Les difficultés immobilières au Royaume-Uni sont-elles aussi graves qu’en 2008 ?

information fournie par Boursorama •18/07/2016 à 18:09

Au début du mois de juillet, des doutes sont apparus sur l'avenir de l'immobilier britannique, qui subit la défiance des investisseurs à cause de la victoire du Brexit au référendum. La société de gestion Vega IM analyse la situation dans une note de marché consacrée au sujet.

L'effet de panique n'a duré que deux jours, les 5 et 6 juillet derniers, avant que les investisseurs parviennent à penser à autre chose. Le problème n'est pas réglé pour autant : de nombreux fonds immobiliers britanniques, qui suscitent la défiance des investisseurs, sont toujours suspendus par les sociétés qui en assurent la gestion, notamment Aviva, Standard Life ou encore M&G.

Fonds immobiliers : de quoi s'agit-il ?

« Ces fonds non cotés sont investis à hauteur de 75% dans des immeubles et 15% dans des actifs plus liquides, de type cash ou actions cotées. Même si ces fonds ont voulu être prudents avant le référendum en adoptant une position cash plus importante qu'à l'accoutumée, cela n'a pas été suffisant ! » explique Vega IM dans une récente note de marché.

Ces fonds immobiliers, à court de liquidités face aux retraits des investisseurs, doivent désormais céder des biens immobiliers en urgence, et notamment des immeubles de bureaux qui composent largement leur portefeuille d'actifs, pour pouvoir répondre à la demande des investisseurs. Entraînant un cercle vicieux, cette situation accentue les craintes de voir les prix de l'immobilier commercial connaître de fortes déconvenues dans les semaines et mois à venir.

Les demandes de retraits des investisseurs devraient rester élevées à court terme, les investisseurs voulant récupérer leurs fonds avant que l'afflux des ventes de biens immobiliers entraîne une baisse effective de leur prix. En effet, « A la différence des actions foncières cotées, la valeur liquidative (net asset value, NAV) des fonds investis sur l'immobilier non côté ne s'ajuste pas tout de suite. Ainsi, il est plus intéressant pour un investisseur de vendre un actif dont le prix n'a pas bougé plutôt qu'un autre qui, comme les foncières cotées, ont perdu 10% dès le lendemain du Brexit » explique Vega IM.

En quoi le problème est-il comparable à la panique des « subprimes » ?

Pour certains commentateurs, le sujet rappelle dans une certaine mesure l'effet de panique des « subprimes ». Certes, la taille des fonds immobiliers britanniques n'est pas anodine, mais celle-ci reste cependant bien inférieure au poids des « subprimes » américaines qui avaient été à l'origine de la crise financière de 2008-2009.

« En termes de poids, le secteur des fonds immobiliers investis sur le non côté pèserait entre 25 et 35 milliards de livres sterling (selon L'Agefi) et le 5 juillet, c'est un quart du secteur qui était fermé aux rachats » relève ainsi la société de gestion Vega IM. Les subprimes américaines se chiffraient quant à elles en centaines de milliards de dollars.

À noter qu'« Après le "choc" du référendum, les niveaux de décote des foncières britanniques étaient presque comparables à ceux pendant la crise [de 2008], tout comme leur rendement autour de 6,5%. Pourtant, la situation est très différente aujourd'hui (…) : les niveaux d'endettement n'étaient pas les mêmes, 30% à l'heure actuelle contre 40% avant la crise de 2008. En prenant pour hypothèse une baisse de 30% de la valeur d'actif, ce qui correspond à la baisse des foncières cotées depuis le début de l'année, on aurait dans le scénario du pire une augmentation de 30 à 40% du taux d'endettement, ce qui reste un niveau inférieur au pic de la crise de 2008 » anticipe Vega IM en évoquant ici un scénario hypothétique.

« Le Brexit n'a fait qu'accélérer la fin du cycle immobilier anglais »

L'affaire des fonds immobiliers britanniques est survenue alors que les doutes relatifs à la valorisation de l'immobilier britannique étaient déjà présents depuis la fin de l'année 2015.

En effet, pour Vega IM, « Les foncières concentrent les inquiétudes depuis de nombreux mois. Pour preuve, au 7 juillet, l'indice EPRA Net Return UK (foncières cotées anglaises) avait perdu depuis le début de l'année -30,98% quand dans le même temps, son homologue zone euro gagnait +1,88%. Cette sous-performance de l'immobilier britannique a commencé à se manifester depuis octobre dernier à mesure que l'inquiétude sur le Brexit se faisait de plus en plus présente ».

Pour cette raison, la société de gestion estime que « le Brexit n'a fait qu'accélérer la fin du cycle immobilier anglais, que les acteurs locaux avaient commencé à anticiper ».

« Pour rappel, le Royaume-Uni avait redémarré son cycle avant celui de la zone euro et il est donc logique que le top du cycle soit aussi arrivé avant ». Dans la même idée, « Le cycle des loyers a déjà commencé à arriver à maturité en comparaison de l'Europe continentale ».

Quel avenir pour l'immobilier britannique à court terme ?

La visibilité reste réduite à court terme sur l'avenir de l'immobilier commercial britannique. « Il y a peut-être une exagération quant à la réaction des foncières cotées après le Brexit mais les investisseurs vont devoir naviguer à vue, et ce au moins jusqu'en novembre et la publication des premières [valeurs liquidatives des fonds concernés] » estime Vega IM.

Le monde de la finance redoute des « ventes forcées d'actifs par ces fonds qui engendreraient des ajustements rapides des prix immobiliers de l'ordre de -40 %, comme en 2008 » soulève Vega IM. Mais les autorités de contrôle et la Bank of England veillent au grain et pourraient agir pour qu'un scénario noir sur l'immobilier britannique ne survienne pas et/ou n'affecte pas excessivement les conditions d'accès au crédit au Royaume-Uni, ce qui pourrait réduire la confiance des investisseurs vis-à-vis du système bancaire britannique.

Xavier Bargue (redaction@boursorama.fr)