Les charges de copropriété

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On regroupe sous le terme de « charges » les frais que les copropriétaires doivent assurer pour faire partie de la communauté : participation aux travaux, à l'entretien, au paiement des personnels, etc. Mais tous les copropriétaires ne paieront pas la même somme.

Calcul et répartition des charges de copropriété
Calcul et répartition des charges de copropriété

La base : les tantièmes de copropriétés

Une copropriété est une surface résidentielle (souvent un immeuble) d'une taille définie. Mais sur ce total de surface habitable, tous les copropriétaires ne disposent pas de lots de taille équivalente.
En conséquence, les charges à payer sont d'abord influencées par ce critère : votre propre lot. Une surface plus importante que les autres s'expose à des charges plus lourdes. Ainsi, pour calculer les charges, on se rapporte aux tantièmes de copropriété, c'est-à-dire la portion exprimée en millièmes de la copropriété qui vous appartient.
Mais ce n'est pas le seul critère : les charges prennent en compte ce que l'on nomme la « consistance » du logement. En d'autres termes, il s'agit de son confort. Un résident du rez-de-chaussée risque des charges plus importantes que celui habitant au 5e, puisque ce dernier doit supporter la montée des escaliers.
On regroupe finalement sous le terme de « charges générales » les frais relatifs à l'entretien de la copropriété : ravalement, honoraires des personnels...

Les équipements : une participation pour l'utilisation

Sur cette base, de nouvelles charges dites « spéciales » viennent s'ajouter. Elles se rapportent à l'utilisation et à l'entretien des équipements, et elles aussi varient d'un copropriétaire à l'autre.
Un exemple souvent cité est celui de l'ascenseur. Dans le cas de l'habitant du 5e étage, il est évident qu'un ascenseur lui sera très utile. A l'inverse, il ne servira à rien à celui résidant au rez-de-chaussée. Par conséquent, dans cet exemple, le premier copropriétaire paiera des charges, alors que le second n'en paiera pas du tout.
Une remarque importante : les assemblées générales (AG) ont pour habitude de retenir l'utilité objective et non effective des équipements. Ainsi, dans le cas de l'ascenseur, même si l'habitant du 5e étage préfère les escaliers, il paiera des charges malgré tout.

La contestation : en AG, puis au tribunal

La différence entre utilité objective et effective est sujette à contestations. Nombre de copropriétaires rechignent à payer pour un ascenseur, une piscine ou d'autres équipements dont ils ne se servent jamais.
Pour formuler une contestation, le copropriétaire doit faire entendre sa voix en assemblée générale. Une modification des charges doit cependant faire l'unanimité de tous les membres.
Si le copropriétaire n'a pas obtenu gain de cause, il peut se rendre au tribunal de grande instance. Mais cette option est soumise à conditions.

Trucs et astuces

Pensez à vous renseigner sur les charges que vous aurez à payer si vous comptez vous installer en copropriété : certaines d'entre elles peuvent ne pas sauter aux yeux. Par exemple, si le parking est desservi par l'ascenseur, vous pouvez payer des charges pour celui-ci.

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