurs preferees ;-) merci

  • M9385839 le jeudi 20 mar 2014 à 13:13

    loose machine....en déflation et vieillissement de la population

  • M4358281 le jeudi 20 mar 2014 à 08:37

    Grosses impositions .....

  • brinon1 le mercredi 19 mar 2014 à 22:52

    TRES BELLE EXPOSE, mais mis à mal par la fiscalité française que ce soit pour un résident francais (ils leur reste le PEA avec ses prélèvements sur tous profits à 15.50% et son ISF), ou sur les non résidents. Pour mémoire il n'y a pas de précompte pour un non ressortissant fiscal sur les foncières britanniques. il ne sert à rien d'être une "machine à cash", si celui-ci est confisqué au profit de l'Etat, quand bien même le conseiller en investissement immobilier ne controle pas la fiscalité

  • mege123 le mercredi 19 mar 2014 à 19:41

    superbe rien a dire qu elle analyste bravo