Les erreurs à ne pas faire lors de l'achat d'un appartement, le conseil du notaire

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Le Figaro Immobilier, en partenariat avec les notaires de France, répond aux questions que vous vous posez. Cette semaine, Maitre Frédéric Lecœur explique aux candidats à l’achat immobilier les points sur lesquels il faut être vigilant.

Pascal et Sonia voudraient acheter un appartement. Ils sont locataires depuis un an et consultent les petites annonces immobilières. Quelles sont les erreurs à ne pas commettre quand on souhaite réaliser un tel projet?

Le budget

Avant tout, il s’agit de connaître sa capacité financière. Pascal et Sonia ont déjà consulté en amont leur banque afin de savoir quelle somme celle-ci est capable de leur prêter. Cela leur a permis d’avoir un avis, de se fixer un budget et de pouvoir faire une offre en cas de coup de cœur sur un appartement avec plus de sérénité.

Pour autant, rassurés sur leur capacité d’emprunt, cela ne doit en aucun cas les dispenser de mettre en condition suspensive l’obtention de leur prêt bancaire. Seule l’émission de l’offre de prêt aux conditions qu’ils auront posé à l’avant-contrat (montant, taux et durée) les protègera réellement en cas de refus de leur banque. En matière de financement, il est toujours prudent de prévoir un peu plus large pour couvrir les «faux» frais liés à l’achat en copropriété: les remboursements de prorata de charges, les éventuels fonds de travaux ou de réserve. Attention, les charges de copropriété auront tendance à augmenter au fil des ans, il vaut mieux anticiper et adapter son budget en conséquence.

La copropriété

Pascal et Sonia ont souhaité consulter un notaire pour mieux comprendre la vie en copropriété et bien se renseigner sur l’immeuble. Il est indispensable de prendre connaissance des dernières assemblées générales sur au moins trois ans. Cela a permis à Pascal et Sonia de connaître les décisions qui ont été mises au vote les années précédentes: celles qui ont été adoptées (ils savent donc qui paiera la dépense à venir) et celles qui ont été refusées (et donc qui risquent de revenir à l’ordre du jour l’année prochaine).

Ils ont découvert qu’il existait des procédures en cours contre la copropriété et/ou contre certains copropriétaires pour défaut de paiement des charges. Ils ont pris connaissance du carnet d’entretien de l’immeuble et ont été rassurés de savoir que certains travaux étaient couverts par la garantie décennale. La loi Alur entrée en vigueur en mars 2014 garantit l’acquéreur lors de la signature de l’avant-contrat de connaître l’état précis des finances de l’immeuble (procédures en cours, budget, impayés…). Cette même loi prévoit également que les copropriétés devront constituer dans les prochaines années des provisions spéciales pour travaux.

Travaux à venir

Pascal et Sonia ont d’éventuels projets de travaux: si cela se confirme, ils doivent s’assurer préalablement que ceux-ci sont réalisables et compatibles avec le règlement de copropriété: pratiquer une ouverture dans les cloisons à partir du moment où ces travaux n’affectent pas les parties communes de l’immeuble. Si tel était le cas, ils devront conditionner leur achat à l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Il en serait de même pour la modification des réseaux de distribution (chauffage, évacuation ou alimentation en eau) ou le changement d’un velux ou d’une fenêtre (s’ils devaient utiliser d’autres matériaux).

Attention, dans ce cas, il faudra également recueillir l’accord de la mairie (déclaration de travaux ou permis de construire). En tant qu’acheteur, Pascal et Sonia ignorant les rapports entre les copropriétaires peuvent se voir refuser des autres copropriétaires l’autorisation nécessaire pour réaliser ces travaux: il est donc prudent de mettre en condition suspensive l’accord préalable de la copropriété et/ou de la mairie.

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  • er3dw le mardi 16 juin 2015 à 19:55

    l'erreur à ne pas faire actuellement c'est d'acheter de l'immobilier.

  • DonCorly le vendredi 12 juin 2015 à 17:43

    Intéressant, mais cela reste à compléter par les conseils d'un professionnel.