Les banques espagnoles, loin d'en avoir fini avec l'immobilier

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par Sarah White

MADRID (Reuters) - Les banques espagnoles sont loin d'avoir tourné la page de la crise immobilière et se retrouvent en concurrence avec la Sareb, l'entité publique créée afin de nettoyer les bilans des plus faibles d'entre elles, pour vendre à prix cassés leurs actifs immobiliers. Au risque de nouvelles pertes.

Les banques sont à la tête de centres commerciaux, de projets d'immobilier résidentiel dont la construction est souvent interrompue et de centaines de milliers de maisons saisies auprès d'emprunteurs ou de promoteurs rendus insolvables par l'éclatement de la bulle immobilière en 2008.

Les pertes dans l'immobilier ont contraint Madrid à demander une aide de 40 milliards d'euros à ses partenaires européens pour renflouer les banques.

Les autorités espagnoles ont obligé l'année dernière les banques à déprécier de 40% à 50% la valeur des actifs immobiliers saisis figurant à leur bilan.

Cette mesure d'assainissement a favorisé les cessions d'actifs immobiliers à prix cassés, principalement à des particuliers même si la demande reste déprimée dans un contexte de récession et de chômage record.

Dans leur quête d'acheteurs, les banques espagnoles vont désormais devoir compter avec la concurrence de la Sareb, la "bad bank" créée pour reprendre 60 milliards d'euros d'actifs des établissements bénéficiaires du plan de renflouement, qui a mis un premier lot de 13.000 logements en vente à la fin janvier.

DES DÉCOTES DE 60% À 80%

La Sareb, créée à la demande des autorités européennes, reprenant les actifs des banques avec une décote supérieure à celle imposée par les autorités au secteur bancaire dans son ensemble, la crainte est que ses cessions n'accentuent la baisse des prix et l'engorgement du marché.

Si les établissements les moins fragiles se tournent vers les fonds d'investissement ou les fonds spéculatifs pour se délester d'une partie de leurs actifs, elles n'échapperont pas non plus à de nouvelles pertes.

Les décotes exigées par ces acheteurs potentiels sont en général de l'ordre de 60% à 80%, selon les dires de quatre banquiers d'affaires madrilènes.

"Les cessions d'actifs garantis à des investisseurs se feraient vraisemblablement à des prix inférieurs à ceux résultant des mesures imposées par le gouvernement, avec des décotes importantes", a déclaré Fernando Acuna, de Taurus Iberica, un cabinet qui conseille les banques sur les portefeuilles d'actifs qu'elles souhaitent céder.

"Les décotes imposées par le gouvernement étaient conformes au prix en vigueur sur le marché" souligne-t-il.

Mais l'arrivée de la Sareb et de son stock estimé pour l'instant à 89.000 logements changent la donne.

Le nombre de biens immobiliers saisis avoisinent les 200.000 en Espagne auxquels s'ajoute un stock d'un million de logements neufs en quête d'acheteurs, selon des estimations publiées en décembre par l'agence de notation Fitch.

RYTHME DE CROISIÈRE

Les prix de l'immobilier ont d'ores et déjà chuté de 35% par rapport à leur pic de 2007, selon Tinsa, spécialisé dans l'évaluation des actifs immobiliers. Fitch anticipe une baisse supplémentaire de 15% à 20%.

Les établissements suffisamment solides pour absorber de nouvelles pertes, à l'instar des deux premières banques espagnoles Santander et BBVA très internationalisées, pourraient vendre rapidement à des investisseurs afin de tourner la page, estiment des banquiers.

Santander, qui a dit vouloir se débarrasser d'une bonne partie de ses actifs immobiliers cette année, a provisionné un milliard d'euros pour couvrir d'éventuelles cessions avec une "décote significative".

Les fonds d'investissement américains CenterBridge, Apollo, Fortress, Lone Star et Cerberus figurent parmi les intervenants intéressés par l'immobilier espagnol, selon des banquiers d'affaires.

La vente au détail des actifs immobiliers est certes plus longue mais peut s'avérer moins coûteuse pour les banques qui ont les moyens d'attendre. BBVA a ainsi cédé 12.000 logements saisis l'année dernière avec une décote moyenne de 40% en recourant à ce procédé.

Toutefois, plus les actifs demeurent au bilan des banques, plus ils risquent de se dévaloriser et seuls les biens les plus cotés trouvent preneurs à des prix attractifs.

D'autant que les saisies continuent d'augmenter, affichant une hausse de 18% sur les neuf premiers mois de 2012 selon les données issues des décisions de justice, alimentant le stock d'invendus. Les faillites de promoteurs restent à l'ordre du jour comme l'a montré mardi le dépôt de bilan de Reyal Urbis.

Si aucun calendrier n'est imposé aux banques pour la cession de leurs actifs immobiliers, une réduction rapide de leur exposition au risque immobilier ne peut que faciliter leur accès à des financements alternatifs au guichet de la banque centrale dont elles restent très dépendantes.

"Les banques espagnoles qui ciblent les investisseurs internationaux comme source de financement doivent réduire leur exposition à l'immobilier pour retrouver leur confiance", prévenaient les analystes de Fitch dans leur étude du mois de décembre.

Marc Joanny pour le service français, édité par Dominique Rodriguez

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