Les atouts de la pierre à crédit

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L'investissement locatif à crédit permet de réduire son impôt sur le revenu. Nos conseils pour négocier au mieux avec son banquier.

S'endetter pour payer moins d'impôt. C'est ce que font les épargnants qui investissent dans l'immobilier et pas seulement via des dispositifs de type Scellier. Souscrire un crédit pour investir dans la pierre présente de nombreux avantages : le loyer versé par le locataire rembourse les mensualités ; et les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers (pas le capital). Avec à la clé une économie d'impôt sur le revenu parfois substantielle, en particulier pour les contribuables lourdement taxés ou (et) qui perçoivent plusieurs loyers. Car les revenus fonciers - supérieurs à 15.000 euros brut par an - sont taxés au taux marginal d'imposition de l'investisseur, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux (CSG + CRDS, 13,5 %). Pour protéger sa famille, l'emprunteur souscrira une assurance-décès (invalidité), qui prendra le relais en cas de coup dur, et permettra aux siens de conserver le bien. Un crédit permet aussi d'une certaine façon de se protéger contre l'inflation qui pourrait accélérer dans les années à venir. «Mais attention, la rentabilité du placement doit être supérieure au taux du crédit», souligne Philippe Baillot, directeur de Bred Banque privée. Sans oublier que «prendre un crédit équivaut à faire un pari sur la hausse des prix de la pierre, à défaut, l'effet levier sera négatif», rappelle-t-il.

Des banques de plus en plus exigeantes

Même si les taux des crédits immobiliers stagnent depuis le mois de juin, après avoir augmenté de près de 1 % en un an, les particuliers s'endettent toujours à des conditions intéressantes. Il faut ainsi compter entre 4 et 4,30 % en moyenne pour un prêt sur vingt ans (hors assurances) pour financer l'achat d'une résidence principale. Et sûrement un peu plus pour acquérir un logement locatif ou une maison de vacances. La donne pourrait changer et les banques soumises à d'importantes pressions devraient relever les taux des crédits. Pour l'heure, elles ont durci les conditions d'octroi.

Avant de se lancer dans l'aventure du crédit, il est important de calculer sa capacité d'emprunt et de répertorier tous les risques pouvant survenir : que se passera-t-il si le locataire ne paie pas le loyer, par exemple ? Car il faut aussi pouvoir rassurer le banquier, devenu nettement plus exigeant. Pour obtenir les meilleures conditions de crédit, l'emprunteur mettra donc en avant son meilleur profil. En faisant notamment valoir qu'il est plus fourmi que cigale. Des ajustements sont donc parfois nécessaires. «Certains devront un peu modifier leur mode de vie avant de solliciter un prêt», avance Philippe Taboret, directeur général de Cafpi. «Ils solderont tous les crédits à la consommation et autres crédits revolving. Ce qui leur permettra de retrouver une certaine capacité d'emprunt», poursuit-il.

Alors qu'en 2010, en pleine euphorie immobilière, certains banquiers avaient recommencé à prêter aux plus jeunes ménages, jusqu'à 110 % du montant de l'acquisition (incluant les frais de notaires), l'apport personnel, si possible important, est redevenu indispensable. «Le montant de l'apport personnel fait la différence. Un emprunteur avec un apport important pourra faire baisser son taux d'emprunt d'au moins 0,10%», constate Hervé Hatt, directeur général de Meilleurtaux.com. Plus que jamais, il est indispensable de faire le tour des banques ou de passer par un courtier pour décrocher le meilleur taux. «Les écarts de taux entre établissements financiers se creusent. Ceux qui ont déjà atteint leurs objectifs annuels en matière de crédit augmentent leurs taux», note Hervé Hatt. Ceux qui changeront de banque devront accepter de domicilier leur salaire dans l'établissement prêteur. «Cela fait partie de la négociation», note Philippe Taboret. Et permet aussi de faire baisser le coût du financement. Tout comme l'assurance emprunteur. De nombreux établissements proposent aussi des formules de crédit mariant différentes durées d'emprunt (sept, dix, quinze ans) ou taux variables et taux fixes. Elles peuvent permettre de faire baisser les taux de 0,10 à 0,15 %.

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